[权威访谈] 尹伯成谈房地产市场四大热点

　　目前房地产市场确实出现了局部性过热现象。我们要冷静看待房地产市场的繁荣局面,着力解决房地产市场中出现的两大结构失衡的问题,避免房地产市场由局部性过热向房地产泡沫方向转变

　　人物

　　尹伯成,复旦大学经济学院资深教授、博士生导师、复旦大学房地产研究中心主任,中华外国经济学说研究会副会长,长期从事西方经济学史和现代西方经济学的教学研究,对房地产经济、证券投资和社会保障素有研究。主要著作有《西方经济学简明教程》、《房地产投资学》、《中国社会保险制度改革研究》、《经济学术史教程》、《现代西方经济学习题指南》、《当代西方学说思潮》、《中国二板市场》等十余部,并发表论文百余篇。

　　视点

　　目前我国房地产市场总体上是比较健康和正常的,但也存在一些过热问题,例如土地供应过量、房价快速上涨和住房结构性矛盾表现突出。

　　房地产市场的过热现象主要体现在两大结构性矛盾上:一是市场结构失衡或房价的结构性矛盾；二是地区性房地产业发展不均衡的结构性矛盾。

　　央行对目前房地产市场现状的判断是基本准确的。从央行的角度分析,目前房地产业发展对金融业的依赖度太大。针对金融机构对房地产业贷款增长过快的问题,央行认为要控制银行信贷风险。央行的措施对抑制房地产市场过热会有实质性影响。

　　房产市场总体健康,房市过热问题突出

　　记者:央行不久前出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,这表明央行对目前房地产市场的基本判断已经形成:房地产市场确实存在着过热问题。由于目前房地产业资金过度地依赖于银行体系,房地产市场过热会造成银行体系的金融风险,但受到转轨经济的影响,尚未完全市场化的商业银行本身无法适时应对这一金融风险,所以最后只能由央行出面来进行硬干预,而重新调整房地产信贷政策,恰恰是在这样的市场背景下出笼的。

　　尹伯成:从央行的角度分析,目前房地产业发展对金融业的依赖度太大,金融机构用于房地产开发和个人住房信贷余额,估计要占到全部贷款总额的10%。针对金融机构对房地产业贷款增长过快问题,央行认为要控制银行信贷风险。所以,央行主要从控制信贷风险角度来讲要防止房地产泡沫的,但并不是指房地产市场本身已经出现了很大泡沫。

　　记者:这涉及到对目前我国房地产市场发展现状的基本判断问题,那么如何来理解房地产市场已经出现了过热现象呢?

　　尹伯成:我个人认为,房地产市场的过热现象主要体现在两大结构性矛盾上:(1)市场结构失衡或房价的结构性矛盾。高价房供应量太大和低价房供应量太少之间的结构性矛盾,尤其是经济实用房量太少,与全部商品房供应量相比较是很不相称的；(2)地区性房地产业发展不均衡的结构性矛盾。由于区域性经济发展的不平衡,不同区域的住房消费需求也会不一样。但是,实际的情况是大家一哄而上,房地产业增长速度大都超过了30%,导致住房开发面积盲目扩大和房价虚涨等问题,尤其是中西部地区的经济发展和城市化都需要一个过程,不应该上得那么快。

　　所以,央行对目前房地产市场现状的判断是基本准确的,确实出现了局部性过热现象。但是,我们不能因此将房地产市场过热与泡沫混同起来。因为目前的房地产热是由消费需求拉动的,这与上世纪90年代初靠单一的投资拉动所产生的房地产泡沫不一样,过热不能简单地等同于泡沫。根据我的看法,除了上述两大结构性矛盾外,我国房地产市场在总体上还是比较健康和正常的。

　　记者:我们注意到,央行的基本判断确实没有明确地说目前房地产市场已经出现了很大泡沫,而是认为存在着过热问题,但如果不对过热的房地产市场保持清醒的认识,那么过热就有可能转变成泡沫,由此会放大商业银行的信贷风险。

　　尹伯成:尽管房地产市场总体上是比较健康和正常的,但还是出现了一些过热问题,例如土地供应过量、房价快速上涨和住房结构性矛盾突出等。这方面我们有前车之鉴,1990年代初期有过房地产泡沫和东南亚金融危机的教训,需要在房地产发展速度上加以控制,减少一些市场风险。所以,央行等国家有关部委自去年以来先后发出过预警,现在又出台了通知,是有道理的。

　　记者:那么,如果央行的房地产信贷新政策正式实施,将会对我国房地产市场产生怎样的影响?

