业委会 小区权益博奕焦点(图)

物业管理沙龙　　早在1996年，当有关规定要求小区成立业委会之时，就有物管公司断言：“千万别成立业委会，业委会成立之时，也就是物业管理灭亡之日。”经过几年的市场运作，业委会与物管公司之间的纠纷不断，矛盾迭出。如何规范市场秩序，减少纠纷？为此，7月28日，由南方日报社—南方楼市主办，广州市物业协会协办的“物业管理沙龙”在南方日报社举行，本次沙龙规模空前，发言热烈，业主代表、业委会成员、物管公司、职能部门等代表从不同的角度，争相发言。对于目前争论较多的小区交接如何走向规范化，业委会如何规范、运作等问题进行了热烈的讨论，针砭时弊，不乏真知灼见。

　　广州市物业管理协会副秘书长谢凯：

　　双方不了解导致矛盾的产生

　　业委会是执行业主大会的决定，是维护业主利益的组织，而在运作当中，业委会对物业管理工作内容的包容性不够了解，从而简单地将管理与价格等同起来，将监督权集中在单价的磨和上。

　　业委会由于对物管的内容与实质缺乏了解因而产生矛盾。因此，业委会应加强对物管工作内容的了解与理解。管理公司的费用不是在菜市场上买菜一样来进行比较的。物业管理公司收取酬金有规定不能超过10％，其余的费用应用在小区建设上，因此单纯的价格比较不利于小区的发展。

　　物业管理条例是把权力放在业主大会上，有两种决定权，一般事情需要1／2的业主通过，重要大事需要2／3的业主通过，业委会要取得一定的管理权是有一定的难度。现在的物管公司背了很大的包袱，发展商为了卖楼而大手笔搞硬件，只为了销售不考虑管理费的运营成本，当一棵10万元的名贵树由于水土不服几年之后死亡，有的业主要求物管公司再栽植一棵同样名贵的树，因此类似矛盾就出来了。

　　荔湾区国土房管局物业管理科科长谭耀光：沟通力度不够

　　现在很多小区都想成立业主委员会，但成立过程中出现问题主要双方是沟通力度不够，业主对物业管理的费用包含哪些内容不清楚，因此物管公司应该组织业主参观物业管理的内容与项目，这样在成立业委会的时候就能得到业主的支持。

　　荔湾区荔湾大厦业委会主任邓世杰：

　　主管部门要审核

　　业委会成员的诚信度

　　小区在成立业委会的时候，政府部门在参与的时候就应该考虑业委会成员的交费信誉问题。凡是在个人交费历史上出现二、三个月的情况，三年就不能进入业委会。不交费的有两种人，一是没有时间的，这种人，怎么会有时间为业委会做事情？二是故意不交管理费的，是想对抗发展商或者物管公司的，也有一种人本来是不交费，但为了进业委会而突击交费。如果为进入业委会就交管理费，却去发动别人不交管理费，这本身就是错误的，个人的品质是值得怀疑的，这种不讲诚信的人进入业委会，如何能够保护小区利益？如何为小区业主义务工作呢？因此在成立业委会的时候不能看他交不交费，而要看他一直以来交费的信誉度，国土局在审查业委会成员资格的时候，要考虑其信誉审查，从源头上遏止矛盾的产生。

　　富力广场业委会主任：罗启志：

　　如何建立一流的业委会

　　和一流的社区？

　　业委会既是维护业主合法权益的代表，又是引导业主提高道德自律意识，配合方方面面创建一流小区的领路人。我认为，成立一流的业委会起码要具备三个条件：

　　一是委员班子由小区（楼盘）内公益事业心强，有领导能力和组织能力，懂政策，水平高，素质好的业主组成；

　　二是真正代表业主对管理企业的运作进行有效的监督和规范，又能善于和企业合作，努力支持企业为创造名牌小区而开展的各项工作；

　　三是有明确的工作目标，工作制度，透明度高，在业主中享有较高的威信。因此，在业委会筹建时，街道办事处、居委会同时介入，便于了解成立过程和人员素质状况，物业协会再从中指导，避免由于政府主管部门人手不够，疏于指引而难产或“畸儿”业委会的产生。

