商铺搅动中国房地产投资第三次浪潮_滚动新闻_财经纵横

商铺搅动中国房地产投资第三次浪潮

http://finance.sina.com.cn 2003年08月04日 11:00 中国经营报

　　北京报道北京万柳新兴房地产开发有限公司总经理林涧最近心情格外好。他把左岸工社南侧一排平房装修了一下，还没正式开卖，3000平方米的商铺就全部认购一空。“名称？我们还没起好呢，就叫左岸街区吧。”林涧对记者说。

　　商铺热销，左岸并非惟一。位于北京城东的综合建筑住邦2000一期商铺13000平方米，几乎没有做任何宣传就被抢购一空。事实上，商铺投资之风正以迅猛之势在全国各地蔓延开

来，构成中国房地产继住宅、写字楼之后的第三波投资浪潮。

　　屡创天价

　　总建筑面积20万平方米的朝外大街的昆泰国际中心于7月26日正式开盘。昆泰中心闹得很有些动静的“猜铺王·中大奖”商铺问价活动也揭开了谜底，该项目最好的一块铺面单价达每平方米5.4万元，成交价达1425万元。这是近期北京东部地区单价最高的商铺。昆泰国际中心经营部有关人士说，7000平方米的环绕式步行街商铺，“已经全卖完了”。

　　在西边，林涧的左岸工社做得很另类，但真正令他喜出望外的却是商铺。去年12月14日，左岸工社拍卖商铺，105平方米卖出了668万元，即每平方米达到6.36万元，而林涧自己的期望值是达到每平方米3万元就很满意了。

　　不过，林涧再另类，也不是北京拍卖商铺的第一人，“头功”又被潘石屹抢了去。去年12月7日，建外SOHO以出售产权的形式首次公开拍卖商铺，363平方米拍出1070万元，每平方米约2.95万元。据介绍，建外SOHO总面积达8万平方米的商铺，已售出70%以上，成交价约为每平方米2.8万～3万元。据SOHO中国有限公司有关人士透露，建外SOHO商铺将会在今年9月开始对外出租，目前“意向认租情况相当好”。

　　在北京，中关村科贸中心创下的商铺售价纪录至今无人可破。中关村科贸中心商铺开盘当天正下着大雨，但仍有300多人冒雨前来抢购，按使用面积计算，售价最高达每平方米9.5万元，短短几天，该项目的商铺就有5个亿落入开发商口袋。

　　近两年来，北京市作为项目一部分的商铺价格居高不下。现代城2万平方米商铺面积售价为每平方米2～2.3万元，怡景园老番街8000平方米商铺售价每平方米2.2万(二层)～3.2万元(首层)，蓝筹名座1万多平方米售价为每平方米1.6～2万元，东方银座4万平方米商铺售价可能高达每平方米3万元以上，元嘉国际公寓3000平方米商铺每平方米售价3万元，蓝堡2000平方米商铺每平方米售价为1.8万(二层)～2.8万元(首层)。总体来看，商铺售价一般要高出项目售价30%以上，多数在50%以上，高者更是翻一倍或近2倍。

　　前景无限

　　一位在建外SOHO买了300多平方米商铺的先生告诉记者，他的商铺每平方米租个400美元估计没什么问题，这样七八年就收回了投资。他还透露，这个商铺位置是给女儿的，他准备把产权人写成女儿的名字。全部建成以后的建外SOHO，每天将有5万人在这里居住、办公、逛街、游乐。16条步行商业小街，300个沿街店铺，20个双层花园，既时尚热闹又相对独立。潘石屹称，他的建外SOHO商铺将形成比上海新天地更大的商业街区，新天地很大程度上改变了上海大都市的面貌和许多上海人的生活，而建外SOHO的出现，也同样会改变许多北京人的生活。

　　商铺回报的良好前景吸引了大批投资者。这也就是为什么会有数百人冒雨排着长队来抢购中关村科贸中心的商铺。家境颇丰的张先生这几天有些郁闷，他对记者说，他早就看好了昆泰国际中心的商铺，可是由于临时出了趟国，没能买上。倒是有一位投资者想向他转让一个已交了定金的商铺，“但他明显是个投机商，要价也太黑了，所以我宁愿不要。而且昆泰的商铺抬这么高，投机家肯定不会少”。

　　据业内专家分析，在商铺投资者中，50%是自己经营，35%-40%用于出租，还有10%左右是投机商。“好的项目，有的商铺投机家转手赚个二三十万元根本不算什么”。

　　民间投资者的踊跃更刺激着开发商对商业地产的投资动力。最具代表性的便是世纪城的金源时代购物中心。这个计划于2004年开业的shoppingmall，规划总建筑面积为68万平方米，投资38亿元，分两期建设，其中一期工程为51.2万平方米，包括了百货、超市、建材、家居、汽车、专卖店、健身、KTV、餐饮、电影院、溜冰场等种类繁多的服务项目，规划之大为中国地产业又创造了一个奇迹。