　　尹伯成:我们可以从房地产市场的供求关系来预期房贷新政策的影响程度。从供应方面看,由于我国房地产业的资金来源比较单一,主要靠银行信贷为主,估计要占到60%左右,因而收紧房贷新政策将使得房地产业发展面临资金短缺的突出问题,尤其对房地产开发企业的土地购买和房地产项目开发等均会产生巨大的负面影响,由此会抑制目前越演越烈的圈地运动和减少高档住房的供应量；从需求方面看,央行对个人房贷政策的变化,将改变人们的预期,高档住房和商业用房的投资性购房需求会逐步受到抑制,这方面需求的减少,增加了购房者对房价会逐步回落的强烈预期,由此进一步放大了房地产需求(主要是高价房需求)减少的效应。所以,从总体上讲,房地产信贷新政策将起到抑制房地产投资增速、平抑房价和平衡房地产市场结构失衡等作用。但从实际的影响看,主要是会对减少高价房和商业用房的投资性需求产生冲击与影响。

　　记者:央行的通知对抑制房地产市场过热问题有巨大的威慑力和影响力,那么这一政策是否会对宏观经济产生一定的影响?

　　尹伯成:影响肯定是有的。因为,房地产市场是先导产业和支柱产业,涉及到许多行业。2001年房地产开发建设对我国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点,间接贡献率为0.6到1.2个百分点,两者相加共计1.9到2.5个百分点。但是,究竟影响到一个什么程度,现在还很难判断,我们还需要注意央行下一步出台的房贷新政策的具体细则如何而定。但是,我认为,这种影响即使表现为房地产建设对经济增长率有一定幅度下降的话,也是积极的。第一,抑制了高价房,别墅,和商业用房的过热投资势头,但推动了中低价商品房建设,房地产市场发展的结构更加合理了；第二,防范了房地产市场的泡沫和风险,会更有利于房地产市场的健康持续发展,防止大起大落。

　　房产市场供需旺盛,房价猛涨难以抑制

　　记者:事实上,房地产市场中出现过热现象不是孤立的事件,这与近几年我国房地产市场的快速发展密切相关。那么,引发目前我国房地产市场快速发展的原因有哪些?

　　尹伯成:与一般商品市场的供求机制和价格机制不一样,房地产的市场价格主要是由需求决定的。由于房地产具有稀缺性特点,而大家对房地产的需求在不断增加,住房的巨大消费需求成为推动目前房地产市场快速发展的重要力量。从住房需求看,首先是经济发展。中国经济的快速发展,使得老百姓的可支配收入增加较块,用于满足住房消费需求的购买力也随之增加；第二,城市化和大城市国际化进程加快,使得外来人口对住房的需求快速增长；第三,住房制度变迁的深刻影响。住房由福利变为商品,这一过程激发了巨大的住房消费需求；第四,银行利息连续下降及住房信贷金融工具创新,使得住房购买力大幅增加并推动了潜在的住房消费需求转变为现实的需求。这一系列因素的综合作用,引发了目前我国房地产市场的持续繁荣和发展。

　　记者:住房新增的巨大消费需求刺激了住房供给的大幅增加,客观上导致房价的持续上涨。房价涨得越快,越有利可图,便越有吸引力。因此,不管你以前是否是搞过房地产的,只要有资金就会纷纷杀入房地产业,导致外地、外商和行业外资金大举进入房地产业,是否这样?

　　尹伯成:是的。由于新增的住房需求在短期内无法满足新增的供给,这样一来,就产生了房地产市场的局部性过热现象,投资规模增幅过快、圈地运动源源不断、土地供应过量、市场结构不合理和房产价格增长过快等问题。实际上,这些问题都只不过是两大结构性矛盾的表现形式而已。

　　记者:虽然说住房需求是房价持续上涨的重要因素之一,但一些大城市房价中所含地价比重要占到50%左右,地价上涨速度太快,也是影响房价降不下来的主要原因之一。但土地价格是由政府通过批租确定的,那么政府在房地产市场发展中应该起什么作用?

