酒店式公寓联体别墅风光不再？

　　昨天，在荒岛工作室地产沙龙上，业内人士对近期一系列房地产政策对上海楼市的影响发表了各自的看法：目前上海楼市的房价结构、房地产投资的热衷品种都在悄然发生着变化，而“寻求更为广泛的融资渠道”则是不少房产商目前面临的新问题。

　　酒店式公寓、联体别墅投资热潮已过

　　上海房地市场投资客的比例究竟有多大？福纳咨询有限公司的调查表明，目前投资购房的比例在15％左右，而在投资购房最热的时期这个比例几乎是20％，预计今明两年投资购房的比例不会有大的增长。

　　目前二手房市场“次新房”的比例在加大，福纳咨询有限公司研究部经理杨子江认为，这说明市场上一些投资产品热潮已过。例如曾经火爆市场的酒店式公寓，2002年占市场份额的5％左右，而目前一段时期内由于供应量大、收益相对降低，处于“盘整”期。同样有点尴尬的是“排屋”，作为一种阶段性产品，其风头已不抵独立别墅。相比，目前市场看好的是商铺和产权式办公房，概念还可挖掘，具有潜力。

　　房产商应探索新的融资渠道

　　上海市久欣律师事务所合伙人白文胜认为，一般来说房产商在开工前往往凭少量自有资金取得“四证”，然后向银行抵押贷款，但“央行新政”把房产商申请银行贷款前的自有资金的比例提高到30％，且严禁施工企业向房地产项目垫资，在向房产商贷款方面也更为严格，这使得多数房地产企业面临“融资”难题。

　　尤其是目前房地产业信托、基金、房地产证券化等融资新途径还缺乏实际操作的可能，所以通过“股权转让”融资在房地产业越来越普遍，但存在风险难以控制的“屏障”，为此白文胜认为，目前中国的房产商对银行的依赖度太强，应该探索更广泛的融资渠道，包括境外银行、国际资本市场等。

　　单价8000元以上才可称“高档房”

　　随着上海房价的整体上升，福纳咨询的市场调查显示：目前单价在8000元以上的房子方可称“高档房”，大约占市场的8％左右；单价在6000－8000元的是中档住宅，占市场供应的30％；市场主体是单价在6000元以下的中低价住宅。（记者刘畅）