中国第一部物业管理法规《物业管理条例》的即将实施，让全社会以前所未有的关注度重新看待和审视物业管理行业。在各省市的细则中，将对物业管理有更明细的规定，如“空置房由发展商交纳物业管理费”、“业主可以自行选择物业管理方式”等，但记者在采访中发现，这些让媒体和业主最关注的条款，物业管理公司却显得波澜不惊，对委托的社区究竟承担哪些职责，才是他们研究最深的话题。
为空置房交物管费不稀奇房子在没卖出之前，开发商就是空置房的业主。因此，业内人士认为，实施细则明确开发商对空置房的责任，体现了业主和开发商之间权益的对等。同时，分摊小区的公共维修基金和日常费用，可以加大开发商空置房的经营成本，有效根治商品房空置现象。
为空置房交物业管理费，这看起来是新鲜的决定，但是在深圳已经是早就实施的。华侨城物业管理公司常务副总曾勇认为这一规定对深圳并不会有太大影响。因为，“3年前，华侨城的空置房就开始交纳物业管理费了。深圳有关的物业管理条文对空置房的规定很明确，空置房在业主入伙第一年交50％物管费，第二年交70％，第三年以后要交100％。”
由于有些开发商和物业管理公司之间是父子关系，因此为空置房交管理费实施起来可能简单些，但对于那些和物业管理公司之间没有任何关联的开发商来说，违规的就不在少数了。由于空置房没有缴纳物业费，因此小区的物业服务如保安、保洁、绿化、垃圾消纳等也就可能“打折扣”，这使空置房无形中侵害了已入住业主的利益，也损害了物业公司的利益。“自选”物管方式行得通？让业主叫好的一条规定是，业主有权自行选择物业管理方式。业主可以根据实际情况采取多种方式进行物业管理，而选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一；此外，业主还可以根据实际情况采用多种方式，比如自我管理，或将保洁等项事务直接委托专业公司。但真正实施起来并不那么容易。曾勇认为，社区要“自治”基本上比较难。实际上，物业管理公司目前行使了很多社会责任，成为社区和社会对接通道，因此，内地的人文等环境决定，社区难以独立于社会之外自行管理。那么，物业管理公司能否向业主提供菜单式的服务，让业主自行选择，而非被动地一概接受？据悉，其实这也是深圳市物价局早就想做的一件事。市物价局曾提出，物业管理公司应向业主提供服务项目的菜单，然后根据服务项目制订收费标准，但这一设想由于种种原因无法成文。万科物业管理公司张瑜分析指出，一个重要的原因是因为目前深圳的物业管理公司还良莠不齐，即使同是甲级企业，提供的服务水平未必完全一样，甚至差距不小。目前一些楼盘在营销中提出“管家式服务”，如天骄世家、华侨城纯水岸等。曾勇称，由于物业管理公司掌握丰富的客户资源和社会资源，因此可以通过资源整合和调配为业主提供增值服务。但张瑜并不这么认为，“管家式贵族服务面对的实际需求量并不大，发展商之所以打出这样的旗号更主要是为了寻找卖点，但不失为物业管理方式的一种新尝试。”物管公司该负什么责《物业管理条例》有6个配套细则，而物业管理公司时刻关注着细则的制订，对他们来说，其中有关物业管理公司权责的表述在某种程度上决定他们的命运。张瑜甚至用“翻天覆地”来形容这种影响力，他解释说“比如业主家里被盗，物业管理公司应承担什么责任？类似这样的权责规定对物业管理公司来说意义重大。”曾勇也表示有同感。“华侨城物业管理公司每年利润200万元，如果停车场丢了一辆上点档次车，我们一年就白干了。”业主家里被盗，找物业管理公司索赔的案件并非少数，但由于这一方面法律规定处于真空状态，因此一直也没有明确说法。而只要细则中物业管理公司的权责明晰化，与业主之间这样的纠纷将十分简单，因此曾勇认为，《物业管理条例》细则的出台将促使小额法庭加快成立，使此类纠纷速战速决。
作者:深圳商报记者方兴实习记者史小权