　　尹伯成:土地价格涨得越快,开发商的开发成本也就越高,房价自然也就随之水涨船高了。这跟地方政府有关。地方政府是一届一届更换的,当领导的一般可以当5年或10年,但以后就不当了,为了树立个人的政绩,他们往往会在其任职时大搞城市形象工程,却很少考虑其后任手中的土地储备还有多少,许多地方政府之所以大兴土木是一个制度性安排问题,这在国外是很少见的。大搞市政建设需要钱,钱从哪里来呢?土地批租成了地方政府获取资金来源的重要渠道之一。市政工程建设搞好了,周边的土地价格也上升了,地方政府又可以从这些土地批租中获得更多的批租资金。这种短期行为的周而复始,导致土地价格的循环上升。这表明,目前我国房地产开发企业、商业银行和地方政府之间的行为互动关系还不完全是一种市场行为。当然,目前这种情况也在逐渐改变,市政建设融资的渠道已经不完全靠批租土地了,开始向融资多元化的方向在探索。

　　记者:由于房价涨得太快,价格效应起到了调节供给价格和市场结构变化的突出作用,例如开发商不愿开发利润率较低的经济实用房,却偏好于利润率较高的中高价商品房,导致市场中的中高价住房的供应量远远大于中低价住房,结构性失衡矛盾也就自然产生了,这一点在央行的通知中也指出了。

　　尹伯成:这是一种市场行为。利润率高低决定了开发商的行为。例如,国家规定经济实用房开发的利润率只有3%,这是指开发成本的利润率为3%,这样的利润率谁愿意去做呢?事实上,3%只是成本利润率,并不是资金利润率。假定一个开发商自有资金3000万,却能融到一个亿资金,资金利润率肯定远远超过3%,加上国家还给予经济实用房开发商一系列类似土地和税收等优惠政策,但开发商对开发经济适用房还是没有兴趣,还是要搞高价房,因为高价房利润丰厚啊。

　　记者:所以,地价上涨太快和利益机制的双重驱动,导致房价一直不肯降下来,前者是制度性因素在起作用,后者可以说是市场化行为在起作用。我们不能单纯从住房需求巨大来合理地说明房价高企的原因。另外,从表面上看,确实存在着住房的巨大消费需求,但这种需求又是靠银行信贷支撑的一种超前需求,这种需求本身就存在着一定的隐患,这是央行不断发出要控制房地产信贷风险警告和出台通知的基本原因。

　　尹伯成:实际上,通过房地产信贷手段来创造和扩大房地产需求,是国际上通行的做法,国内才刚刚起步。况且,房地产信贷这块资产是银行信贷资产中最好的。老百姓信贷买房,他会考虑个人的未来收入预期,他的行为总体上是很理性的,贷了款就想尽快还掉,不会坏帐,因为房子抵押在银行里,坏帐了房子没有了,住到哪里去?个人房产信贷提前还款率居高不下,从另一个侧面也说明了住房消费信贷的风险还是比较小的,当然提前还款对银行来讲也不是一件好事。

　　记者:通过房产信贷可以支撑这一超前需求,但在这种住房的需求结构中,究竟是消费成分多还是投资成分多呢?

　　尹伯成:从实际情况看,在中低价住房中,消费成分占据了主要地位,但在高价房中投资的成分要大一些,消费的成分要小一些。为什么会这样?有赚钱效应。2000年前股票是最赚钱的,但这几年购房是最赚钱的。房价一路上去,租金也跟着一起攀升,自然会导致需求结构中的投资成分大幅增加。目前,房价的快速上升,确实脱离了老百姓可支配收入增长的速度。这样,就有可能会造成住房需求的消费断层,影响房地产市场的健康发展。

　　所以,我的观点是,现在我们要冷静看待房地产市场的繁荣局面,要着力解决房地产市场中出现的两大市场结构失衡问题,以避免房地产市场由局部性过热现象向房地产泡沫方向转变。

　　解决中低收入者住房问题,建立住房社会保障体系

　　记者:虽然我国房地产市场发展总体上还比较健康和正常,但问题也不少,除了上面讲的两大结构性问题外,一个比较突出的问题就是老百姓买不起房子。我国居民的年收入与房价比是8到15倍左右,国外却只有3倍到6倍左右,近几年来房价的上升幅度大大超过了居民可支配收入增长的速度。如何解决中低收入阶层的住房问题,是摆在我们面前的一大亟待解决的问题。

