坂田地块再成市场焦点_滚动新闻_财经纵横

坂田地块再成市场焦点

http://finance.sina.com.cn 2003年07月25日 07:46 深圳商报

　　继7月4日成功以天价拍出“坂雪岗”地块之后，8月8日，深圳市土地房产交易中心又将公开拍卖两块位于坂田的土地，一块编号为G03315—1宗地，面积为19672．2平方米，另一块编号为G03316—1（1）宗地，面积为88469．5平方米，两块地紧邻，总面积达108142平方米，可开发低密度高尚住宅。一石激起千层浪，刚刚平静下来的坂田又成为深圳地产的焦点。

　　坂田地块再成市场焦点

　　本次拍卖采用荷兰式拍卖方式，起拍价1．9亿元，可上下叫价

　　7月23日，深圳市土地房产交易中心在《深圳商报》发布拍卖公告，称位于龙岗区布吉镇坂田村的两块分别编号为G03315—1宗地（面积为19672．2平方米）和G03316—1（1）宗地（面积为88469．5平方米）的住宅用地将于8月8日上午9时30分公开拍卖，受理申请时间从即日起至8月7日16时30分止。本次拍卖将采用荷兰式拍卖方式进行，以1．9亿元为起拍价，保证金500万元，往上叫价，以100万元人民币为单位，往下叫价，1亿元以上以1000万元人民币为单位，1亿元以下以500万元人民币为单位。

　　据了解，目前已有多家发展商对这两块地垂涎已久，既有实力雄厚的知名发展商，也有看好关外地产的中小发展商，他们正摩拳擦掌，跃跃欲试，有的更是志在必得。“坂雪岗”地王余温未退，坂田将再掀高潮，又一场土地争夺战即将打响。

　　布吉土地告急坂田尤为珍贵

　　布吉镇坂田片区是一块美丽而神奇的土地，它正好位于深圳辖区中心的位置，交通四通八达，区位十分优越，南面一关之隔与福田和罗湖对接。在深圳的城市规划中，这个片区正好在中部组团的中轴线上，紧挨龙华镇，是深圳的次中心区，可谓名符其实的深圳中心区后花园。近年来，随着万科四季花城等精品楼盘的成功开发，加上二线关改革的不断推进，这里已成为深圳重要的高尚居住小区，众多关内白领人士纷纷安家坂田，几乎改变了深圳人的居住模式，有人宣称深圳郊居化的时代已经来临。而且这里的发展前景十分可观，一大批外资、合资和民营企业把这里作为他们的研发和生产基地，象华为、新天下、华科纳米等大型高科技企业有数万名高素质员工，他们是这里房地产项目最直接的消费者。和关内楼盘相比，这里的楼盘规模大、容积率低、环境好、品质高而且价格相对便宜，因此，一方面吸引了大量在关内工作的置业者前来购房，另一方面还有数量越来越多的在此工作的白领和产业工人都将成为潜在的购买力。

　　于是，众多发展商都把目光盯向这片土地，纷纷抢滩布吉和龙华，进行项目开发或土地储备。从目前已开发的项目来看，无论是万科四季花城、中海怡翠山庄，还是星光之约、龙华的风和日丽、美丽家园、锦绣江南等等，没有一个项目没有给发展商来带滚滚财源和巨大的品牌效应。所以，在当前特区内可供开发的土地资源越来越稀有，而且政府适当限制土地供应量的背景下，到城市后花园里拥有一块土地成了多少发展商最美好的梦想。万科地产以天价9．7亿拿下“坂雪岗”就是最好的例证。

　　然而，后花园的土地也并不象想象中的那么丰富，以布吉镇为例，布吉可供开发的土地已经不多，全镇总面积才86．6平方公里，布吉新城就占去了54．77平方公里，即便这样，新城可供开发的土地也只剩下3．79平方公里，目前，布吉仅存的可建设用地中，50公倾以上的完整用地所剩无几，土地资源的告急，已然成为制约布吉地产未来发展的最大关卡。正如一位开发商在接受采访时所言：“现在到布吉、龙华找地不会比在关内轻松多少！”

