郊区高层住宅缘何彼伏此起

　　从去年开始，郊区楼盘尤其番禺华南板块楼盘刮起了一股“高层”旋风：先是去年南国奥园悉尼组团小高层“粉墨登场”，继而华南新城山邻组团也开始推出小高层单位，今年“五一”期间，丽江花园左岸二期推出了1000多套小高层单位，同时星河湾三期小高层也有近1000套单位推出，而南浦海滨花园、海龙湾、今日丽舍和丽水湾等也都有数量不等的10～20层的小高层单位推出。而锦绣香江山水园、祈福新村天湖居相继推出的小高层单位更引发市场热烈追捧，一些郊区楼盘发展商甚至明确表示今后不再推出多层单位，而高层小高层将成 为其未来楼盘开发的“主流产品”。

　　楼盘定位发生变化

　　近年来随着城市建设与城市化进程步伐的加快、广州城市“南拓”战略的实施，郊区尤其是华南板块交通环境与社区配套的不断完善，郊区楼盘的消费人群开始出现“巨变”：早期华南板块众多楼盘主打客户群基本是“港澳人士”，广州消费者所占比例并不多。如今情形刚好相反，港澳人士置业者比例从早期占据七八成急剧减少至目前的不足二成，相反广州本地消费者所占比重却不断放大，仅以华南板块为例，目前诸楼盘业主中近80％都是广州人。

　　消费客户群的巨变，促使众多楼盘相继从早期的“休闲度假型”住宅定位开始向“生活居住型”住宅转变。这种定位的转变，正是众多郊区楼盘尤其是华南板块楼盘不断“走高”之主因。

　　土地开发成本加大

　　早期华南板块土地成本每亩仅十几二十万元，据悉，个别开发商甚至能以每亩几万元的低价拿下大片土地。随着广州市城市化进程的不断加快，郊区土地尤其是番禺华南板块的房地产开发用地日渐变得稀缺而珍贵。这意味着土地成本在不断提高。据了解，如今华南板块土地成本每亩动辄五六十万元甚至七八十万元。而更重要的是，在番禺靠近广州市中心一带区域，目前已基本上没有土地可供房地产开发。

　　“建高层以摊薄土地成本”，这是众多郊区楼盘尤其是华南板块楼盘应对土地开发成本加大所采取的最直接策略。

　　政府鼓励高层开发

　　1998年以前，广州楼盘一直以多层为主，随着城市土地资源日渐减少，本着保护耕地与可持续发展需要，政府开始在税费方面鼓励高层住宅开发，例如1998年的地价调整，住宅建筑面积每平方米9层以下定为820元，而10～18层为738元，19层以上则为697元，与此同时，政府还规定7层以上新建住宅必须加装电梯……对房地产开发而言，经济的手段最容易产生效果，政府的这些举措“有效地迫使”广州发展商普遍放弃多层住宅开发转而开发高层小高层单位。

　　高层住宅“费用”下降

　　除了政府在地价税费方面的调控外，近年来，发展商在开发高层住宅成本控制上的努力也开始“见效”：以往“居高不下”的高层住宅如今售价也开始“贴近”工薪阶层。数据显示，1996～1998年，广州高层住宅平均售价在每平方米6000多元以上，而多层仅4000～4500元，而今广州高层住宅成交均价已下降至每平方米4000～5000元，众多郊区大盘的高层售价更只有3000元左右，高层与多层的售价业已没有很大差距。广州多层住宅物业管理费每平方米大都在一元以下甚至0．4～0．5元，而早期高层住宅由于需要运行电梯、二次供水及设备维护费等，物管费一般在每平方米2元左右，高者达5元，“买得起，住不起”曾是广州高层住宅发展的一大障碍，如今政府对高层物业管理费规定了上限－－1998年通过的《广东省物业管理条例》给买家吃了“定心丸”。购买高层花费减少费用下降，消费者选择高层住宅自然也少了顾虑，发展商自然也更乐于开发高层住宅。

　　高层住宅优势多多

　　高层住宅最大的问题是实用率低，但经过发展商在高层设计方面多年的努力，目前广州很多高层住宅实用率都在80％以上，个别更高达85％以上，实用率低的问题已不再成为消费者选择高层住宅的障碍。而高层住宅所拥有的景观好、采光足、视野开阔、空气质量较佳等优势，导致越来越多追求现代舒适生活的人士逐渐倾向于购置高层住宅，这也是郊区楼盘不断“走高”之因。

　　数据证示，1996年广州高层住宅成交面积仅55．56万平方米，占住宅总成交量不足30％，到了1998年上半年，批准预售的高层住宅首次超过了多层，而今，广州在售的高层住宅业已占到总量的80％以上。

　　开发高层谨防“走位”

　　郊外楼盘本是以“低密度”来赢得消费者，倘若因为房子好卖了便大量推出高层小高层，反而对早期业主不利，华南板块某楼盘便因为积累了一定的客户群，且自恃楼盘销售不错，近期大肆推出高层单位，以致“居住环境恶化，”很多原有业主相继“出走”。此举也提醒开发商，郊外楼盘开发高层小高层还要找准一个平衡点。

　　高层住宅开发除了要考虑采光通风外，由于居住密度相对较高，发展商必需考虑如何增加小区绿化面积这一重要问题，从目前情况看，首层架空用作绿化地甚至用作业主活动场所，比较“流行”也颇受欢迎。　黄博华　李现