　　蔚为大潮

　　商铺投资热，已在全国逐步铺开。

　　北京的商铺热随着商铺供应量的迅猛增长不断升温，买家中投资客占去大半。自上半年开始，大型社区内的大规模商业配套项目陆续推出，财富中心一期商业面积、建外SOHO商业街都进入招商出租阶段，与国贸相去不远的大望路核心项目、百万平方米大社区珠江帝景6万平方米、定位在高档精品店的商业用房近期有望全面上市。大型综合建筑住邦2000二期的商铺也开始认购。京西高档社区万泉新新家园商铺的推出，填补了万柳区域当前商业的空白，受到很多买家的追捧。最受瞩目的还属亚洲第二大shoppingmall、上面提及的世纪城的金源时代购物中心。据悉，北京目前商业地产存量约为160多万平方米，其中百货业27.9万平方米，购物中心66.1万平方米，

　　外资超市33.2万平方米，甲级写字楼底层商铺36.7万平方米。2002年至今在建项目71万平方米，拟建项目320万平方米。

　　上海的商铺热从几个扎堆儿举行的商业地产展示会也可略见一斑。去年7月25日至28日，上海市商业展览办公室和上海市商业网点管理办公室联合举办了首届上海商业房产展示交易会，参观人员不亚于住宅展示交易会；一个月后8月29日在上海展览中心举行的上海零售业博览会，也新增了商用房产及商铺展览会；今年初，又举行了“2003年上海黄浦商业房产展示交易会”，参展项目200多个，总建筑面积达60多万平方米。

　　上海业内专家说，上海商铺热得有道理。南京路、淮海路和上海豫园的底层商铺，每平方米的年租金大多已超过1.5万元，多者高达2万元甚至更高。如南京路去年5月1日开业的上海圣德娜购物中心，底层商铺年租金每平方米已超过1.8万元，其售价则达每平方米7.8万元。南京东路置地广场商厦内的临街铺面，曾有港商出资154万美元以每平方米2.2美元的天价求购，亦未能如愿。据了解，上海商铺的投资收益率远高于住宅和写字楼，则约为10%-14%，而住宅投资收益率一般为5%-8%。

　　在民间资本十分雄厚的浙江，商铺更是热得烫手，各种商铺拍卖会屡创高价。杭州市清河坊2000年以来举行了多次商铺拍卖，成交价少则每平方米1.8万元，多则高达每平方米近4万元，2001年10月，一个157.27平方米的商铺，拍出了620万元的高价。今年1月在杭州的一次商铺拍卖，起价达每平方米3万多元。富阳市商铺价格则达到每平方米5000～6000元。但是，由于担心杭州房价出现“泡沫”，今年以来，杭州商铺拍卖开始降温，成交价也不再发飚。

　　在广州，去年下半年以来，商铺租售价格扶摇直上。山海城商铺、逸彩翠园小区商铺、洛溪新城商铺和保利世纪绿洲临街商铺均创下同期商铺租售的高位纪录，绿洲临街商铺20天就被抢购完了。而北京华联、万佳超市、上海世纪华联以及国美、苏宁等商业巨头纷纷在广州大肆圈地扩张。商铺租金也随之水涨船高。广州老城区专业市场租金一般为每平方米300～900元，而商业区的商铺底层租金则高达每平方米1000～3000元。天河北商铺售价达每平方米4～5万元，而下九路的名汇广场首层商铺和一德路山海城商铺售价则分别创下每平方米12.3万元和15万元的纪录。与此相关，二手商铺需求和转让量也迅猛增长，有些从事二手商铺交易的公司业务量成倍增加。

　　成都去年10月的一次商铺展示洽谈会吸引了数十位国内外投资商。今年3月，该市的一个商铺刚推出，仅温州投资者就来了30多位。成都的商铺多以小面积最为走俏，其中以50平方米的铺位最佳。在南京，商业中心街区也兴起了一股“商铺热”，包括南京万达置业广场、典雅居流行青年购物广场、镇江紫金流行广场、芜湖新时代商业街在内的众多商铺相继出现。

　　北京一位物业投资分析师说，商铺投资热反映了中国民间投资的活跃，而民间投资热力的集中发散则是拉动中国经济增长的内在力量。如果宏观形势不出大的波动，以商铺为主的中国房地产第三波投资浪潮可望持续较长一段时间。

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