裙楼商铺改变功能寻出路

　　记者　曾冬梅

　　做商场一直以来都是住宅裙楼的主要开发目的，但近期，有中介行数据显示，越来越多的裙楼商场项目改成了写字楼，而市场情况也表明，裙楼写字楼需求渐增。

　　去年起供需两旺

　　据中原地产写字楼部项目组策划主任苏晓彤介绍，从去年下半年到今年上半年，写字楼市场出现出了一种新趋势，很多原来定位做商场的裙楼都转成做写字楼。中立地产写字楼部经理林韵露也称，从去年开始，裙楼写字楼的需求和供应都在不断增加。与往年不同的是，今年该公司所接触的客户中，有很多是明确指定要裙楼写字楼的。在供应方面，天河北和黄埔大道一带有很多这种裙楼写字楼项目，如都市华庭、帝景苑、东方之珠和华标广场等，由于有较稳定的客源，这些项目的租赁情况都较为乐观，帝景苑裙楼写字楼1年多前推出，目前已经消化了约7000平方米。

　　功能由周边环境决定

　　在提及为何那么多的开发商将商场变成写字楼时，苏林二人都表示，周边市场环境是决定裙楼用途的最重要因素。苏晓彤称，裙楼商场对位置的要求很高，地理位置差的很难做，位置好的周边竞争对手又多，总体而言，目前的裙楼商场经营比较困难。在这种情况下，有些发展商就将商场改成了对位置要求相对没那么高的写字楼。林韵露也称，商场比写字楼的利润高，要不是在不得已的情况下，发展商也不会愿意将商场改成写字楼。她介绍，一般的住宅项目在申报裙楼用途时都会将其定位为商场，但真正操作起来还要看周边的市场环境，若地段不好或竞争对手太多，那么发展商一般都会考虑转换裙楼的用途，而写字楼则是其一个重要选择。

　　裙楼写字楼有优势

　　与一般纯写字楼项目相比，裙楼写字楼拥有几个优势：

　　价格稍低　一般裙楼写字楼都没有安装中央空调，因此租金和管理费就会相应降低，如帝景苑虽在天河北，但其租金也只在60元/平方米左右。

　　间隔灵活　裙楼写字楼的间隔很灵活，可塑性较强。其面积一般都很大，约在3000平方米左右，符合一些大型客户的需求。如保险公司、银行、证券及各种营业厅等，普通写字楼则无法提供这么大的单位。由于原先的用途是做商场，所以裙楼写字楼的层高在装修后一般都能达到3、4米左右，比普通写字楼高出很多，装修的发挥空间也较大，因此深得广告公司和一些比较注重公司形象的企业喜爱。

　　有户外广告位　很多企业选择裙楼写字楼是看中了其外部的广告位，如入驻都市华庭的nike，就很好的利用其外墙做平面广告，既提升了公司形象又不花广告费。