办证难，发展商成“冤大头”(图)

楼市聚焦　　在采访中，提到“办房产证难”这个老大难问题，多位在广州房地产市场上声名显赫的发展商都表示头痛不已。一位名列地产十强的地产集团的副总对记者透露，该公司至今已积压下几千套房产证还没办出，他称这些在办理中的房产证全部都是手续齐备的；而另一位堪称行业巨头的发展商也透露，该公司有手续齐全的1000多套房产证拖了5个月以上，现在什么时候能办下来，还是个未知数。据记者在业内了解，在各大小发展商中，房产证迟迟办不下来的现象十分普遍，多则数千套，少则几百套。而在这些被拖迟办理的房产证背后，业主与发展商纠纷不断。

　　“冤大头”一：口舌纠纷不断

　　海珠区某知名楼盘的客户服务部辛经理（化名）在接受记者采访时说：“刚刚我好不容易才送走了一位情绪十分激动的业主，他一进门就连声质问：‘报纸上都有报道说现在国土房管局承诺两三个月内就能办妥房产证，现在我那房产证快半年了怎么还没办下来？你们究竟是怎么干活的？究竟有没有去办理？是不是你发展商本身就有问题？’这个业主是做生意的，想把房子卖掉筹一笔钱周转，一个多月前本来已经有一个买家与他签了合同要买他的房，但没房产证成交不了，他天天来催问有没有办不下来房产证，所以情绪特别激动。业主来催问房产证的事情我们几乎每天都碰到，问多了有些业主肯定就急，但我们该做的手续都做了，我们也只能等，我们怎么能控制得了房管局的办证时间？业主可以对我们发脾气，我们只能忍住业主的责问耐心地给他们解释。”说这一切的时候，他显得十分无奈。

　　据了解，像这样由于迟迟办不到房产证而使业主与发展商出现的种种纠纷和关系的紧张状态，在许多楼盘中都存在。

　　“冤大头”二：承担赔偿责任

　　迟迟办不到房产证对于发展商的影响，远远不只是徒增了与业主之间的口舌纠纷、影响双方的关系，还直接涉及到法律责任。

　　位于天河区的某楼盘的发展商拿着几份律师函对记者说：“这是几位业主委托律师事务所给我们发来的律师函，表示如果一个月内再办不到房产证将到法院起诉我们要求退楼。当初我们与业主签的合同中约定是收楼后180天之内协助办妥房产证，现在期限已经过了。其实我们也很早就准备好了相关的手续送了过去，但现在房产证还没办下来，我们只能一方面尽力催办，一方面尽量与业主解释协商，如果业主真的起诉到法院，我们将会相当被动。”

　　广东至信方圆律师事务所林涛律师分析，按照新的《司法解释》，发展商逾期办不到房产证，如果在合同中约定了可以退楼的，购房者可以通过打官司要求解除合同并退房，还可获赔购房款及利息损失等；如果合同中约定不能退楼而约定赔偿的则可以索赔。这里逾期办不到房产证是指合同双方约定的日期，如果双方没约定办证日期，则按照《城市商品商销售办法》规定，发展商须在90天内办妥房产证。

　　“我们最感到头痛的是，房管局有关工作人员收到我们已准备好的相关手续时，并不立刻给我们开具注明时间的正式收件回执，一直等到我们交回契税等就差审核发证这最后一个程序时，才给我们开具正式收件回执，前面这段时间我们根本无法控制。如果因房管局拖延了办证时间，他们不用承担任何责任，而逾期办证的责任却要让发展商独自承担。”某位位居广州地产十强的发展商向记者抱怨道。

　　“冤大头”三：遭遇回购风险

　　由于目前楼市上大约八成左右的购房者都是通过银行按揭买房的，所以办不下房产证对于发展商而言另一个风险还在于：一旦业主在未办下房产证时便出现断供，发展商还要承担向银行回购该房子的义务，承受房价贬值等等风险。

　　据了解，现在发展商、业主与银行签订的有关按揭购房合同中，发展商是担保方，银行与发展商都约定了一旦业主无力偿还月供款，发展商有回购该房子的义务，这项义务一直到房产证办理出来、房子权属已经完全明确才终止。某地产集团的产权部门负责人向记者举例介绍，如果购房者在2002年6月购买了当时总价为70万元的房子，进行装修并改变了间隔，搬进去入住了一年多了，但房产证一直还没办理下来，而现在购房者因为种种原因而断供了，发展商按合同就要向银行按原价回购这个房子，但目前该房子由于折旧、市场价格变化等原因已经跌价跌40万元了，那发展商无形中就要承受巨大的损失。这还是明的损失，暗的损失还有前期卖楼时投入的广告宣传费用，要把这回购的房子重新卖出去还得花一笔推广费用。因此，办房产证被拖延的时间越长，发展商承受这种断供的风险越大。