　　由于目前制定的法规比较重视解决业主与企业之间的矛盾，解决这类矛盾还有章可循。但在业主内部因管理问题出现的纠纷就束手无策了，建议政府有关部门在这方面的问题进行探讨，定出清晰的法规，加强对业委会的管理，协会只能是协助，在法理不清的情况下，也难以解决业委会内部纠纷。同时，政府的政策急传媒应适当为物业管理公司的权益辩护，如对开发商遗留的手尾，业主无理拒交管理费等，让管理公司有个说法。

　　我们应爱护自己的家园，抛弃狭隘的小市民意识，支持，配合物业管理的管理工作。用对话代替对抗，用帮助代替指责，通过沟通，协商解决问题。

　　广州市贵族物业服务有限公司总经理

　　李荫宁：

　　12大根由产生矛盾

　　业主与物业管理之间的矛盾，主要是由以下12大问题引起矛盾纠纷的。

　　（1）产生物业管理矛盾的原因大部分是业主的欠费，欠费太多了，服务也就差了，业主也就不满意，结果就陷入了一种恶性循环。

　　（2）业主对物业管理公司的要求希望以最低的价钱得到最好的服务，应该是业主给多少钱就做多少事，你出一块钱就有一块钱的服务。

　　（3）政府应该从法规上给予一些明确的规定，如业委会的义务在哪里？业委会想跟物管公司签合同，发展商也想跟物管公司签，这样就很矛盾，不知道跟谁签？

　　（4）发展商前期的建设行为不规范，毅力的一些质量等手尾问题，这些问题很自然就嫁接给物业管理公司，业主往往因为发展商的遗留问题得不到有效解决就不交管理费。

　　（5）业委会缺乏物业管理知识，对物管不理解，自以为是造成很多矛盾。

　　（6）交接难很多是跟业委会的权力欲和私利欲过强有关。一些业主认为我是业委会，就有权力炒物管公司，还有为了自己的私欲，就要求勉去其管理费。

　　（7）法规所规定双方权力和义务不均等。法规是把管理公司放在一个强者的地位，把业委会放在弱者的地位，但现实中，物管公司是弱者，业委会是强者，因为业委会选择物管公司权力过大，市场运作又不规范，这是造成矛盾的主要原因。

　　（8）政府把物业管理过快推向市场化，业主拥有权力，但能否用好这一权力，这跟业主的文化水平有关系，跟人的社会素质有关系，所以政府的指导力度应该再强一点。

　　（9）很多时候业主跟发展商的矛盾，结果变成变成了业主跟物管公司的矛盾，让物管公司成为发展商的“替罪羊”时有发生。

　　（10）物管公司自身的矛盾有一定的原因。有人埋怨从业人员的综合素质在服务行业偏低，这也跟待遇差和利润低有关系。

　　（11）政府和社会对物业管理体制的收费与管理档次的认识不清，高素质楼盘跟低素质楼盘的收费差不多，这其中的差额是由发展商补贴的，这样就把市场搞乱了。

　　（12）个别业委会的管理意识过强，业委会不是从广大业主的角度上想问题，总是强调管理，而不讲求服务，这种错位的权利方式，导致不少矛盾产生，

　　业委会跟物管公司之间的矛盾，关键就看是怎么样去调节。

　　翠湖山庄业主委员会副主任陈平：

　　政府应对业委会多点帮助

　　现在90％的物管公司都是发展商的“儿子”，业委会只是一个弱者，如执行业主大会的决议，成立业委会等活动很难，如业主的名单，办公地点等等问题需要业委会做大量的工作，因此政府应该多点指导和帮助，才能产生一个健康的小区。物业公司要明明白白收费，业主要明明白白交费，

　　白云花园业委会主任师笑天：

　　业委会是业主与物管公司之间的一座桥

　　业委会只是处于业主跟物管公司之间的一座桥梁，起的是桥梁作用。责任是维护业主利益，希望服务公司按照业主的愿望提供服务，义务是促使每一个业主交物业管理费。

　　广州城建开发物业集团公司助总经理曾雄

　　政府要做好引导市场工作

　　小区想成立业委会，但是业主能够达到一半的话已经很不错了。同时由于业主主动参与管理的意识不够强，业委会很多也是管理公司去牵头、组织，如组织的好就平安无事，组织不好别人就说你是黑箱操作，这也是很矛盾的。

