上海豪宅悬崖边跳舞

　　“最近召开各种各样推介会的豪宅开发商特别多！”7月22日，上海市某商务咨询有限公司的一位业务总经理兴奋地告诉本报记者，“我们的业务更加繁忙了！”

　　该咨询公司为上海的多家豪宅开发商提供咨询和推介策划服务。“在与他们(豪宅开发商)聊天的时候，他们都纷纷表示有点吃不消了，要赶快把楼盘卖掉，否则资金链肯定要出问题了。”这位自称“最近以来一天也没有休息好”的业务总经理扬着手中的资料说，“现 在基本上都是房地产开发企业的老总亲自出面搞促销活动。”

　　上海的豪宅开发商在新房贷面前已经发出了相当强烈的“抛盘”信号。“用不了两三年，上海的豪宅肯定要‘跳水’。”一位资深业内人士这样断言。摩根士丹利亚洲区董事总经理谢国忠前些日子则表示，上海的房地产行业隐藏着过度投资和投机的征兆。他认为，“上海市的房价应该基于本地居民的购买力，上海房价现在的相对价值已经不再那么吸引人了”。

　　早期开发失序引发供求失衡

　　7月18日，专事打造高档公寓和别墅的民营企业———上海华丽家族房地产开发有限公司于上海万豪虹桥大酒店为其打造的号称“世界顶级豪宅”的“檀宫”举行了一场规模盛大的推介会。记者在现场看到，该公司总经理曾志锋激情高昂地这样介绍：檀宫，是国内首个直接面向国内外福布斯富贾名流的高尚房产项目；檀宫建设者的目标，是在上海打造一个世界级的尊贵名宅。

　　“1送30～116平方米半地下室，计入产权；2送家用中央空调；3送中央容积式燃气热水器；4送直饮性中央净水设备；5送厨房垃圾处理器……”这是位于上海沪闵路附件的一处别墅开发商于近期打出的诱人招牌。

　　“上海豪宅出现了供大于求的现象。”上海财经大学的一位教授告诉记者，“这是由于早期开发时，在整体规划上没有做好，豪宅(别墅以及高档楼盘)开发有点泛滥成灾。而且最后大家发现，并没有达到预期的投资收益。现在再加上央行颁布的新的房贷政策，部分开发商为了尽快回笼资金投资新项目，已经悄悄地通过各种手段直接或变相降低了部分在售高档楼盘的房价。”

　　上海市有关权威部门提供给记者的统计数据表明，上海2002年全年新开别墅59个，加上分期开发的大型别墅项目，去年上海别墅上市楼盘共计76个，别墅开发用地总面积达2.86万亩，别墅开发建筑面积548.08万平方米。“2002年真不愧是上海房地产的‘别墅供应年！”，一位业内人士发出这样的感慨。而且，上海的别墅供应量呈现逐年上升之势：2002年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升为18.5%。据了解，今年上海还将有200万平方米的别墅上市。今年6月份，每平方米7000元以上的新盘已占到市场上总供应量的50%以上。有关数据表明，至今上海在建的别墅项目达170多个，开发用地占到上海住宅开发总面积的1／3。据业内人士预测，每年上海的别墅需求量也就在150～200万平方米，最多也不会超过上海房地产市场总需求量的10%。这说明，目前上海别墅市场供应量的迅速放大已出现了供过于求的现象。

　　外资竞相进入加剧开发风险

　　业内人士认为，“豪宅别墅热”很有可能会诱发新一轮房地产泡沫。因为目前不少“热钱”竞相流向豪宅项目，其中，许多资金是来自于金融系统。而事实上，真正买得起豪宅的富人屈指可数。在上海，尽管现在豪宅很热销，但据调查，购买豪宅者多是为了进行投资，即尽管开发商手中的豪宅相对少了，但豪宅的空置率却反而上升了。

　　今年上半年，上海楼市增量供应几乎成为每平方米8000元以上豪宅的舞台。据上海市房地产交易中心与上海市统计局提供的数据，上海房地产市场中单价低于3000元的商品房比去年同期减少5%，而单价大于

　　7000元的高价房则同比增长172%以上。目前上海高价房市场的消费者一半以上来自外省市和境外，这些消费者购买高价房的用途主要是投资，而投资行为的变数很大，一旦这些投资者在高位抛售，势必对市场造成严重冲击。

　　针对上海的“豪宅热浪”，有房产界的资深人士认为，上海房地产市场的价格不断走高，其背后隐藏着过度投资和投机的征兆。其中，非本地居民购房大部分是投机行为，为市场留下了隐患。在投机群体中，台湾人最多，浙江的企业家居次。

　　而现在，外资也开始大举进入上海高档房市场。7月10日，摩根士丹利宣布与永业集团共同合作投资第一个高档住宅房项目“锦麟天地雅苑”，总投资预计9000万美元。

　　几乎与摩根士丹利的消息同时，据上海市黄浦区有关部门透露，德意志银行名下的房贷部也正在委托有关方面做上海房地产行业的可行性报告。而更有包括洛克菲勒在内的世界级外资巨头也对上海的房地产开发行业表现出了“浓厚的兴趣”。而他们最感兴趣的，则是高档住宅市场。

　　不仅如此，现在港资也在加紧迈进上海。7月9日下午，新鸿基、恒隆、信德、丽丰等香港地产巨头聚首上海，这标志着上海的地产业即将出现新一轮的港资热。同时，这也是香港与内地签署CEPA(《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》)后，香港地产商的首次“集体行动”。

　　香港房地产建筑业协会会长刘绍钧告诉外界，来上海投资的香港地产商每个项目都在50亿港元左右。部分香港地产商表示，香港地产商今后将重点开发上海的中高价房市场。

　　对外资地产商意欲大规模涌入高档商品房市场的开发，一些业内人士纷纷表示，这很可能意味着今后上海的房价将继续上涨。如果都集中在高档住宅的开发上，无疑会使本来就有些“虚高”的房价进一步整体攀升。

　　最紧张的则是内地的房地产开发商。据统计，上海房地产开发商的资金来源主要由银行贷款和预售款、自筹资金组成，其中银行贷款和预售款部分都来自商业银行，2002年第三季度该比例为69.7%，而自筹资金只占30.3%。房地产开发对于银行资金的依赖程度相当高。而现在，银行对高档房产项目的贷款限制，可能会使上海相当一部分房地产开发商资金链紧张。

　　上海市房产经济学会会长桑荣林对目前房产商片面追求住宅中高档的失衡现象提出质疑。他在此前提出，作为土地资源十分稀缺的上海，别墅用地不应无限扩大，别墅热应当降温，豪宅型别墅更应当限制。