物业管理的三大痼疾

　　张芳琳 本报记者 董小荣

　　20世纪80年代我国第一家物业管理公司在深圳出现，90年代中期后开始在全国逐步推开，截至去年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，深圳等城市已达95％；物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。

　　近年来，消费者对物业管理这一新兴行业的投诉急速升温。国家发展和改革委员会近日公布去年价格举报六大热点，物业管理乱收费现象名列其中；去年北京市消费者协会共受理物业管理方面的投诉560件，使物业管理“跃居”三大投诉之列。

　　问题出现最多的有以下几个方面：

　　巧立名目乱收费。比如向装修住户收取所谓的装修保证金和改装施工费等。一公寓46名住户联名投诉，负责这个公寓的物业管理有限公司在未经有关行政部门批准的情况下，向各装修住户收取费用，且不出具税务机关印制的统一发票。他们收取的装修保证金每平方米40元，装修管理费1000元，垃圾清运费1000元等。当该公寓的33家住户聚集在一家住户中商量如何与物业管理公司交涉时，该公司闻讯后给这家住户停电，这家住户要求恢复供电遭拒绝，致使该住户被停电20个小时，引起公愤。

　　公共设施管理差。不少小区物业管理部门对用户收取各种名目繁多的费用，但用于小区公共设施建设和管理的却微乎其微。有些小区内不管是周围的环境，还是设施都很差，又无人管理。李某居住的小区内道路高低不平，晴天泥土飞扬，雨天水洼成片，人们行走和车辆行驶都很不方便。小区出入口还有一个井盖高出地面三四十公分，无人过问，车辆出入很不安全，他每年交的公共设施修理费高达5073．24元。他不解地问道：“这些钱都用到什么地方去了？”

　　维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一无各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理要求。有些物业管理公司不以“物业管理”为主，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能却未能很好顾及，更谈不上特约服务了。

　　由于物业管理在我国是一个新兴行业，近年来关于物业纠纷的各种报道，屡屡见诸报端，矛盾激烈者常有大打出手的镜头上演。出现这种局面的主要原因是矛盾双方各执一词而缺乏权威的法律解释。为维护业主和物业管理企业的合法权益，制定一部全国性的物业管理法规不仅必要，而且越来越迫切。