烂尾楼身后涌动资本热潮

　　7月22日中午，广州依然艳阳高照，但位于这座城市最繁盛的天河北金融商务区核心地段、号称“广州第一烂尾楼”的中诚广场地盘里，气氛却仍像以往一样冷冷清清。

　　大约10天前开始在当地业界广泛流传的一条消息：北京金茂公司斥9.24亿元巨资成功收购中诚广场，这个停工近6年之久的大型写字楼项目，很快将重新启动。

　　不过，记者经多方打听，始终无法得知颇有些神秘的买家金茂公司的真实背景，而一段时间以来传闻中各方资本力量围绕该项目收购进行的激烈较量与竞争，也很难说已到了尘埃落定的时候。

　　幕后操盘者是个谜

　　“据我所知，中诚广场被收购确实不假，大概就是过去这两三个月里的事吧”，广东物资拍卖行有限公司副总经理张卫星在接受采访时说，“但真正的买家及成交金额是不是如外界所言，那就不太清楚了”。

　　广东物资拍卖行是去年3月份受广州市中级法院委托受理中诚广场债权人申报债权的四家拍卖行之一，他们花了大半年时间筹备相应的拍卖方案，但由于债权人认定等出现棘手问题，拍卖最终没有举行。

　　张表示，在此期间有多家省内实力雄厚的地产开发商、上市公司乃至政府控制的资产经营公司，都主动与他们接触，表达对竞拍该项目的浓厚兴趣，“毕竟在那个地段，难得再有同类规格的优质写字楼物业投资机会”。

　　在众多潜在买家中，以广州城建开发集团公司及广州保利房地产开发公司表现最为抢眼。前者原为中诚广场合作方之一，后因故退出，但至今仍是该项目最大的债权人，后者则早就公开宣称有意入主中诚，而上月底更有当地媒体透露，“该项目目前被保利集团接手”。

　　由于保利集团总部设在北京，此次收购中诚的又是一家名不见经传的北京公司，难免会让人联想到是不是他们在采取迂回战术。记者就此致电广州保利约访其管理层人士，该公司策划中心胡先生委婉地表示：“老总很忙，这事过段时间再谈”。

　　也有行家认为，保利未必是此次收购行动的幕后操盘者，因为近期保利正在广州新国际会展中心附近积极筹备开发一个欲与现在的天河中信广场相媲美的地标式大型写字楼项目。“无论从资源有效整合上还是精力适当分配上说，保利似乎都不太可能同时做两个如此庞大的同类型项目。”广州中原物业顾问有限公司写字楼部营业总监朱辉如此推断。

　　收购者到底是何方神圣？其他版本的猜测还在不断流传，其中既有国内某知名财团，也有香港富商乃至海外投资银行等等，不一而足。惟一可以肯定的是，有本事一举吃下中诚者，无疑是资本市场上的大鳄。

　　债权错综复杂收购难度巨大

　　此前，数经波折的广东国际大厦(广州人通称其为63层)，终于在去年10月以11.3亿元成功拍出，堪称资本大鳄觊觎广州大型房地产物业的经典案例。国内赫赫有名的战略投资集团德隆就是那次竞拍的主角之一。据说为了将63层收入囊中，德隆前期的准备工作花费就达数百万元！有意思的是，强如德隆，最后竟也功亏一篑，被另一个半路杀出的神秘买家意外击败，可见这一市场水有多深，常人难以测度。

　　曾受有意参与竞拍63层的某财团委托，对该项目作全面评估的戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司研究顾问部副董事黎庆文表示，63层能吸引众多投资者目光的关键原因，在于它业权统一，经营成熟，有每年2亿元的盈利回报，但即便如此，它仍然经历了两次令人尴尬的流拍，叫价从16亿跌至13亿，再跌至10.5亿，直到广东省政府在第三次开拍前郑重承诺剔除该物业现有账面以外的全部隐形债务，拍卖才得以顺利成交。