　　尹伯成:这个问题应该从两个方面来分析。一方面,我们不能做这样的机械比较。国外的收入比3到6倍可能是比较合适的,但我们是发展中国家,即使超过10倍也是可以的,因为我国经济在快速增长。另一方面,经济增长是一个过程,就像我们讲GDP要翻一番,这是要经过若干年才能完成的目标。所以,房价上升也要跟老百姓的可支配收入增长大体相适应。当然,可以借用银行信贷等金融杠杆进行超前消费,但也不能太脱离。我认为,这两年房地产价格上升速度确实太快了一点,确实脱离了老百姓可支配收入的增长速度,使得不少中低收入阶层买不起房子的问题变得非常突出。

　　记者:我到过北京,了解过一些情况,和上海等大城市一样,中低收入阶层确实买不起房子。整个城市在建设,拆迁量比较大,被拆迁的人大多涉及到中低收入阶层,他们买房子有困难,还有其他中低收入的老百姓也存在这个问题。这样,这个问题就不是一个纯粹的经济学问题,而是一个社会问题。这个问题该怎么解决呢?

　　尹伯成:我的看法是,虽然老百姓人均收入是有所增长的,但城市中中低收入的阶层人数较多,他们买房子有困难。但是,解决中低收入阶层的住房问题,不能单靠采取搞经济实用房的办法,这个政策的具体实施其实相当困难。什么是中低收入标准呢?很难操作。所以,除了建设经济实用房,我还主张搞廉租房,但租给你是有条件的,可以规定一个家庭月收入达到什么标准才有资格享受。廉租房建设可以由开发商来开发,政府对开发商可进行补贴,并对租廉租房的人也要进行补贴,这样,中低收入阶层的最低住房需求就有了保障,并成为我国整个社会保障体系中的一部分。

　　记者:但是,还有一个问题,被拆迁的人该怎么办呢?

　　尹伯成:也好解决。除了拆迁补偿费用外,也可以按一定的标准申请租廉租房,这样就可以解决中低收入阶层的住房问题,这也比较好操作。

　　记者:现在的情况是,拆迁的尽管有补偿,但还是买不起房子,老百姓宁愿拿房子而不是拿钱,原因就在于拿了钱买不起房子,房价涨得太快了。许多低收入的人不得不被迁到城市边远地带去住,这样又产生了一个新问题,普通的老百姓本来收入就不高,上下班路途遥远,不仅交通费要花费得比原来多,而且时间也贴上去了。这种压力对于中低收入阶层也不小。

　　尹伯成:廉租房不一定非要建在城市边缘地带,中低价房也不一定都要造在边缘地区,这样就可以解决问题了。

　　房产市场前景广阔,市场需求有待激发

　　记者:我国房地产市场虽然不存在多大泡沫,但问题也不少。那么,您对我国房地产市场未来发展的前景怎么看?

　　尹伯成:我曾说过一个观点,有三股力量激发了我国房地产市场的巨大的消费需求,并决定了我国房地产市场发展会长期向好。第一,我国GDP增长速度较快,尽管基数较大,增长速度可能会有所波动,但即使6%也是高增长的,经济增长的高速度决定了中国老百姓的可支配收入也会随之增长；第二,中国农村的城市化,这一过程就是一个商品住宅快速发展的过程。现在,我国的城市化率只有30%多,今后我们的目标要争取达到70%多。从这个角度分析,城市化过程激发了老百姓对商品房的现实和潜在的巨大消费需求,也预示着我国房地产市场肯定还会持续发展；第三,我们的经济从计划经济向市场经济转变,住房过去是一个福利的东西,现在是变成一个商品的东西,需要大家花钱去购买。这一制度变迁推动了住房的商品化过程,大大刺激或扩大了大家的住房消费需求,同时也是房地产市场发展的莫大机遇。

　　记者:但是,如果这一巨大的住房消费需求离开了广大中低收入阶层,我们很难说是一个正常的现象。

　　尹伯成:这一问题已经引起了政府部门的高度注意。在通知中明确指出,今后房地产贷款将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目。

　　记者:在结束我们的谈话之前,我很想请您谈一下您对上海市房地产市场目前状况的总体评价?

　　尹伯成:我在接受香港凤凰卫视采访时,也曾被问到上海房地产市场是否存在着泡沫?我个人认为,上海基本上没有泡沫,但不是绝对没有泡沫,可能高档商品房和写字楼的供应量大了一点,但从总体讲上海没有泡沫,为什么这样说呢?因为上海的特殊地位决定了它的发展跑在了全国的最前面,本地人,外地人,境外人,都有对上海商品房的巨大需求,商品房购买力非常强。所以,上海的房地产市场跟全国相比较不完全一样,因为它的需求非常大。