房贷新政策五市追踪

　　中国人民银行日前下达了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

　　业内人士认为，新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门 槛，这将促成房地产业的优胜劣汰，市场重新“洗牌”成为必然。

　　京城地产酝酿大收购

　　央行房贷新政策扶持中低收入家庭购房可谓顺应形势，对北京房地产的影响将更多的体现在结构调整方面。那些无法逃脱“烂尾”的房地产企业，将面对极大的生存压力，而对于那些大牌企业，这正是扩充实力的绝好时机。

　　国泰土地整理有限公司董事长张红星，在央行房地产信贷政策出台后干劲一下子足了起来。他说：“过不了多久，那些资金不足或只靠炒地皮赢利的企业肯定就撑不住了，我们正选择时机准备收购他们的项目呢！”

　　一家不愿透露姓名的制造业老板与张红星的想法一致。他们本来准备最近进军北京的房地产市场，但央行房地产新政策出台后，他们调整了战略。他说：“再过半年，肯定有的楼盘就要烂尾了，到时候我们再去收购这些项目，那才是我们进入市场的最佳时机！”

　　“这项政策是十分必要的。”北京著名房地产律师吴建中对记者说，“在我们接手的讼案中，经常有因房地产企业经济实力不足而导致的违约问题，有的企业事实上就是一个空头公司，里外花的都是银行的钱，发银行的财。”

　　据调查，目前房地产开发企业项目投入资金中约20％至30％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30％至40％的资金；此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。几项累加，房地产项目中约60％的资金来自银行，无形中加大了金融风险。

　　上海房价得到控制

　　此间人士认为，房贷新政策的出台，不会对高位运行的上海楼市造成实质性影响，供需依然强劲，但房价上涨过快的局面有望得到抑制，市场上中低价位房源的供应量将会有所增加。

　　首先，高档房、商业房和投资性购房的市场需求会出现实质性减退，房价上涨过快的局面将得到有效抑制。上海福纳市场咨询公司的调查显示，三分之一的投资消费者认为，上海房价总体还会上涨，但涨幅会减少，过去一段时间房价呈加速度上涨局面将会受到遏制；近四成的人认为，下一阶段上海房价趋向基本平衡，有涨有跌，但幅度不会太大，基本维持在5％左右。

　　其次，对套利性投资购房影响较大。一些投资客表示，以后购房投资要减少盲目性，会选择一些更有升值潜质、投资更安全的住房，以减少风险，也有相当一部分购房者表示，在现有条件下，要作一些技术性调整，如因担心市场风险，下调自己的购房总价；利息支出提高，增加首付比例、缩短还款期限等，可以预计，投资者会更加谨慎和理性。

　　上海福纳市场咨询公司在最近的一次调查中发现，虽然部分购房者表示要延缓观望一下，但不会取消购房计划；此外，银行利率调整对个人买房抑制不大。目前房贷利率为5．04％，购买第二套房的利率是5．76％，考虑到商业银行有10％的利率浮动权，这样利率水平较原来相比，没有太大的区别。

　　第三，中低价位房将是下一轮房产开发热点，普通老百姓有望买得起房。中国人民银行上海分行政策研究室主任王欣欣说，房贷新政策的出台，将加速上海房地产市场的结构调整，开发商会加大中低价房的开发力度。上海市政府也表示，从今年开始，包括100万平方米重大工程配套房在内，上海每年将推出300万平方米单价在3000元至3500元的中低价商品房，并加大中低价商品房投入力度，以每平方米单价5000元以下房源作为市场供应主力。

　　广州市民投资习惯可能改变

　　购买二手楼的购房者算不算购买第二套房？刚买了一套一居室，以后再买房后岂不是吃亏了？央行6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》在广州房地产市场掀起了风波。投资理财专家指出，由于广州购房者中60％为二次置业者，房贷新政策在降低银行房贷风险的同时，很有可能会影响广州市民的投资习惯。

　　记者在采访中了解到，这个通知被业内人士认为是央行10年来对房地产市场最严厉的一个通知。截至发稿时止，人民银行广州分行已经召集了广州各大商业银行听取有关意见，实施细则将在近期颁布。中国银行广东省分行、工商银行广东省分行等各大银行也将出台各自的具体操作办法。

　　民生银行广州分行的邓华明认为，《通知》的本意是为了防范房地产信贷风险，目的就是要打击房地产投机市场。由于难以划分个人购房投资还是投机的界限，所以个人购房的投资热情肯定会受一定打击。事实上，我国的住房按揭业务量还远远没有达到饱和的程度，我国的住房按揭贷款仅占贷款总量的8．9％，这个数字在香港是40％左右，在发达国家达到70－80％。

　　与市民直接相关的房贷新政策是提高了第二套住房的首付比例，这将使首次购买商品房的消费者不仅可以享受住房贷款利率和首付款比例不低于20％的优惠政策。

　　如何才是二次置业呢，通知没有明确规定。如果某人在工行贷款购买第一套住房，那他在建行贷款购买第二套住房，在银行信息征询体系没有建立起来之前，很难对此加以判断。目前广州16家金融机构中有5家没有建立本行的个人按揭资料查询系统，如果要把现有的按揭贷款存量资料全部输入人民银行的征询系统，据估计资料输入至少要有6个月到1年时间。

　　“逼”走南京炒房族

　　南京有30%的炒楼族，但近日一些银行对未封顶住宅按揭的限制，“逼”走了大批短线炒楼族，给真正的买房者降低了风险。

　　最近，包括城中高档物业朗诗·熙园在内的一批南京的未封顶楼盘成了重点关注对象，几大银行不约而同地取消了未封顶住宅办理按揭的资格，同时提高了高档住宅贷款利率，缩短还款期限。那么，这一政策会不会因为吓倒一批购房者而导致楼盘销售的停滞？

　　在朗诗·熙园二期物业销售现场记者发现，交易受到的影响不大。据其现场负责人张勇强介绍，当天销售60套房子之中，有20套左右是一次性付款，合同总款中现款支付率达到65%。

　　杭州市场依然求大于供

　　杭州一家中介机构“省直房产”的工作人员告诉记者，从最近一段时间的成交情况看，市场依然呈现求大于供的局面，二手房成交价没有前几年那样猛涨，但还是在缓慢持续走高。

　　杭州市土地储备中心主任赵春说，新政策规定土地储备机构只能采取抵押贷款，这一政策对杭州影响不大，对某些地区来说却几乎是一种“扼杀”。杭州是全国最早建立土地储备机构的城市，已经拥有大批土地权证，可以做到抵押贷款。但是刚刚建立土地储备机构的城市，就会面临“需要贷款才能买下土地获得权证，但贷款又首先要求拿权证来抵押”的尴尬境地。最终导致土地储备制度难以建立，国务院要求实行土地公开招投标拍卖的15号文件难以实施。

　　他认为，只要政府用土地储备制度垄断土地，就不会有任何市场风险，完全可以实行信誉贷款。银行应该根据每个城市的具体情况，认真审查该地是否实行了政府对土地一级市场的垄断。

　　他表示，杭州已考虑制度创新，通过发行土地债券等手段，开辟新的融资渠道，逐步减少银行资金，原因是贷款成本太高。（以上消息均据新华社）