中国房地产需要持续健康发展（评论）

　　印堃华

　　“泡沫论”一度干扰了高层决策思路，但历史的事实已经证明，这两年中国房地产迎来的是“春天”而不是“冬天”

　　自6月13日中国人民银行发布《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称通 知）以后，社会各界议论纷纷，褒贬不一。作为一名普通学者，我想讲一些个人看法，供有关方面参考。

　　央行发布《通知》的基本目的是为了防范金融风险，促进房地产金融健康发展。《通知》之所以引起社会和业界的较大反响问题在于：一、出台时机很不合适。《通知》选在“非典”刚过的第一时机推出，可能产生误导，改变市场预期，挫伤人们对宏观经济发展前景的信心。二、决策之前缺少沟通。从学术界看来，某些规定的内容及所反映出来的决策思路，同推进市场化改革的要求相距甚远。三、思路有误、措施不当，可能导致更大风险。

　　《通知》中一些规定是对的，但总体评价上，是弊大于利的。

　　如何科学地分析判断中国房市的现状和走势，是管理层面正确决策的必要前提。近几年中国房市发展较快，总体形势很好，但是局部区域、部分产品的供求关系的确也存在一些阶段性、结构性矛盾。有些同志据此就认为中国房市泡沫严重，预言很快就会出现危机甚至“崩盘”，主张政府加强干预挤泡沫。“泡沫论”一度干扰了高层决策思路，但历史的事实已经证明，这两年中国房地产迎来的是“春天”而不是“冬天”。一些同志之所以会判断失误，原因在于分析中国房市没有遵循4条原则：一、市场经济原则。中国房市有没有泡沫？回答是有！但不能将经济泡沫与泡沫经济混为一谈。经济泡沫来自市场供求关系的强烈摩擦，商品需求强烈而供给紧缺就会使交易价格远高于社会成本加平均利润，其超额利润即摩擦利润便是泡沫。泡沫是市场经济必然存在的副产品，而泡沫作为市场信号又会引导生产要素的流入和需求的替代，大多数泡沫会通过价格机制和市场供求关系的自发调节而消化吸收。

　　二、发展阶段原则。房地产的发展必须与国民经济的发展相适应，既不能太冒进，也不能老“掉队”。

　　今日之中国房市与1992、1993年时完全不同：首先，市场主体发生根本性的变化。私人消费替代了集团公款消费，消费者聪明了，开发商精明了，国企也大多通过专、转制健全了法人治理结构，而地方政府也变得开明了。

　　其次，市场环境也发生了根本性变化。这一次房市的兴起是从发达地区、中心城市首先开始，逐步向中小城市和欠发达地区延伸的，大多数地区的房市发展都有地区经济和国民收入的持续增长作支撑，是真热而不是“虚热”。同时当前国内正处于城市化加速发展时期，房地产则刚刚进入成长期，目前国内城市人均住房面积远低于其他同类国家的水平。

　　今后，旧城改造、产业结构调整、原有居民的住房改善、外来人口的安置等等，中国房地产至少还要热上十多年。在此期间，房地产价格水平总体向上攀升是必然趋势，想压是压不住的。政府主要精力要放在抓好中低价商品住宅的土地供给和市政设施的配套上，使普通老百姓有房可买，买了还愿意去住。至于高档住宅则完全可以让市场机制去调节，因其本来就不是面向大众的，何必多加干预。

　　三、中国特色原则。中国房市的发展应吸取发达国家和地区的经验教训，但由于国情不同，不能简单照搬。中国经济主要靠内需拉动，人均住房水平低，市场广阔，需求强劲，土地资源多，地价相对较低，而资本市场供给则存在制度性瓶颈，所以，在相当长的时期内房地产品总量是短缺而不是过剩。至于局部地区、部分产品的阶段性结构矛盾，也有能力在发展中调整，前进中消化，毋需担心其向泡沫经济演变。

　　四、瞻前顾后原则。搞市场经济不同于搞计划经济，决策层要有耐心，发现问题尽可能让市场主体通过市场机制的作用自己去解决，要充分尊重其自主决策权，并对决策后果自行承担责任，不要老想扮演“婆婆”的角色。

　　最后，几点建议：

　　1、加快国内金融机构的市场化改革，从体制、机制、员工素质上寻找突破口，增强商业银行自主放贷的权、责、利，提高其鉴别、防范和化解风险的能力和自觉性。

　　2、参照国外成熟经验，拓宽房地产资本融通渠道，培育新的金融产品和金融工具，重点是发展基金信托、股权融资和包括置地按揭的项目开发一揽子贷款。

　　3、对原有信贷业务，由商业银行根据各地实际情况区别对待自主决策，该增则增，该减则减，在发展中加以调整和完善，不搞“急刹车”、“一刀切”。

　　4、对地方政府土地储备机构按照“统一储备、分片开发、房地分离、熟地出让”方式运作的土地开发资金需求，金融机构经过批准可用代理发行地方“基金”或“债券”的方式提供服务。

　　（本文作者为上海财经大学教授、上海房地产经济学会副会长）