商铺贷款可取道个人投资业务

　　北京报道风险性、低调、极少的比例，这几乎是商业银行个人金融部负责人对于个人商铺贷款提及的关健词。所谓商铺贷款，在中国银行、浦发银行的房屋按揭贷款里就叫“商铺贷款”，在工商银行、中信银行、上海银行、北京市商业银行等个人信贷业务中被归在“个人商业用房贷款”一类，而有的银行如中国农业银行称这一业务品种为“个人营业用房贷款”。

　　几乎所有的国有商业银行、股份制商业银行以及一些地方商业银行的个人信贷业务中都有个人商业用房贷款这个业务品种，但他们却很少提及、推介。原因何在？本报记者在采访了大部分银行后发现一些线索：如果个人拟投资商铺，是可以专门申请这一专项标的贷款，但在贷款年限、利率、成数上，个人商业用房贷款不同于个人住房商业贷款；如果银行拒绝你自己寻找的商铺项目的贷款，也许你应该擦亮自己的双眼，重新审视你要投资的商铺是否具有投资价值，因为银行认为它拒绝的原因之一是有风险；如果因为种种原因，你无法获得银行的商业性贷款，你还可以另辟蹊径，寻找诸如房产抵押贷款或者个人投资经营贷款。

　　银行的风险你的投资机会

　　记者发现，一直争做银行个人金融服务及产品创新的招商银行北京分行，在其网站上并没有商铺贷款这一业务品种的介绍，究其是否开展此业务，北京分行个人金融部一位负责人肯定地说：“有，但极少，在我的印象中也就几笔。”究其原因，这位负责人认为，“这项业务的风险相对而言大，由于商铺属于投资行为，其所处地段、价格及价值比、周边环境因素，必须看得非常准，银行才能保证所贷项目的投资性。但这中间有很多不确定因素，一旦难以估价风险或借款人其他原因，借款人还不起钱，银行再做资产处理，就会比较困难。”因此，招商银行北京分行的态度是，可做这一贷款业务，但对风险掌控不好的情况下，尽量少做。

　　与招行态度大体相同的是民生银行按揭中心的高主任，他干脆地表示：“商业性用房贷款在民生的按揭业务中业务量很少。民生按揭中心对这一贷款一直是从严控制的，在审核时对客户选择、房屋的位置及价格性能比是很仔细的。”他还补充：“这个贷款业务，利率下浮是不可能的，一般是利率上浮，因为价格上浮，客户也是愿意做的。”

　　“如果考虑到

　　风险因素，这一贷款的利率上浮是10%～30%”另一家银行回答。

　　鉴于北京市商业银行、上海银行都开办了这一个人贷款，记者了解到注重经商的中南腹地长沙市商业银行还未开办此业务，长沙市商业银行办公室一位研究人员分析：“这个贷款风险太大，一旦房地产出现泡沫时，商铺受到冲击将最大，到时候，借款人还不起钱，银行手里拿着不良资产怎么办？”这位研究人员还介绍，长沙最贵的步行街商铺每平方米价格是1.7万元左右，它的单位价格之高以及购置一间商铺的总价值在当地都是令人咋舌的。

　　一位在合肥经商的刘先生正好要用这种方式贷款购房，他的如意算盘是购置一间商铺后再租出去，付了首付款，月租金比每月还贷的钱还多出200元，5年后，还贷结束，租金作为将来退休养老之用。他本来是要选择合肥市中心购置一间商铺的，在贷款过程中，银行从各种投资前景分析，劝他投资介于合肥一环和二环之间一商铺，银行人士认为：“这地段的商铺目前价格较便宜，将来极具升值潜力。”刘先生总结认为：“也许银行认为风险大的，不愿意做的贷款项目确实不值得投资。”

　　从另一个角度看，银行的“惜贷”也许为你提示了风险。

　　另辟蹊径担保机构找情报

　　7月25日，中国银行总行刚刚发布的一则消息称：“当前国内房地产市场蓬勃发展，居民住宅商品化程度日益提高，一二级市场逐渐成熟，加之国内外投资者对商业用房的需求，中国银行坚信国内银行按揭业务的发展潜力巨大，市场前景广阔。个人投资创业已成社会的潮流和发展趋势。在此时代背景下，中国银行适应市场和客户的需求，及时推出了个人投资经营贷款业务，为有意于个人创业投资的有志之士提供信贷支持，为其实现心中理想插上了成功的翅膀。”

　　中国银行进一步解释“个人投资经营贷款业务”的内涵：个人投资经营贷款是指贷款人向自然人，包括个人独资企业发放的用于解决其投资经营过程中的正常资金需要的贷款。个人投资经营贷款的适用范围广泛，凡是符合一定贷款条件、能够提供中国银行认可的担保方式的个人、个体工商户、个人独资企业等均可申请投资经营贷款；同时该业务的内容也很丰富，主要是针对个人创业投资的多种方式，专门设计了个人项目投资贷款和个人短期周转贷款等细分产品。

　　与中国银行合作具体做“个人投资经营贷款业务”的是北京安盛担保有限公司，具体负责业务操作的曹先生明确表示“个人投资经营贷款业务”的贷款资金可以用于购买包括商铺的商业用房。前提之一是对贷款项目个人已有30%的现金投资，也就是说，个人投资经营贷款的贷款上限是70%，之又比专项的商铺贷款多了一成。

　　另据介绍：“中行个人项目投资贷款适合客户中长期的大额投资资金需要，突出了创业投资的特点。其最长贷款期限可达5年，最高贷款金额可达1000万元，还可根据客户需要量身定做还款方式，如按月或按季偿还本息等。个人短期周转贷款适合客户短期的周转资金需要，产品设计体现了方便、快捷、灵活的优点及助业经营的特点。该产品的最高贷款金额可达700万元，贷款期限不超过1年，优质客户还可申请‘一次授信、循环使用’的循环贷款。”

　　另外一家京城担保机构：北京泛亚达投资管理有限公司称其正与国内各家银行、保险公司合作，提供专业化的贷款服务。记者注意到泛亚达服务内容有一项“个人房产抵押贷款”，这种“以自然人为对象发放的个人房产抵押作为担保的且用途合法的人民币贷款。”能否可用做商铺投资之需呢？泛亚达称只要是按合同有房产抵押并且是合法用途的都可以，不计资金具体用途。

　　据了解，5月29日，由北京泛亚达投资管理有限公司承办，北京市商业银行、中国光大银行共同出资60亿元组织实施了“抗非典促经济专项贷款行动”，该专项贷款服务对象包括：受“非典”影响，重新开业有困难的中小企业经营者；迎难而上，“非典”时期创业的有志之士；“非典”时期买车、买房的置业人士；等等。泛亚达人士表示，虽然北京已走出“非典”，但这项贷款行动还在继续，银行承诺的一些优惠措施也没有变，优惠措施如利率下浮。

　　目前，北京有大约15家担保机构与银行合作开展各种形式的担保贷款业务。

　　此外，记者从光大银行网站上发现，其“个人综合贷款”没有规定用途，它的内容有：“该贷款额度最高达500万元，贷款期限最高不超过三年，利率按人民银行规定执行。”

　　综上所述，作为一种投资行为的“商铺贷款”在个人急需融资时也许可以不必按图索骥，而是可以另辟蹊径。