银行扎堆二手房市场

　　本报记者 王小霞

　　今年以来，银行与二手房亲密接触的消息不断传出。继首个介入的建行之后，其他国有和股份制商业银行纷纷涉足二手房按揭贷款业务，民生银行和浦发银行更是联手中介，推出二手房抵押消费贷款。而光大银行率先推出的跨行转按揭业务也让市场欢欣鼓舞了一阵。随后，浦东发展银行重手出击，将二手房按揭贷款的批贷时间缩短到7个工作日，使得二手房 按揭贷款达到一个前所未有的速度。在此之前，建行首家推出“百易安——二手房交易资金托管业务”，更是惹得北京房屋中介市场起了不小波澜。各大银行为何突然之间纷纷扎堆二手房呢？

　　据一家房地产经纪公司金融理财部总监康胜向记者介绍，与银行之间的合作，他们经历了从“求银行”到“被银行求”的过程，其中除了国内银行，还有外资银行和外资金融服务机构，而造成这种变化的主要原因在于市场前景和国家政策。

　　首先，二手房按揭市场非常巨大。北京现有存量房2．2亿平方米，总计约230万套，按照二手房年交易量为存量房的8％的经验数据计算，北京每年的二手房交易量约有18．4万套（上海去年的实际成交量为16万套），其中约60％需要贷款，这样就有11万套为按揭购买的房产，再按照每套贷款额为20万元的经验数据计算，北京市一年的二手房按揭贷款总量约在220亿元左右。如果再加上商业用房按揭及抵押消费的贷款量，北京市与二手房相关的贷款总量一年就可超过300亿元。

　　其次，国家和央行的政策调整是促使各商业银行纷纷转向二手房按揭的直接因素。汽车贷款风险的速增、一手房商品房市场的扑朔迷离使得各银行需要寻找更好的信贷出口，尤其是央行121号文件的出台，使得二手房按揭顿时成为银行心中“淌着奶和蜜的地方”。

　　据记者了解，大多数银行的贷款年限都放宽到了25年甚至30年，贷款成数也由原来的70％提高到80％，在批贷时间上也基本上都是5－7天。

　　二手房贷款操作专家殷丽娟说，在操作模式上，各家银行略有不同。有些直接和房屋中介公司合作，由中介担保，属于决胜终端型，其效果最好；有些是和一些担保公司合作，组合一个贷款——担保联合体，然后再向房屋中介的客户提供贷款服务，属于直接面对客户型；还有的无需担保的，贷款在购房人找到合适的抵押物作完抵押登记后才发放，这属于散兵游勇型，市场经验表明其难以成气候。可以说，银行为了抢到二手房按揭这个香饽饽，真是“豁出去了”。

　　既然这样，银行如何才能获得贷款买房人的“芳心”呢？据京城几家房地产中介公司对买房人的调查和分析，在上述贷款年限、贷款成数和批贷时间前提下，借款人最为关心的是贷款的还款方式，而对银行进一步提高贷款年限或缩短批贷时间已经不再敏感。如果银行能根据借款人的收入、年龄和工作变化等特性来设定相应的还款方式，其在市场上的竞争力将大大加强。

　　康胜说，和其他抵押贷款一样，二手房按揭也具有借款人的资信风险和抵押物的价值风险，除此以外，二手房按揭还存在一种程序性风险。这种程序性风险主要来自两个方面：一是二手房极其复杂的权属关系和交易流程，这会直接导致交易不能顺利进行，抵押物不具有抵押可能；二是交易过程中存在的恶意，如果控制不利，交易双方完全可以串通进行骗贷或超贷。对于如何有效规避这些风险，康胜认为，和有实力、有信誉的中介合作是明智之举，千万不能为了增加贷款量而和不具备资信的中介合作，这对于控制程序性风险和抵押物的价值风险尤为重要。