给车位一个说法

车位迷局特别报道编者按：深圳停车场车位将可买卖，此种说法源于我市住宅小区和办公楼停车场停车位出让转让办法已经起草完毕，相关文件正在报批阶段。

在此之前，有关车位诸多问题引起市场广泛争论，争论的焦点锁定在车位产权的归属问题。如果该办法出台，将规范我市住宅和办公楼停车场车位买卖，对车位走向市场将起到怎样的促进作用，能否解开车位迷局？

今年年内，长期悬而未决的车位权属问题有望水落石出：深圳市规划与国土资源局已经起草完毕住宅小区和办公楼停车场停车位出让转让办法，目前正在审批，一旦付诸实施，车位将完全走向市场———

给车位一个说法

深圳商报记者方兴

发展商的困惑

近年来，车位的权属让发展商既爱又恨。一方面，日益捉襟见肘的车位为楼盘新增了一个卖点，成为衡量小区品质的重要指标，稍微上点档次的小区，车位与户数之比就得超过1：1.2；但另一方面，发展商却不能最大限度地满足业主的停车需要，因为停车场，尤其是地下停车库的开发成本相当昂贵，据悉，每个地下车位的成本高达10万－12万元。

严格来说，国内目前法律法规均没有明确规定车位可以进行买卖，而从规划角度来讲，车位属于配套公共设施，原则上不能进行买卖。可虽然始终没有一个合理的说法，车位使用权的转让却仍然在各种名义进行着。“全深圳市没有一家楼盘不在卖车位！”水榭花都的营销总监邹翔毫不客气地指出，车位走向市场是必然结果。因为没有产权证，车位使用权转让一直名不正、言不顺，但由于不少购房者有需求，因此发展商也会“曲线救国”，以“买房送车位”的形式，和购房者签订协议，将车位的使用权“长租”出去，费用约6万－10万元。

就停车位而言，不少发展商是在做赔本生意。但即使如此，和出租相比，很多发展商还是更愿意业主能一次性买断车位的使用权，因为根据物价部门的规定，车位的月租不超过250元。因此邹翔认为，对价格的硬性规定与市场经济规律相违背，应该让车位的价格和房价一样参与市场竞争。惟有如此，才能鼓励发展商多开发车位。

让车位价格与市场接轨，不仅发展商的共同心声，也是市规划与国土资源局起草停车位新的出让办法的初衷，只有让车位也能成为一个新的利润增长点，让发展商尝到甜头，他们才有开发车位的积极性，才有望解决逐渐严峻的车位不足的现状。

停车位的投入虽是一笔不小的开支，但长远来说，却是一棵摇钱树。因此，并不是所有的发展商愿意将车位卖给业主，华侨城就是如此。

“华侨城的公共停车位和小区停车位共5000多个，从没有向业主出售过，短期内也不打算将使用权转让给业主。因为经营停车位是非常有前景的。”华侨城物业管理公司常务副总曾勇对停车位的盈利前景充满信心，他算了一笔帐：华侨城生态广场的地下停车场700多个车位，成本3000多万元，每年纯利润30万元，只需要10多年就可以将成本收回。

车位之变商机多

从起草完毕的《市住宅小区和办公楼停车场停车位出让转让办法》看出，为了方便社会来往车辆停放，允许保留一部分公共停车位，公用停车位的比例应不低于25％。同时，办法对车位的购买对象作了相应规定，购买者必须是小区购房业主。业主所购停车位的数量，以其购买房屋面积作为依据。从原则上讲，购房100平方米（含100平方米）以内可购车位一个，超过100平方米可购车位两个，但一户所购停车位不得超过两个。市规划与国土资源局房地产管理处工程师周镇科称，这一规定主要是防止“炒车位”的现象，避免车位的使用权被少数人掌握。

招商地产营销经理周汇表示，这些规定都不会有太大问题。招商地产开发的小区私有停车位的比例约30％－40％，但根据目前市场需要，这个数字有上涨趋势；而随着私家车的激增，小区内的车位仅能保证本小区使用，根本不可能再解决小区以外的停车需求。

车位使用权可以进入市场转让使不少发展商感到振奋，疑问也接踵而来。而他们最关心的问题是，要不要补交地价？要补交多少？周镇科告诉记者，补交地价是一定的，但由于办法正在审批中，因此不便于透露具体数字。因此，车位走向市场让发展商喜忧搀半，一方面车位转让有望“扭亏转盈”，但补交地价也是个难题。周汇认为，按理说地价应由发展商来承担，但最终仍然会转嫁到业主头上。对于那些已经私下转让了使用权的车位来说，应该由发展商还是业主来补交地价？

停车位没有产权的时候，业主多是一次性付款，或者和房价算在内向银行申请按揭，一旦停车位有了产权，那么停车位是否可以像商品房一样可以进行抵押贷款呢？“办法一旦实施，有产权的车位应该是可以按揭的，但只能出让给本小区业主。如果断供的车位进行拍卖，也只能在小区业主之间转让，因此银行会考虑降低风险，贷款的额度应不会太高。”周镇科提醒说，办法是为了调节市场的供求关系，而业主决定买车位一定要考虑长远，否则会出现卖了房子，而车位却卖不掉的尴尬。

解开政府指导价的束缚，车位的价格将由市场决定。业内人士预计，根据车位供不应求的现状，车位的价格可能有小幅攀升。但周汇乐观地估计：“车位的管理及服务也将和价格一起水涨船高，出现差异化。不同的小区可以选择不同的操作手法。在国外有环保车库、生态车库，相信深圳也会产具有高附加值的车库。”

车位走向市场化，将进一步缓解停车难的问题。本版摄影／韦洪兴

（图片见PDF版D2版）

作者:深圳商报记者方兴

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