银行看法：两种都有科学性

　　记者　卢晓曌

　　专业人士认为对两种还款方式的还贷总额做纯数字的简单比较意义不大,应从还贷压力、还贷期限、通货膨胀、机会投资收益等方面考虑

　　近来,银行个人住房贷款业务的还款方式遭遇社会广泛质疑,记者就此走访了广东省最 大的按揭银行工商银行住房金融业务处和有关专家一探究竟，了解到银行对此也持有自己的看法。

　　中国人民银行1998年5月出台的《个人住房贷款管理办法》明确规定，住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，等额本息还款法即每月以相等的额度平均偿还贷款本息,等额本金还款法即每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减，允许借款人和贷款人在双方协商的基础上进行选择。

　　等本金法真的省钱吗

　　广州市工商银行新闻发言人介绍,现行个人住房贷款利率由人民银行制定,以一笔30万元的贷款为例，如果贷款期限15年，选择等额本息还款法，业主每个月支付的月供额相同，均为2378.64元。

　　若选择等本金还款法，客户在第一个月的月供额为2926.67元,在业主2926.67元月供款能力的前提下，以贷款期限11年7个月（139期）或贷款期限12年（144期）的等额本息还款法计算，业主需要负担的月供款额分别为2853.63元或2780.69元，均低于等本金第一个月的还款额2926.67元，而在贷款期间所需支付的总金额为396654.57元或400420.06元。与同额度等本金还款15年期相比少交了17375.43元或13609.94元。

　　借贷期限长利息自然多付

　　在相同利率下利息相同是一个基本金融常识,那近来成为各大报刊众矢之的的”银行赚取利息”的说法又如何解释呢？

　　广州市工商银行新闻发言人表示,等额还款法每期还款金额相同，客户还贷压力均衡，但由于贷款人占用银行的本金时间长，所以利息负担相对较多。递减还款法由于首期还款额度大,贷款人本金归还得快，利息就可以少付。

　　以30万元15年的按揭计算,选择两种不同还款方式的业主在供款期数达到79期时所支付的月供额才相等，均为2380.67元。但在此时选择等本金还款法已累计还款209639.67元，选择等额本息还款法累计还款187912.29元。换言之，业主用等额本息还款法在前79期要少还银行21727.38元,这一部分本金将延迟到第79期后偿还,业主则需要为这一部分本金支付更长时间的利息。因此从帐面计算,同期限的等额本息还款法比等本金(递减)还款法要多支付约14000元。

　　账面数字意义不大

　　中国人民银行一名研究员指出,对这两种还款方式的还贷总额做纯数字的简单比较意义不大,个人住房按揭还贷是一个动态的长期过程，这期间,通货膨胀、机会投资收益都应该被作为非常重要的因素考虑在内。

　　采用等本金还款法的业主还贷资金集中在前期,等本息则平均分散压力,至79期这两种方式的月供额才相等。而在经济正常发展的年份,年通货膨胀率约为2%-4%，等额本息还款法到还贷后期的实际利率低于名义利率,在此意义上,等额本息还款法对业主更经济。

　　从机会成本的角度来看,等本金还款法的业主在第79期时少支付的21727.38元可能用于其它投资渠道而获得的收益也失去了。

　　两种方式各有千秋

　　该研究员指出,从资金使用价值上看，并不存在贷款人吃亏的事实，两种还贷方式，都有科学性，适合不同的人群,应根据个人支付能力选择适合自己的还贷方式。

　　等额还款法还款压力均衡，所以适合预期收入变化不大或呈上升趋势的按揭购房者,“递减还款法”初期供款压力最大，以后逐期下降,因此适合当前收入较高,但预期收入可能下降的按揭者。

　　广州工商银行新闻发言人同时表示,该行的每一笔住房贷款合同都会与按揭者当面接洽,按揭合同文书上也注明了两种还款方式,由购房者自由选择,银行并没有任何干涉按揭者的行为,更不会只推荐等额本息贷款,按揭者选用何种还款方式对银行的收益不会造成影响。此外,该行很早就推出弹性按揭业务以适应客户需要,按揭购房者可以根据自己的收入状况申请提前还贷或者缩短还款期限。

　　与此同时,越来越多的商业银行纷纷公开表示将提供度身定做的按揭还款计划,组合多种金融手段降低贷款人资金利用的成本。