物管盈利不足10％(图)

　　在广东9个城市展开的一次物业管理服务收费调查显示：55％的物管公司认为，收费标准偏低，加上规模小，成本高，物管公司亏损严重——

　　物管盈利不足10％

　　物管透视

　　2003年初一个关于物业管理服务收费定价方式、标准水平等问题的问卷调查在广东省九个城市展开。调查显示，政府管理价格的模式被业主和物业管理公司普遍认可，多数物业公司认为与业委会协商物业管理费方式不可行；同时由于业主拖欠管理费，目前能够做到盈利的物业管理公司不多。在被调查的170家物业管理公司中，盈利的不足10％。

　　2003年6月下旬在广东省广州、深圳、珠海、汕头、中山、江门、佛山、惠州、湛江九个城市展开的一个关于物业管理服务收费定价方式、标准水平等问题的问卷调查报告面世。此次问卷调查由广东省价格监测中心组织，举行调查的目的是为了了解、掌握物业管理服务收费情况。据了解，此次调查共发放调查问卷680份，收回有效问卷680份，有效收回率100％，其中企业调查问卷170份，业主（租户）调查问卷510份；普通住宅小区占40％，高档住宅小区占30％，商铺占20％，商场占10％。此次调查对象是按各市区不同的地理位置，分层抽样的。

　　近九成业主认可政府指导价模式

　　据调查显示，不管是业主（租户）还是物业管理公司，绝大多数赞成物业管理服务收费实行政府管理。该调查称，在被访问的510户业主（租户）中，其中有452位认为，对物业管理服务收费有必要实行政府管理，占88．6％；被访问的170家企业，其中有110家企业赞成“政府指导价”，占64．5％；有36家企业赞成“政府定价”，占21．1％；赞成“由物业公司与业委会协商定价”的只有24家，占14．4％。

　　据了解，目前政府对物业管理服务收费的管理权限正在逐步放开，对未成立业主委员会的小区，实行政府指导价；对已成立业主委员会的小区，由物业公司与业委会协商定价后，报当地物价局备案。该调查报告认为：由于物业管理具有一定程度的垄断性，业主希望政府价格主管部门对物业公司的收费行为进行规范；同时物业公司由于收费执行难度大，再加上业主委员会与物业公司各自考虑自己的利益，协商定价难以取得统一意见，所以双方均要求由政府统一定价。该调查同时显示，有140家物业公司认为由业委会与物业公司协商确定收费标准不可行，占82．1％；只有30家认为可行，占17．9％，并且超过八成的物业公司认为执行难度很大。而原因在于：“物业公司和业主委员会各自代表自己的利益，站在自己的立场上看问题，很难达成共识。”

　　多数物管公司认为收费标准偏低

　　对于政府定价，被调查业主普遍反映收费适中，而物业管理公司则有半数认为政府对多层住宅的收费标准偏低。

　　调查结果显示，有416位业主认为现行的收费标准适中，占81．6％；只有72位业主认为收费标准偏高，占14．1％，主要集中在个别环境较好的高层住宅小区。据统计，多层住宅的收费为平均每平方米1元，不超过1．5元，业主普遍能接受。高层住宅收费为平均每平方米2．3元，最高每平方米4．9元，不超过3元，业主普遍能接受。

　　在被调查的物业公司中94家物业公司认为多层住宅的收费标准偏低，占55％。对于高层住宅、商场、商铺的收费标准，大多数企业认为适中。大多数物业管理公司认为：多层住宅的收费标准每平方米不低于0．9元，高层的不低于2元，比较合理。

　　盈利物业公司少

　　此次调查发现，目前在市场中真正能够实现盈利的物业公司并不多。据调查显示，在被采访的170家物业公司中，有79家声称亏本，占46．2％；有76家认为基本持平，占44．9％；只有15家盈利，占8．9％。调查认为由于企业规模小，导致管理费用居高不下，盈利企业极少。而在所有费用中，最高的支出项目是工资，近九成的物业公司表示该项支出最大，其次是设备维修和清洁绿化费用。

　　谁交维修基金，业主与物业管理公司各执一词

　　关于长期以来物业管理的焦点问题是，维修基金该由谁缴交，调查表明，业主与物业管理公司意见相悖。调查结果显示，有373位业主认为需要筹集物业管理维修基金，占73．1％。但对于由谁来缴交更加合理的问题，有75．6％的业主认为应该由开发商出。而占74．3％的126家物业管理公司认为由业主出更合理。关于维修基金的问题，业主要求发展商交的依据是1998年出台的《广东省物业管理条例》，但是最近出台的国家《物业管理条例》已明确指出从今年9月1日起物业管理维修基金由业主缴交。

　　物业管理中几个突出问题

　　问题一：业主长期拖欠管理费，没有明确的法律规定进行约束。

　　问题二：业主委员会不具备法人资格，无法承担法律责任。业主委员会与物业公司签订的合同，其中业主委员会的法律主体不成立，双方的合法权益难以保障。

　　问题三：广东省五成物业公司属开发商属下的企业，这种建管不分的“父子兵”体制，决定了物业管理依附、受制于房地产开发企业，重建设、重销售、轻管理的问题就难以解决，由此引发业主对物业管理的不满。

　　本报记者　潘宇凌

　　物业管理公司盈利情况调查

　　是否盈利？　数量％

　　亏损7946．2

　　基本持平7644．9

　　盈利158．9

　　总计170　100

　　图：

　　物业管理行业的规模优势已经凸现。　潘宇凌　摄