　　作为物业管理公司要关注的是业委会成立以后它的代表性够不够充分的问题，业委会成立以后是不是能够代表大部分业主的意见，业主意见不统一，造成管理公司很难做，不知道听从哪一部分业主的意见。

　　物业管理实际上是一个公共服务的产品，这个不能完全靠市场化、民主化来解决问题，它需要一个外部的引导，把它引导走向符合大部分人的利益是很重要的。现在市场上无论是职能部门还是媒体，都热衷于做判官，但我认为现在更重要的是培育这个市场，在专业的方面管理公司懂得多一点，深入一点，而业委会和业主就存在一个逐步学习的过程，这里面存在一个认识的落差的问题，很多不必要的矛盾都是由于这个落差而造成的，这种现象也是比较普遍。

　　由于管理公司水平参差不齐，业主也不知道如何选择，只是表面地比较费用的高与低，而没有去看管理公司的服务深度怎么样？不同的楼盘它的规模差异怎么样？小区的历史怎么样？职能部门的导向性是非常重要的，纯粹靠市场化的手段在不成熟的市场是不能够百分百解决问题的。

　　保利广州物业管理有限公司总经理付俊：双方要思考各自的

　　权利与义务

　　物业管理市场发展的时间比较短，业主怎样去当好业主，怎么样去支持物管公司的工作？怎么样去享受物管公司的工作？物管公司如何更好地服务业主？使物业管理这个行业得到业主的认同？而双方思考的共同点是怎么样去培育这个市场，积极推动物业行业的发展，这也给每一位业主提出了一个新的课题，解决问题的办法就是相互支持和相互理解。

　　广州市恒和物业管理公司总经理刘峻：

　　业委会错误的决策

　　造成的损失谁负责？

　　目前市场上首先要明确业委会责任的问题。业委会的代表性是一个比较有争议的问题，如业委会在做出决定的时候，如果损害了广大业主的利益的话，它该负上什么责任？现在没有任何的条例规定业委会的错误决定要承担什么责任。

　　其次业委会的权利是比较大，业委会一旦成立可以代表全体业主可以去炒一个物业公司，不需要做任何的工商登记，可以拥有公章。但这个公章也不需要去公安局备案，用这个公章它可以签合同，有了这么大的权利却又不承担责任是不公平的，作为业委会成员表面上看可以说是无利可图，没有工资，在没有利益的前提下，她怎么去做这个工作？责、权、利不明确，导致业委会做出行为时就会产生一种矛盾，产生物业管理纠纷。

　　广东省粤安物业管理有限公司翠湖山庄管理处物业经理全雄师：

　　物管公司应合法退出

　　如果物管公司损害了广大业主的利益，业委会要炒掉物管公司，但物管公司坚持不退出的情况下，怎么样处理这种情况？政府部门应该加强对物管公司的监管力度。物管公司也应该在维护业主利益的基础上合理合法地退出。

　　广州市物价局价格管理处科长陈建东：

　　广州物业管理费

　　应客观看待

　　物业管理所有的纠纷，最后都会找价格来出气。目前影响新旧物业管理公司交接难的价格是一大因素，体制上也存在着一个缺陷，如停车场，车位是可以出售的，也可以出租。如果物管公司把车位卖给业主了，业委会成立之后，炒掉物管公司，那么业主的车位与新来的物业管理公司承不承认？这就是体制上的问题。

　　关于业委会的问题，为什么业委会一成立就要求降低物业管理费？首先业主对物业管理的内容了解是很片面的，只会拿着价格进行比较，实际上物价局每年都会调整价格，但反馈信息的途径却不是很畅通。为什么业委会跟物业管理公司在协调后物业管理费能够降下来？还有一个原因是双方在完成磨合期之后，它的成本有一个下降的空间，随着楼盘的不断开发，不断交付使用，管理面积扩大了，单位面积的管理成本下降了，恰当的降价并不影响物管公司的经营，但对于小规模的社区，降价就有可能影响其生存了。