　　所以，在目前土地告急、限量供应的实际情况下，发展商能在这个片区拿到面积不小的开发用地，不论是以何种方式，都不失为一种远见卓识。

　　好地必有好价

　　这次由深圳市土地房产交易中心根据《深圳市土地交易市场管理规定》和相关法律法规公开拍卖的G03315—1号和G03316—1（1）号宗地，该宗地相关手续完备，权属关系清晰，购买方当时与深圳市规划国土局龙岗分局签定了《深圳市土地使用权出让合同书》，并由深圳市人民政府颁发了正式的《房地产证》。国家法定文件确认该两宗土地使用年限为70年（当时登记为50年，按有关规定延长20年），该宗地为住宅用地，无其他特殊使用限定。其开发项目的容积率≤1．0，计入容积率总建筑面积为108142平方米，建筑覆盖率≤28％，建筑层数规定为多层与低层。

　　经济学家认为，地段是土地价值的根基，其特点是：既不能复制，也不可替代。当然，土地价值要得以全部体现，还需要开发商进一步发掘、提炼和凝结。此次拍卖的宗地位于龙岗区布吉镇坂田村，地理位置十分优越，邻近五和大道（南），北面约一公里为布龙公路，靠近龙华镇规划区，到坂雪岗“地王”仅7分钟车程，著名的万科四季花城就在它的斜对面，紧挨坂田石化新村，交通极为便利，距梅林关口约1．8公里。这样好的地段在坂田片区真是打着灯笼也难寻。

　　此宗地地势平坦，无不良地质条件，城市规划对其所在区域无特殊限制，基础设施条件为红线外五通（供水、排水、通路、通电、通讯）、红线内土地平整，目前尚无任何建筑物，因而也就不存在拆迁等问题。经多次邀请规划设计专家考察研究，认为该地块适宜开发多层花园洋房和联排别墅项目（townhouse），参照地块面积大小和容积率，可建成一个低密度、高绿化的园林式花园住宅小区，如此规模和设计在布（吉）龙（华）片区还是有相当的市场竞争力的。另外，此宗地周边的土地也可合理征用，有利于楼盘规模进一步升级。

　　上属宗地经深圳市国策评估交易有限公司（一级评估机构）科学评估，以2003年7月10日为估价基准日，得出的总地价是194，771，000．00元。此数据出来以后，业内人士普遍认为比较客观，真实反映了物业的价值，但也有专家认为，对比“坂雪岗”的成功拍卖，此地块也有可能会突破2个亿。当然，这两块地最终能拍出多少，还须在拍卖场上见分晓，我们拭目以待。

　　相关情况的说明

　　本次拍卖的土地相关手续完备，权属关系清晰，并不存在如《深圳市土地房产交易中心拍卖公告》（见《深圳商报》7月23日A12版）中所说“拍卖的两宗土地尚存在与布吉镇坂田村征地补偿问题没有解决，竞得人应当与坂田村协调处理好遗留问题”的情况，根据深圳市规划与国土资源局龙岗分局（深规土龙字200340号）文的请示意见和深圳市规划与国土资源局于2003年6月2日作出的深规土函2003207号批复，准确的说法应为“坂田村与土地使用权人之间存在着经济纠纷，该经济纠纷应循法律途径解决，该经济纠纷与竞得人没有任何关系”，也就是说，如竞买人成功竞得这两块地后，只需按规定足额支付价款，即可办理相关过户手续，并不需要与布吉镇坂田村发生任何有关遗留问题的关系。

　　事实上，该宗地使用权人与布吉镇坂田村最早签订的合同是这样来约定双方关系的：坂田村占土地使用权人10％的股份，后来，双方变更了上属约定，重新签定了补充协议，内容变更为坂田村占有该宗土地使用权人土地出让收入的10％，即土地使用权人占90％的收入，坂田村占10％的收入，土地使用权人的一切其它经营活动及债权债务与坂田村无关。这就很清楚地表明，土地使用权人与坂田村的经济关系十分明确，已发生的经济纠纷由具备法人资格的双方自行解决，并不需要新的土地竞得人来处理这种关系。所以，请竞买人尽管放心，您的合法权益一定会受到法律保护的。（王璞）

　　根据有关法律、法规及《深圳市土地交易市场管理规定》，受法院及有关单位委托，深圳市土地房产交易中心将于2003年8月8日上午930公开拍卖G03315—1号和G03316—1（1）号宗地的土地使用权，凡有意者请持个人身份证（单位凭营业执照、法人代表证明书、法人授权委托书）及深圳建设银行存折到交易中心办理竞买申请手续。受理申请时间为2003年7月23日至2003年8月7日1630（详细情况请致电或到中心竞买咨询台咨询及索取相关资料）。

　　咨询电话：83785940,83786594,83785213

　　互联网址：http://www.szland－house.com

　　受理申请及拍卖地点：深圳市振华路东8号设计大厦2楼

　　作者:王璞

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