　　据记者对银行界的了解，目前市场上断供的情况不是十分普遍，但还是约占按揭买房者总体的1％左右，原因各种各样，如失业或生意失败、家庭成员出现重大疾病等意外变故、一起供楼的恋人分手、夫妻离婚等等，而由于房屋按揭涉及金额多数以十万元计，总体的数额还是相当大。

　　“房地产本来就是一个高风险的行业，而现在由于办证部门出现的办证效率问题，到最后却要由发展商来承担这种额外的巨大风险，这显然有失公平。”某地产集团的产权部门负责人说。

　　“冤大头”四：面临诚信危机

　　除了在法律层面的纠纷外，房产证办理的拖延对发展商更深远的影响是企业在公众中的口碑和诚信形象问题。

　　相比收楼入住后发现房屋质量、配套设施、周边环境等问题，能否顺利办理到房产证无疑是业主更为关注更为敏感的问题。如果办证一拖再拖，超过了约定的期限还没有着落，业主对发展商的诚信度无疑大打折扣，不仅对其诚信有怀疑，还对发展商的实力和是否操作规范产生疑问。

　　应该说，目前数以十万计的买了房但办理不了房产证的个案中，相当一部分的问题是出在一些发展商的身上，如用地资料不全、报建资料不全，未交齐土地使用权转让金，没取得建筑工程规划验收合格证，在拆迁补偿中没办理直管房移交手续等等，这致使房产登记部门无法确权，从而办不到房产证。

　　“在目前办理房产证的信息还相当不公开的情况下，大部分小业主根本无法知道迟迟拿不到房产证的原因究竟是由于发展商，还是由于房管局办证效率的问题。这时候一般业主都会把疑虑全部集中在发展商的身上，这样，操作规范的发展商也要背上黑锅，把他们与无良发展商混为一谈。而政府和社会一方面呼吁发展商要守诚信，而守诚信的发展商却由于办证部门的办事效率问题而无法做到诚信。”一位发展商说。

　　业主对发展商诚信的怀疑也直接影响到楼盘的销售。一位业内人士分析，目前许多知名发展商都十分注重“人脉营销”，也就是通过旧业主介绍亲戚朋友成为新业主，不少大发展商靠“人脉营销”的销售量已占了总体销售额的一半以上，而如果旧业主发现该发展商迟迟办不到房产证，那他们怎么还敢介绍自己的亲戚朋友到该发展商的楼盘买楼？相反可能会传递出一些负面的信息阻止亲朋的购房行动。这样，迟办房产证对发展商的后一期售楼产生相当严重的消极影响。

　　业主声音

　　制定问责制是很有必要的。

　　潘女士（海珠区某楼盘业主，某省属机关公务员）对于某些政府机构的办事拖沓作风，我是有所耳闻的，我们单位房改房的房产证，办事人员运用了各种关系，盯得很紧了，最后花了一年才办下来，有些单位跟进得不紧的，几年都办不下，而我现在入住的商品房快一年了也没办到房产证。市民对一些机关的评价是，执行罚款的效率就很高，其他的办事效率就很低，因为前者可以增加收入，而提高其他办事效率却没有什么好处，反正也不会被“炒鱿鱼”。其实制定和执行一种对公务员的问责制是很有必要的。

　　丧失了一次极好的商机

　　张先生（天河区某楼盘业主，生意人）我可算是办房产证效率低下的受害者之一，我住的小区是某大发展商开发的楼盘，发展商实力我是相信的，但一年了也还没办到房产证，前几个月我本来想把房子抵押贷一笔款来作为生意上的周转金，但没房产证就是贷不了，白白丧失了一次极好的商机。我也从做房地产的朋友处了解到，有关主管部门在办事透明度、正规化等方面的确有待提高。

　　到最后自己都头晕了

　　刘女士（荔湾区某楼盘业主，企业员工）我入住一年多了，现在还没拿到房产证，我多次追发展商，发展商说已经手续齐备送到有关主管部门了，但迟迟办不下证来，最后发展商让我去有关主管部门问。我去一趟，问这个部门指我去那个部门，那个部门又指到下一个部门，上上下下跑来跑去，到最后自己都头晕了，但问不出一个所以然来。现在到公安机关办证都方便多了，有关主管部门为什么就不能好好改进一下？

　　本版撰文／本报记者　严家森

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　　在法律层面的纠纷外，房产证办理的拖延对发展商更深远的影响是企业在公众中的口碑和诚信形象问题。　迟到　摄