　　怎么样客观看待广州市目前的物业管理费？业主往往指责物价局把管理费定得太高，而物管公司却指责物价局把价格定的太低。要科学看待管理费这个问题，应该从横向和纵向两个方面来看，如拿北京，上海，深圳三大城市跟广州相比，与北京相比，广州的物业管理费是偏低的，跟上海相比基本持平，广州略高不到10％；跟深圳比，住宅是低于深圳，但非住宅物业是高于深圳。纵向比，目前物业管理的政府指导价的定价是省物价局99年定下来的，这几年也没有怎么改过，假设广州市居民这几年的人均可支配收入按7％的增长率增长，那么这四年增长多少？管理费在居民的可支配收入的比例中是下降了。

　　其次，在物业管理费的相对数字下降的同时，物业管理费的成本却提高了，物业管理的人工成本占了很大的比例，而且随着社会保障体系的不断完善，付在员工身上的各种医保、社保等各种保险费用是非常高的，因此从上述的比较来看，物业管理的费用总体走的态势是下降的。回头看政府的物价体制，用六个字概括是“扶上马，走一段”。

　　作为政府主管部门，在定价的时候，主要是考虑社会的承受能力，例如一栋楼成本核算的话，要3块多钱，但是政府给的指导价往往会是两块钱，一方面是希望通过政府的指导价，引导物管公司降低成本，实行集约化经营，这也是跟市场经济的一种接轨，如果是政府保护小规模经营，本身就不是市场经济的做法。作为政府的价格主管部门，要考虑行业是不是能够良性发展，业主的利益是不是能够得到保护，二者是不能偏废的。

　　因此对物业管理大家应该用一种比较宽容的心态来看待这一新生事物，有关的媒介应用一种积极向上的态度，以正面报道为主，来宣传这一行业。

　　内幕

　　业委会的几个不规范动作

　　近几年来，一些小区的业主委员会与原物业管理公司之间的关系紧张，纠纷、矛盾不断，大公告、小报告常常出在小区的公告栏上，常常是你出一个问题，我来一个回应，大家的对话不是建立在一个沟通、理解、友好的平台上，而是用对抗或者是敌我的极端方式，在小区里散发传单，激发和加剧双方的矛盾，甚至大打出手，把大家园当成私家撒野公园，以至于闹得鸡犬不宁。不是把自己的楼盘名声搞臭，就是把关系搞僵，不是业委会炒物管，就是物管炒业委会，更尴尬的是，旧的矛盾未解，急于招聘新物管，弄得旧的不走、新的进不来的混乱局面，使自己里外不是人，失去公信力。

　　业委会成立的几种违规操作手法

　　有人认为业委会是一个没有法人能力的群众组织，是为小区尽义务的“杨白劳”，然而就是这小区的“杨白劳”，还是成为某些人谋取私利的梦想。绞尽脑汁给自己当上业委会主任拉取选票，甚至伪造选票。而相关的监督部门、职能部门只是走过场，收取资料备案而已，沦落为被合法利用酿造一个合法、但不合格的业委会，对选举过程、业委会成员资格不加审查；

　　如召开业主大会，弄回一个投票箱，几个筹委会成员上门挨家挨户地收取选票，然后再召开业主大会和相关的部门进行监督，唱票，成立业主委员会，对于这种方式，许多业主认为这种方法不公开、不透明，不是当场投票、当场唱票的结果，容易造票，形成暗箱操作；还有的业委会成员为了在小区制造影响力和公信力，发传单公开宣称，如选上自己为业委会主任，将聘用新的物管公司，并罗列旧物管的种种“罪行”，在小区大加宣传，激起民愤，恶化小区业主与现物管公司的关系，并用“低价物管”的方式，来进行攻心术，获取选票；还有的业委会成员向来不爱交物业管理费，临到小区筹备业主委员会的时候，便开始在小区游说，列出物业管理公司的种种不是，号召业主不交管理费，而自己却将所有欠费一次交清，这样既为自己在小区制造影响力，让可以造成其它业主不交费而无资格担当业委会成员，从而达到自己获取选票的目的；还有一些颇有操作经验的业主，专在一些没有成产业委会的小区用按揭的方式来购房，让自己成为几个小区的业委会成员或主任什么的……

