七个亮点扶正业主地位

　　张芳琳 本报记者 董小荣

　　明确了业主的法定职责；“委托”改“服务”；明确了业委会只是业主大会的执行机构；业委会须督促业主交物业管理费；物管公司职能划分更明细；楼顶广告收益业主说了算；公用建筑不能随意“变脸”

　　《条例》在总则第一条中指出，《条例》是“维护业主和物业管理企业的合法权益”而制定的。《条例》规定，业主大会有权制订和修改业主公约、业主大会议事规则，有权选聘和解聘物业管理企业，并有权决定使用和续筹专项维修资金等重大事项，名正言顺地将物业管理权赋予了业主大会。同时，《条例》强化了合同的内容，规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示，从而可以避免物业公司乱立名目收费的问题。

　　《条例》第三十五条规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”也就是说，今后物业管理公司在物业服务过程中出现问题时应当由物业管理公司自己承担责任。过去对物业管理合同的委托和代理法律关系的认定导致了主仆论、管家论和保姆论的流行，一直以来不利于物业管理的健康发展，此次条例摆正了双方的位置。

　　第八条和第十五条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”“业主委员会是业主大会的执行机构……”尽管条例对业主大会和业主委员会法律地位的界定还不太明确，但已经是一个进步了。把业主大会定性为业主自治的组织，代表业主的合法权益，并且业主大会作出的决定全体业主都必须执行。同时条例明确说明业主委员会只能是业主大会的执行机构，而维修基金的使用、续筹，物业共用部分和共用设施设备的使用和监控，公共秩序和环境卫生的维护以及选聘管理公司等影响业主利益的重大事宜则由业主大会来决定。

　　第四十二条和第六十七条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”条例关于对业委会有义务督促业主缴交物业管理费是一大进步。物业管理公司的服务是整体性的，收取的物业管理费是为全体业主利益服务的，个别业主欠交物业管理费的结果是伤害了绝大多数业主的利益。新条例明确说明了当业主欠交物业管理费时业委会有义务做好督促的工作，这体现了业主大会真正成为自我管理约束的自治组织。

　　第四十五条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”过去，物业管理公司代水、电等公共配套部门向业主收取费用在全国各地比较普遍，由此也引发了不少物业管理纠纷。现在条例明确了物业管理公司没有代公共配套单位向业主收取费用的义务，就减少了许多纠纷的来源。

　　第五十五条规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”这就意味着业主们可以从小区住宅建筑的楼顶、外立面等广告收入中得到利益了，这是过去不可想象的事。

　　第五十条规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”这就意味着消费者买房时如果再碰到诸如与沙盘上看到的和售楼小姐介绍的不相符（如明明楼前是规划中的小区绿地，入住时却变成了一栋住宅楼；原先规划的幼儿园却变成了对外出租的“办公用房”等现象）时，消费者完全可以通过法律来维护自己的合法权益。