条例出台，谁喜谁忧？

　　张芳琳 本报记者 董小荣

　　消费者：解忧又添忧

　　消费者周女士认为，以往物业擅自改变公共建筑和公用设施的行为业主无法制止，物业管理的内容含糊不清，维修资金用在哪里业主也不清楚，巧立名目乱收费成为整个行业的 通病，有些业委会成员假公济私，与物业公司狼狈为奸坑害住户。现在这些不法行为恐怕很难行得通了，有条例管着，物业公司的账目得公开，花了什么钱大家心里清清楚楚，想搞点小动作难了。

　　范先生说他所在小区的维权经历是：先是“老子”开发“儿子”管，然后是物业公司管理不善、公用面积产权不明、账目不清、不重视业主意见；发展到业主采取行动时，物业公司就进行分化瓦解，甚至发生暴力冲突；业委会成立后想要炒掉“管家”又是个漫长的过程；炒掉以后，还面临着很多具体的问题，比如它不接受审计怎么办？审计起止时间如何确定？维修基金被挪用，公用部位被其非法出租利益难以追讨怎么办？这些问题新条例中都没有具体的规定。

　　房产商：是件大好事

　　某物业公司经理吴先生认为，《条例》出台后，无论是对房地产业还是物业管理企业来讲都是一件大好事，意义深远。他说，以往开发和管理不分家，即使是开发商的责任，我们也只能睁一只眼闭一只眼，拿人家的薪水，再跟人家对着干，除非你不想做了。新的《物业管理条例》出台后就不一样了，房地产开发、销售和物业管理分业经营，改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，打破了谁建设、谁管理的垄断经营局面，物业公司不再受制于开发企业，再也不用夹在业主与开发商之间难做人了，当开发商不对时，我们也可以理直气壮地站在业主一边，为业主争取利益。同时，整顿和规范市场秩序，加强对物业管理服务质量和收费的监管，制定“分等定级，质价相符”的服务质量标准与收费标准，由业主自主选择相应的物业管理服务，监督企业提高管理服务水平。物业公司也可以根据自己所付出的劳动，收取相应的报酬。

　　另一家物业管理公司的刘经理认为，过去在物业管理中出现的很多问题都有望依据条例及其实施细则得以解决，条例对整个行业进行了规范，一些细小而常导致业主与物业公司纠纷的难题也将迎刃而解。对于业主来说，交了钱当然希望得到最好甚至超值的服务，物业公司则期望得到最好的回报，这二者是一对矛盾，对立又统一，就看物业公司怎么去做，条例有利于那些服务到位、有规模讲诚信的公司更好地为业主服务，物业管理公司将面临重新洗牌。

　　专家：缺乏操作性

　　一位不愿透露姓名的著名民法专家认为，《条例》对规范房屋物业行为的意义不可否认，但其规定存在的问题太多，最大的缺点是不具体，没有解决我国国家级立法的一般“弊病”。《条例》仅仅给出原则性的东西，而真正具备可操作性、程序性的内容太少，物业服务中存在的诸如业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题，以及物业服务标准与服务费用等问题，《条例》都没有提出任何解决办法。“当然，这样做可以给地方立法留下空间，但应该说，国家立法能细的地方就应该细”，这样在操作过程中才不会造成麻烦。

　　“另一重大不足在于，《条例》虽然对业主大会的组成、职责、运作等作了规定，但仍没有明确业主大会和业主委员会的法律地位和性质的问题。”而关于业主大会的性质问题，业界已经探讨了多年，他认为，如果没有明确业主大会作为民事主体的法人性质，不解决业主大会是否有独立应诉、独立起诉，是否能够拥有独立财产的问题，则无法保证业主大会在与物业管理公司的司法纠纷中取得平等的法律地位。

　　同时他还指出，《条例》规定业主大会由全体业主组成，业主是房屋的所有权人，业主大会选举产生业主委员会。《城市居民委员会组织法》规定居民会议由本区域内十八岁以上的全体居民组成，居民会议产生居民委员会。这就可以推断出，在一个住宅小区，业主都是本区居民，许多居民也是业主，业主与居民是交叉的。同是这些人，却要分别组成业主大会、业主委员会和居民会议、居民委员会两个组织，有这种必要么？

　　隆安律师事务所律师秦兵更是将《条例》批得一无是处。他说，《条例》最大的缺陷是缺乏实操性。他举例说，《条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”那么，什么叫指导？怎么启动“指导”程序？如果房地产行政主管部门不指导怎么办？什么叫选举？如果进行选举，是差额还是等额？没有选举能不能产生业委会？

　　他还认为，《条例》中曾多次出现“提倡”、“鼓励”、“应当”等模棱两可的词语，如第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”、第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”、第四条“国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”等，“这些模糊的概念导致人们的联想各有不同，导致操作性较差，看着舒服用起来难。”

　　政府部门：有待完善

　　建设部住宅与房地产业司的有关负责人认为，《物业管理条例》的颁布将从根本上解决物业管理法制建设滞后、相关主体之间的法律责任不清的问题，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到关键作用。

　　《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下，主要遵循了以下基本原则。一是物业管理权利和财产权利相对应的原则，二是维护全体业主合法权益的原则，三是现实性与前瞻性有机结合的原则，四是从实际出发，实事求是的原则。

　　对于专家们所提出的一些问题，相关部门将会根据一些新的问题制定相应的实施细则。根据《条例》确立的基本制度，建设部已经制定了《物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规则指导意见》，下一步，建设部还将会同或配合有关部门制定《住房维修资金管理办法》、《物业管理收费管理办法》，建立健全物业管理专业人员职业资格制度，制定《物业服务合同》、《业主公约》等示范文本；并于今年9月1日《条例》实施之前，完成《物业管理企业资质管理办法》的修订工作，指导中国物业管理协会制定《物业管理服务标准》。