　　为什么会有那么多的人热衷于当业委会成员呢？原来，业委会成员有掌控小区物管的生死大权，这样的大权在握，什么样的私利不能谋呢？

　　案例一：

　　不给我工资炒掉你！

　　番禺某小区的物业管理公司是发展商手下的物管公司，该发展商近年来在广州的房地产市场上开发得风生水起，知名度很高，物业管理公司还常常被发展商拿出来当卖点来宣传。该小区成立业主委员会之后不久，业主成员开始向物管公司提出条件，该条件既不是为小区服务提出建设性意见，也不是为业主谋福利，而是为自己谋私利。几个业委会成员找到小区物业管理处，要求物业管理处给他们几个业委会成员每月发放1500元的工资，否则就会发动全区业主要求物管公司在现有的收费标准上进行降价，否则要你物管公司走人，哪里找不到一个新管家？－－谁发我工资，我就聘谁！其它不管！

　　案例二：

　　免我物管费，我就让你干！

　　荔湾区某小区，规模不是很大，但人气很旺，入住率很高。某业主在该小区内购有五套房产，经过一番努力成为小区业委会主任之后，就急于与物管公司讨价还价，先是让物管公司免去自己在小区的五套房产的物业管理费，遭到物管公司的拒绝，恼羞成怒的业委会主任后来就放出风来，要代表小区业主，炒掉不良的物业管理公司，随后又是传单又是告业主书，说是小区的物业管理公司收费太高，要求降价－－在为自己谋不到福利的时候，开始为小区业主谋福利，又是要求清查物管公司的收支账本，又是找新的物管公司，双管齐下，不给我免费，哼，看看谁利害！

　　案例三：

　　带资才能来经营！

　　天河某小区的业委会成立之后，开始寻找新的物管公司，条件是新来的物业管理公必须带50万元的资金给业委会作活动经费，才能让对方进驻小区从事物业管理。其理由是炒掉旧的物管公司需要人力、物力、财力和精力；让小区业主接收新的物管公司需要业委会做大量的思想工作；保证新的物管公司收费顺利需要业委会支持等等理由－－拿着小区的物业管理，用冠冕的理由进行背后的交易。

　　案例四：

　　吃喝玩乐报销维修基金费

　　老城区一个规模不太大的小区业委会在筹备之时，常常与物管处一起商议相关事宜，每次开完会之后，必让物管处带到高档酒楼请吃请喝。业委会成立之后不久，业委会主任又对物管处提出要到香港考察，学习香港的物管经验，物管处自然不敢怠慢，专人陪游香港一圈。业委会主任见物管处“听自己的”，贪欲开始膨胀，又把眼光瞅准在小区的物业维修基金上。大年三十，该业委会主任叫来几位电工修理小区门前的电路，春节过后，该业委会主任带着业委会公章，要求物管处报销其电路的修理费5000元。物管处有自己的电工在节前曾检修过，报销之事实难成立。物管处对业委会的作风日久生厌，一番争执，双方终于闹翻脸。业委会要炒掉物管公司，物管处要业委会报销近半年来，从物管处所花掉的十几万元的餐饮费、考察费。

　　业委会的违规操作，一般较为隐蔽，业主无法进行监督。但违规的操作，必然会引发一定的事件与纠纷。因此，国家最近出台的《物业管理条例》中，对业委会的权限有所限制，一切重大决策须经业主大会制定，业主大会可修改业主公约和业主大会议事等职责，业主委员会只是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。因此，业主委员会的权力被削弱，但许多的业界人士认为，该条款的实操性并不太大，主要问题是召开业主大会不容易，如果是一个规模达到1000户的或以上的住宅社区，召开业主大会，更是一个可求而不可遇的机会。因此，如何规范成立业委会、监督业委会、提高业委会素质，成为物业管理的一大问题。

　　本版撰文：清林　李永彬