三级市场前景还是看好

今年上半年发生在房地产市场的事儿一宗接一宗，各界的目光也就自然不自然地聚焦到了这个点上了———下半年，二手楼市是否会持续走好？建立在科学、专业基础上的分析和预测仍然不让人失望———

三级市场前景还是看好

2003年上半年，SARS的突如其来，令到所有行业都措手不及；而SARS过后，进入六月又适逢雨季，雨量又特别多，这两个最主要的但又是无法预料和防范的因素，使房地产三级市场颇受影响，其中影响较为明显的是罗湖区，但总体来说，2003年上半年整个市场依旧是比较活跃，成交面积达208万平米，比去年同期增长48％左右，宝安、龙华在二手楼市场也得到了迅猛发展。

热点区域：福田、南山

在上半年，三级市场依旧是以福田、南山为最活跃的区域。福田地理环境好，交通便利，且有众多″概念″这些″概念″有利于增加二手楼的附加值，提高购房者对二手楼的认识和兴趣。

南山区这两年发展很快。以前这里是工业区，可供选择的房不多，现在，随着各处新的楼盘出现，这些已买了房的置业者大多希望能换个好的环境，他们中的相当一部分开始进一步选择合意的房子，卖小买大，卖旧买新，卖不理想的房改房买满意的商品房，这一部分人将原来住的房子抛向市场，放房率高，使二手楼有了丰富的房源。而二手楼相对较低的价位，对一手楼不敢问津的第一次置业者却正好可以接受。

预计：下半年，福田、南山区仍将主导三级市场，罗湖在回升，比较有所改变的是布吉区域，这将成为旺角区域。原因有二：未来火车站的优势，置换需求量比较多。据世华公司不完全统计，6月份就已经有20多家地铺在布吉开张，营业量十分可观。利润驱动作用使中介行业群雄聚集，这势将推动布吉整个市场的发展，使之更加成熟，更加活跃。

购买特征：年轻人为主

购买作为自用的住宅，大多以年轻人为主。对于这一部分人来说，第一次置业比较迫切，但对于价位较高的一手楼还是望而止步，因此，把二手楼作为目标的第一次置业者以年轻人为主，年龄阶段在20－30岁之间，而户型、价位的集中点在各个区又有不同。

福田区：户型以二房为主，主要是针对第一次置业的20多岁的年轻人，价位在3800元———4200元左右，这是最走俏、最旺的部分，客户量比较大，自用为主。

南山区：户型以二房为主，价格在2000元———3000元左右为热点，自用为主。

罗湖区：户型以一房为主，投资客比较多，投资为主。

价格走势

在上半年，价格走势比较稳定。

预计：对自用户来说，一手楼的中小户型有竞争优势，一手楼虽然在价格上略高，但因为深圳近年来一手楼落成较多，发展商们欲在激烈的竞争中取胜，纷纷采取各种优惠措施变相减价吸引置业者。这些因素将使二手楼市场价格走势保持平稳。

港人参与三级市场趋势

上半年，港人参与三级市场的数量越来越少，这是因为SARS对香港经济的打击重大，经济下滑，也就影响到了港人来深置业投资，投资客比较谨慎。相反，内地客户增多。

预计：由于CEPA的签署，零关税的出现，会导致港商的大量进入，这就会对与之相关联的行业产生连锁反应，入深公司的人员配备，工作空间的相应增加，这就牵涉到租房、买房的问题；而设立办事处，开设公司又会对写字楼、商铺、工厂这一块产生影响等等，连带性地产生比较好的影响。这一趋势需要时间，估计最好的体现会在明年。

房贷新政对三级市场的影响

房贷新政策的出台，如同在整个房地产市场投下一枚重型炮弹般，闹得沸沸扬扬。它对2003年上半年的三级市场实质上并未造成影响，因为央行每次出台新政策，各地分行以及各商业银行都会紧锣密鼓地研究制订相应的″细则″，但现在各个银行似乎举动不大，但在下半年是否依旧只见打雷声不见下雨，还很难说。

预计：随着一级市场的不断发展，二手楼盘将会不断地增加。在二手商品房中，有80％属于正在还贷中，如果80％的人群想再次购买新建商品房用来投资，这将会受到“新房贷政策”的制约。新房贷政策出台后，大量的投资者将会仔细核算已购房的投资回报率，如果遇到更好的投资机会，会把原有的商品房改租为售。如此，这部分投资者就会享受原有房贷政策的优惠利率。可以看出，新房贷政策可能会使二手房的投资行为受到一些影响，但对整个三级市场的影响并不大，且现在银行方面开始在改进一些做法，同时，人们也相信具体细则的出现会考虑到方方面面的情况，使市场向一个良好的态势发展。

总体来说，今年上半年房地产三级市场保持了一个比较稳定上升的趋势。在今年上半年有着这样一些预计不到提防不了的外在因素的影响，仍能保持如此良好的状态，所以我们预测，总体来说，今年下半年三级市场仍将保持稳定上升的趋势，而且会更好。（世华地产市场研究中心）

据预测，今年下半年三级市场仍将保持稳定上升的趋势，而且会更好。

（图片见PDF版E3版）

作者:

	新闻时空

本报地址：深圳市福田区商报路商报大厦邮政编码：518034报料热线：83918315 电话：83900011总机转各部门 广告处：83089112 深圳市联合报刊发行总公司：83089613 投递质量投诉：83914736年定价360元零售每份一元 不得转载(见报稿费已由深圳报业集团统一支付)