深圳商铺下半年会更好

　　24小时通关及ＣＥＰＡ实施后，深港两地联系更紧密；地铁通车，带动作用已经显现，商业物业的内涵和外延会进一步扩大。置业国际董事长姜树荣称——深圳商铺下半年会更好

　　郑健美高远

　　两大利好使商铺投资升温

　　在谈到深圳今后商业物业的投资机会时，在深圳商业物业代理了几乎是半壁江山的置业国际董事总经理姜树荣给我们分析了两大利好：一是24小时通关及ＣＥＰＡ实施后，港人到深圳置业将掀起新的高潮，特别是零售业，这将对深圳的商业物业起到较大的助推作用；另一个利好是深圳地铁的沿线及辐射带商业物业的生机尽显。

　　事实上，24小时通关及ＣＥＰＡ措施正是适应了深港商业交流需要。“深圳街头港人涌”一直是深圳较为独特的一道风景，而在这道风景的背后，北上深圳消闲、消费是一种需要，投资、置业又是另外一种需要。一项调查显示，港人内地置业决策时的首选区域，深圳以52.5％的比例遥遥领先。近年来，深圳的布吉、罗湖口岸、皇岗口岸、莲塘片区基本上已形成了带有浓厚港式生活色彩的“类港式生活社区”。深圳地产中的香港痕迹可谓无处不在。

　　据专家分析，香港对深圳地产的影响可分为两个阶段。一是被动接受阶段。上世纪80年代末90年代初，香港社会稳定经济繁荣，此时深圳特区经过近10年的发展亦初具规模，部分港人开始来深圳投资置业，或用于馈赠亲朋，或用于自住度假，或用于投资套现。港人的参与直接推动了深圳房地产市场第一个高峰的形成。深圳人普遍接受了“房地产除了是一项生活工具，也是一项投资工具”的观念，明白了什么叫“炒楼”。二是主动出击阶段。随着深圳房地产“黄金时期”的来临，上个世纪90年代的初期和中期，一大批港资发展商、中介代理公司、广告商开始登陆深圳，它们带来了先进的开发理念和营销思路，再加上对港人消费（置业）心理和消费习惯的把握，港销一度成为深圳地产的亮点之一。在此阶段，深圳的城市基础建设和环境进一步完善，“深圳居住、香港工作”的新生活模式被顺理成章地提上台面。

　　外销一直是推动深圳地产蓬勃发展的重要力量。在某种程度上，我们所说的外销其实指的就是港销。最高峰时，港人在深圳购置的物业占到深圳商品房总销售量的12％以上，近年外销比例虽然有降低，但外销的屋房面积仍有所增长。以去年深圳销售近800万平方米的商品房计，港人就购买了60多万平方米，8000余个单位，这表示每售出10个单位，就有一个是被港人买走的。

　　商铺投资小贴士

　　升值潜力是投资者最关心的话题，姜树荣对此也有独到的见解，“商业物业的投资最终要考虑的问题有两个：一是对人流的吸引，二是把人留住。”姜树荣进一步分析，商铺投资和住宅消费的需求弹性不同，最终也就决定了两种不同的购买动机，住宅是越便宜越买，而商铺往往是越贵越受欢迎，道理也就在于此。

　　姜树荣认为现在商业物业投资要考虑四个统一：统一经营，统一宣传，统一管理，统一开业，再靠原来那种单打独斗的模式是走不通的。他还就商铺投资的一些小窍门做了归纳：位置———与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”；规模———具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量；回报———投资商铺者主要分为自用经营和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与租铺不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，一般做法是投资风险前几年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后旺铺的租金升涨却是储蓄无法比拟的。

　　深圳商铺未来格局

　　姜树荣对未来深圳商业圈的格局胸有成竹，他把未来深圳商业圈划分为：“人民南-国贸”、东门、华强、中心区、华侨城等几个商业圈，其中他最看好“人民南-国贸-东门”大商业圈，他认为，“人民南-国贸”商业圈主要是高档产品，这和东门的大众消费相得益彰，相互呼应。有人说，上个世纪深圳的商业是东门的商业，这里是港人集中购物天堂，这里是中外游客必然光顾“特区”,甚至于有人说“东门的商铺就是摇钱树”。如果说东门是深圳商业的起源和龙头，福田则是深圳商业的中心地带，华强北商业更得地铁交通之先，有望百尺竿头更进一步。而福田中心区的崛起还有待新屋苑相继入伙及周边配套设施的完善，但商业市场潜力较大。华侨城凭借其旅游区的独特优势，其旅游商业圈逐步发展壮大。另外，随着滨海大道开通，南山将成为深圳未来重要的人口聚集区，这里新兴住宅区有如雨后春笋且星罗棋布；南山是特区新经济的区域中心，这里高新企业密集，高新技术园正迅速崛起；南山是人文社区，这里拥有深大、大学城、研究生院等，南山商铺市场正以其良好的发展前景正吸引众多投资者关注的目光。