魏杰：应防范房地产经营风险转化为金融风险

　　编者按：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121条文）出台至今，虽然除招商银行外，各商业银行都未颁发执行细则，但就条文的内容各方争论一直不断。一种观点肯定了该条文积极防止银行金融险的政策取向；而另一种观点认为，该条文会影响中国房地产业快速发展的形势，令房地产业面临“寒冬”。为此本报专访了清华大学教授魏杰和华远集团董事长任志强，他们正是持此两种观点的代表。

　　本报记者 黎霆 李庆华

　　就央行的“房贷新政”，经济学家、清华大学教授魏杰近日表示，“新政”很明显是为了积极防止金融风险的政策取向，而有多种迹象表明我国房地产的问题可能造成金融风险，所以他基本赞同这次出台的政策。同时，魏杰对房地产业的正常发展提出了一些建议。

　　泡沫的表现

　　魏杰归纳了五个方面的现象，认为这些现象表明房地产企业的经营风险很容易会转化为银行的金融风险。

　　一是房地产企业资本金太低。关于房地产商的负债率有两个公开的数字，一个说是60％，一个说是67％，反正是超过了60％。而加上个人房贷按揭，相信整个行业的负债率会超过67％，因为个人的贷款也是从银行那里得到的债务资金。这种债务资金比例太高，一旦出现问题，房地产业的风险就会转化为银行的风险。虽然这些贷款都有房子作抵押，但银行要的是还本付息，不是要房子，最终手里拿到一大堆房子对银行来说也意味着失败。魏杰认为，所以央行这个意见是对的，看到了我们房地产企业负债率过高的问题，这个问题也是整个亚洲的教训。

　　第二个现象是以骗贷为目的的购房假按揭已经大量地暴露。如最近审计署披露的建行在广东的假按揭达到了10个亿。魏杰说，前几天在广州看到当地报纸把假按揭的身份证号登了一个整版。这只是审计署公布的，其他的假按揭可能还会不断地暴露出来。

　　第三个现象是房地产领域已经成为我国财富聚集最为迅速的领域，说明其平均利润率已经远远超过其他领域，而且不断出现大案要案。在这个情况下，央行当然要考虑金融风险问题。魏杰说，在福布斯公布的“首富”中，50％左右都是从事于地产，而且大量公司都是90年代中期办起来的，是短时期内财富成倍增长而成。一般来说泡沫会在财富过于集中的部门出现。

　　第四个现象是现在积压着大量的房产，空置率很高。我国二手房的价格远远低于一手房，这是积压率较高造成的。积压的房子大量的都是银行的贷款，都将转化为银行的金融风险。

　　第五是有些个人无法正常履行按揭的现象已经开始出现。由于各方面的原因，个人贷款者无法继续归还按揭贷款，只有把房子给银行。但如前所述，这样看起来银行没有受损失，实际上却是损失很大。

　　综合上述现象，魏杰认为，如果这些问题不解决，房地产业自己会给自己造成一个冬天，所以这次央行的政策取向是很及时的。要防止房地产风险向金融领域转化，央行的政策是重要屏障。

　　泡沫的成因

　　魏杰说，我国的房地产业之所以产生泡沫，一个重要的原因是房地产领域的腐败问题。有人能以非常小的成本和腐败的手段获得价值非常高的产品，这就容易产生泡沫，并使泡沫转变为金融风险。魏杰说，现在有些人往往是自己没有钱，拿到一块地后去银行抵押，拿到钱以后再开发。这还算是好的，有的人是拿到钱后也不开发，钱也不知道到哪里去了。因此不彻底解决房地产领域的权钱交易问题，就很难防范泡沫产生。

　　对于怎样防范权钱交易，魏杰说，大家一致的意见是交易要公开。开发的土地不能再审批而必须拍卖，市场经济国家的土地也都是政府定价，但必须坚持市场化方式。从交易过程来看，应坚持五个公开：一要公开整个地产交易的过程；二要公开房地产企业的历史经营业绩；三要公开资金来源，问清楚房地产商购买这块地的资金是自己的资本金，还是借来的资本金；四要公开房地产商的资金结构，多少是资本金，多少是负债；五是要公开付款方式，是一次性付款还是多次付款？

　　魏杰认为，公开是很重要的，任何猫腻都害怕公开，“空手道”的结果就是把整个风险都转嫁给了银行。

　　与此同时，还必须加快我国金融体制的改革。魏杰说，泡沫往往是和金融体制的不健全联系在一起的。从防范泡沫来看，金融改革有两个要点，第一是调整间接融资和直接融资的比例，因为如果直接和间接融资的比例适当，房地产的问题就不会转化为金融风险。我们现在主要是间接融资，就是靠银行贷款，一旦出现企业的信用风险就是银行的金融风险。而如果是直接融资，那就算是投资失败，也不会导致金融风险，所以应该想办法加大直接融资的比例。魏杰说，在这里我要为房地产商讲一点好话，因为在这种金融体制下他们也没有办法，资本金缺乏就只能向银行贷款。直接融资比例过低，这也是整个亚洲的问题。

　　金融改革的第二个问题是四大国有商业银行的改革。魏杰说，最近某家国有银行出了一点事，有关方面的解释是贷款程序是合法的，但实际上这种程序的约束力是有限的。现在的说法是行长在贷款审批时已没有多大权力，因为贷款委员会是每人一票，但行长这一票可不是简单的一票，行长说贷，其他委员一般不会说不贷。魏杰认为最终的约束还是要靠产权的约束，有一些股份制银行呆坏账比例比较低，就是因为它有最终的所有者。

　　魏杰指出，所谓泡沫并非指简单的供大于求，而是指一个行业内存在的权钱交易和金融制度不完善。

　　应继续启动房地产需求

　　在防范泡沫和金融风险的同时，魏杰认为，还应继续维护和启动房地产需求，如果需求不拉动，就会使泡沫成为现实。

　　央行新政策取消了对购买第二套房子的贷款优惠，并规定了一些限制条件，魏杰认为有人买房子不是为了消费而是投资，这一新政策等于让把房地产当作投资的人很难利用银行资源了，最后将导致这部分的需求难以保持增长。魏杰认为不一定在这方面作过多的考虑，银行贷款时只考虑购房者的信用就行了，因为投资的需求维护了房地产需求的增长。另外，现在政策上不希望再上高档住房、别墅项目，魏杰认为既然我们已经承认了收入差别，就应该承认消费差别，不动产的消费差别应该是重要的消费差别，不让上高档住房等于是不承认消费差别，这对国民经济是不会有好处的。当然，对低收入者住房需求也应该维护，比如采用经济适用房或直接补贴的形式。

　　魏杰同时提出要推动房地产商的自我约束。房地产商应尊重市场，不能欺诈消费者，还应不断提升企业自身的竞争力。特别是房地产企业应正确对待风险，有的公司从事这个产业已经很多年，应该说有了相当的资本积累，但拿到一块地后往往还是要成立一家新的子公司来开发，而这个子公司的钱基本上是银行贷款。这等于是自己的钱不动，把风险又全转给了银行，魏杰认为房地产企业应该勇于承担风险。