　　相比之下，中诚广场的问题要错综复杂得多。且不说“烂尾楼”通常会有的土地出让金及各种税费的欠缴，合作各方的债权债务纠葛，拖欠银行贷款以及建筑商、设备供应商的工程款，光是早期买下楼花的海内外300多个小业主的债权要求，就是一笔令新投资者头痛的账。

　　据说中诚广场在当地楼市最高峰时卖到每平方米3万港元，后期跌了价也维持在每平方米1.6万港元的水平上，而目前天河北中信广场一带甲级写字楼的售价不过每平方米1万元上下。如果新投资者有意回购分散在小业主们手里的业权，它能定出一个大家都愿意接受的条件吗？

　　广东法丞律师事务所胡尊波律师透露，去年他曾为一家看好中诚广场的大财团担任法律顾问，10多个亿的收购方案都基本定了下来，已进入实质性谈判阶段，最后还是让这些理不清的债权债务问题卡住了。

　　也许正是由于这个缘故，绝大多数接受采访的业界人士虽然都相信此次中诚被收购的消息不会是空穴来风，但对项目近期内能否顺利重新启动几乎都表示“不容乐观”。

　　海外基金受阻项目潜在风险

　　实际上，有意进入蓬勃发展的国内房地产市场淘金的，还有越来越多的海外基金和投资银行。其中包括号称第一家杀入中国房地产业的海外基金荷兰ING集团，进驻上海的澳大利亚最大投资银行麦格里银行，以及美林、高盛、摩根士丹利等等巨头。他们的主要做法类似于风险投资，就是在内地各大城市选择合适项目进行投资收购，通过一段时间(一般是五年左右)的经营管理，使物业升值，然后寻找合适买家转手套利，接着再投向下一个项目。

　　值得注意

　　的是，海外基金和投行对内地城市的“烂尾楼”特别感兴趣。戴德梁行广州公司副董事黎庆文说，去年他陪一位美国的基金公司经理考察广州的物业市场，那位先生发现市区里有那么多“烂尾楼”，特别是矗立在商务中心区的中诚广场之类大型物业，居然喜出望外，认为这是绝好的投资机会。但是，当黎向对方介绍这些“烂尾楼”涉及的债权债务问题后，后者连连摇头叹息。

　　一同接受采访的戴德梁行广州公司商业部副董事张智聪说，海外基金特别要求一个各方面都很规范的物业投资市场，他们希望付钱买下的是一套产权清晰、没有任何法律纠纷的物业，在半年时间内就可以投入运营并且产生现金流，而目前广州乃至国内其他城市的此类物业，能达到这一标准的，恐怕并不太多。

　　据了解，广州目前共有“烂尾楼”约50个，大多分布在市区主要道路两侧，大多数是1993～1994年间动工兴建的。根据房地产开发的一般规律，市区物业总是越早开发地段越好，市场潜力越大，所以，如果不是开发中途资金链断裂了，这些都可算得上是优质项目。

　　“据我们所知，海外基金或投行来广州摸底的确实很多，但最后肯掏钱投资的寥寥无几，除了早期进来的若干港商外，物业市场上哪里有多少外资的影子？”张不无遗憾地说，“内地的物业经营环境和政策风险也是一个重要障碍，海外基金往往缺乏有效资源去理顺各种关系，权衡之下，只好采取保守观望态度，对此，我个人认为政府和业界都要好好反思”。

　　相关：

　　中诚广场位于广州天河北路与体育西路交界处，毗邻天河体育中心及中信广场、大都会广场等高级写字楼，楼高51层，总建筑面积23万多平方米，分为两座塔楼，并附有3层地下停车场。

　　中诚广场始建于1992年，由当时广州一房地产开发商与香港中诚集团合资兴建，开发商原计划将四层裙楼作商场，其余建成写字楼和住宅。1997年因为开发资金难以为继而停工。停工后众多债权人告到各级法院，迄今为止据称债权登记总金额高达20亿元，被公认为“广州第一烂尾楼”。