内地化生存考验香港商人 业内人士认为物业管理企业竞争将加剧品质将提高

　　《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）中，对房地产业及建筑业放开的内容有七条，即允许香港公司以独资形式在内地提供涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务；允许香港公司以独资形式在内地提供以收费或合同为基础的房地产服务；允许香港顾问工程公司在内地设立独资公司；香港公司在内地设立建筑企业，其在香港和内地的业绩可共同作为在内地设立建筑企业资质的业绩；香港在内地投资的建筑业企业可不受建设项目的中外方投资比例限制承揽中外合营建筑项目；凡取得内地建筑企业资质的港资企业可在 全国范围内参加工程投标；香港公司可全资收购内地的建筑企业。另外，该协议允许涉及房地产方面的管理咨询企业在内地设立独资企业。

　　房地产业界对CEPA的签署反应甚微，多数人认为，CEPA签署对房地产开发影响不大，但与房地产相关的中介机构和物业管理行业对CEPA的签署较为关注，认为该协议的签署有利于使香港的设计、规划、评估测量和物业管理等专业机构进入大陆，具有远期利好。

　　中国房地产业协会秘书长王平认为，CEPA的签署对内地和香港都是有益的。香港的中介管理机构的方便进入，将会带来更多成熟管理经验，从而提高内地的管理水平，对香港企业来说，内地巨大的、正在快速发展的市场，可以使他们获得更大的发展空间。由于多数有意进入内地的香港房地产商早已进入内地市场，目前给予的独资优惠不会引发大的反响。

　　全国住宅产业商会香港分会会长高广垣说，CEPA签署后，香港方面虽然直接反响并不是很大，但大家对此还是很关注的。高广垣认为，允许香港企业独资开发房地产项目是一大进步，因为以往采取的合资形式，往往由于不纯粹的股东造成的假合资引发很多麻烦而影响后期投资，允许港商独资开发使操作项目的股权纯粹了。

　　高广垣认为，CEPA的规定只是给房地产企业进入内地提供了“第一步”的方便，但这并不意味一定会有很多企业愿意进入内地市场，因为香港的开发商更多顾虑的是内地房地产市场存在的风险，香港企业认为，内地的风险不光来自于市场本身，比较难把握的还有政策风险、当地的人脉关系以及不规范的经营等等。在高广垣看来，CEPA的签署，对香港的建筑设计、评估测量、物业管理等中介服务机构今后进入内地市场会是一个促进。另外，今后国外的服务机构有可能通过收购香港的公司提前打入中国大陆市场。

　　早在1994年就从香港进入中国内地的中原（中国）物业顾问有限公司方面认为，此次CEPA的签署只是一个信号，允许香港企业独资进入内陆，从远期看是利好，但不会引起新一波市场的激烈竞争。

　　中原物业持牌地产代理公司副总经理黄雄认为，对香港的发展商和中介商来说，目前进入内地市场在商业注册登记环节上没有顾虑了，但进入后的生存则是他们面临的主要问题。内地的房地产市场发展时间尚短，而且区域化明显，“灰色地带”多，现有的法律法规还不够健全，各地的执行力度也不同，无论是房地产商，还是中介公司，不经过相当一段时间实现本土化，都要失败。

　　黄雄认为，尽管内地红火的房地产市场使房地产中介公司有很多机会，但目前香港的三大房地产中介———中原物业公司、美联物业、戴德梁行都已经先期进入内地，并已经不同程度的本土化了。香港的中小中介是否在明年进入内地，不会仅仅因为独资、合资的问题，他们面临的主要问题，一是香港中介主要做二手房业务，与内地的一级市场业务内容差距大，二是团队的本土化问题。还有一个非常重要的因素直接影响着香港房地产中介进入，即目前香港、内地的评估测量师、建筑师、规划、设计师缺少资质互认机制，香港方面已经与国际接轨，但内地目前还用的是自家体系。黄雄认为，评估测量、建筑、规划、设计等专业人才在香港房地产中介机构中十分重要，由于缺少对接机制，往往使香港中介丢掉了引入国外资金合作等客户机会，从而失去了其原有的优势。资格认证的互认机制的建立比独资注册登记受企业关注的程度还要高。

　　与房地产和房地产中介相比，物业管理企业对CEPA的反应更敏感一些。北京市物业管理商会会长于庆新认为，CEPA的签署对物业管理市场影响比较大。香港的物业管理企业从上世纪80年代后期开进内地，至今已有10年了。这10年里，香港企业与内地企业没有发生激烈竞争。这期间，香港的物管企业在不懈地完成着“本地化”，国内的企业则在逐步“国际化”，但是香港公司的专业化程度和先进的管理理念已普遍被内地认同。

　　于庆新认为，CEPA的签署使服务业放开，这意味着物业管理企业无论香港、内地已经站在同一个起跑线上。内地广阔的市场会在下一个10年中吸引更多的香港物业管理企业进入，而后进入的香港企业将很快吸收先期完成本土化改造企业的经验，成为内地企业强有力的对手，国内物业管理企业的竞争将加剧，一些不具实力的公司将倒掉，物业管理的品质将提高。

　　不过，高广垣认为，如今内地人员到香港进行商务交流手续繁杂，很不方便，应进一步简化。另外，政府在两地金融合作上目前只是态度性的，他认为在内地产业融资渠道单一的情况下，香港方面较为成熟的市场环境可以为房地产企业提供更多的融资方式。在鼓励民营企业上市方面尚缺少具体的政策体现，希望能有可具操作的细则来支持。

　　黄雄则提出，政府相关部门应该将市场数据公开，把原始数据的定义公开，如商品房的空置率、房屋实际售价等，因为缺少原始数据将会使市场分析预测大打折扣，其直接影响国外资金的引入。另外，政府应该给香港企业提供一些交流经验的渠道，应及早解决评估测量师等互认问题，并应在企业解决就业上给予一定的优惠，如给予一定的固定资产购置优惠，用培训经费冲抵一些税费等。

　　就香港与内地专业资格互认的问题，记者从建设部了解到，目前建设部正在积极解决这个问题。有关人士表示，今年年内将首先解决评估测量师的资质互认，其后建筑师、规划师、设计师、监理师等都将陆续得到资质的互认，目前存在的仅仅是办理程序的问题。这对中介服务业来说无疑是一大利好消息。（29B2）