泡沫，房产投资隐忧

　　国际金融报记者 邹华 实习生 谭海桢 发自上海

　　当日本房地产泡沫达到最顶峰时，所有美国领土的价值加上所有在纽约股市上市公司的净资产总值还没有东京及周围3个地区的理论地价高；如今上海房产已热三年，沪市房价还在持续上涨，但必须防止重蹈全球各大都市泡沫过度累积的覆辙

　　上海、北京、广州、深圳的房地产整体价格一直处于一种稳中有升的态势，也许人们为“房地产泡沫”的争论还将持续下去

　　6500美元买一个平方米，这是数月前上海某个楼盘最后成交的天价。这一套位于48层顶楼的豪华复式单元，总建筑面积逾550平方米，而总价超过2860万人民币，这或许成为了中国成交单价之最。

　　6500美元相当于2002年中国人均GDP的6.5倍，也就是6.5个中国人一年创造的价值仅仅能购买这套房间的1个平方米面积。就算按照上海2002年人均GDP4900美元来算，1.32个人用1年时间来创造。于是，不少专家惊呼房地产泡沫再次惊现中国，中国上世纪的房地产危机即将重现神州。

　　房地产市场真的是“非理性繁荣”吗？到目前为止还是大家争论的话题，但是不容置疑的是到目前为止，中国内地上海、北京、广州、深圳的房地产整体价格一直处于一种稳中有升的态势。也许关于“房地产泡沫”的争论还将持续下去，但不妨回顾一些历史。以史为鉴，或许历史能让我们更加理性地去看待目前房地产市场的价格走势。

　　全球泡沫

　　在世界其他国家和地区，房地产价格一直与经济发展成正比，但在一定程度上房地产业在经济高速发展的同时，可以推动经济的进一步向前；但让经济出现萧条的时候，经济的复苏将被房地产拖累。

　　近50年间日本、美国、英国等经济发达国家都曾受到房地产泡沫的影响。最为典型的就是日本，直至现在，日本经济依然笼罩在当年巨大房地产泡沫的金融阴影之下。早在1973年，由于当时的石油危机让日本经济处于一种极度萧条的过程中，日本政府便以投资建设公路、铁路等市政设施来刺激经济。

　　但事与愿违，日本经济并没有因此而得到恢复，反而让日本政府背上了沉重的债务。为减轻相应的政府财政负担，日本便开始发行大量国债，鉴于债券市场的利率是自由利率，为此日本金融机构纷纷利用政策上的宽松条件推出适合市场的金融商品。与此同时，由于日本房地产市场的日益升温，银行看重房地产企业在开发项目时，需要大量资金上的支持，便开始向房地产企业大量贷款。

　　而房地产企业也充分地利用金融机构在房地产业的政策，大量投资房地产。在银行的资金进入房地产市场以后，引发了土地投机的热潮，房地产价格持续上涨。根据有关统计，日本金融机构中在1984年到1992年的8年时间，利用房地产抵押贷款所占全部贷款的比重从当初的不到17%快速上升到35.5%。

　　在这段时间里，日本商业银行等金融机构以外，其他由日本政府部门支持的住房贷款机构，同样也在向房地产开发企业大量贷款。由于房地产的价格的不断上扬，金融机构的信贷规模不断增加，日本的房地产泡沫也在这两者的推动当中，不断扩大、膨胀。

　　日本经济也随着日本的房地产泡沫的推动走向了快速的繁荣，当在这种房地产泡沫达到最顶峰的时候，所有美国领土的价值加上所有在纽约股市上市公司的净资产总值还没有东京及周围3个地区的理论地价高。

　　但随着日本房地产泡沫的破灭，日本经济也随之走向了10年的经济衰退。

　　南方阵痛

　　也许没有人能忘记1992年的海南，同样也相信没有谁可以忘掉1992年的北海。

　　11年前，许多勇敢者、淘金者、投机者纷纷利用各种交通工具登陆这片“黄金土地”。曾经的财富梦想与狂热让所有人向往这片神奇的土地，因为在这片土地上诞生了无数财富神话。

　　来自全国各地的人和不同渠道的钱，犹如潮水般地涌入海南、北海以及广东深圳、惠州等地，那里顿时成了一个个大工地，到处是推土机、挖掘机，到处是被铲掉了表层的黄土地。据当年曾经参加过这场“淘金”的人士介绍，当年只要有钱买到土地，无论是否开发，甚至在刚刚拿到土地的同时，就可以赚到钱。

　　甚至当年再为极端的说法是，你可以用一张土地使用证、一张建设图纸，就可以卖到钱。土地加图纸就等于百分之百的利润，甚至百分之几百的利润，几万块钱批出的一亩地最后可能要炒到上百万一亩。

　　但好景不长，到1993年底，受国家宏观调控的影响，海南等地的房地产泡沫在瞬间破灭。

　　据有关方面的统计数据，截止到1998年底，占全国人口6%的海南岛积压商品房却占到了全国的10%，工行、农行、中行、建行等四大国有商业银行占压在海南积压房地产上的资金达400多亿元，仅省会海口市停缓建工程涉及的建筑面积就达1209万平方米，沉淀资金将近300亿元。

　　来自北海市政府方面的数据显示，1992年到1993年5月，北海市共划出土地85平方公里，而北海当时才是一个城区面积17平方公里的小城。1992年，国民生产总值增长了48.7%，1993年，增幅达到74.8%，北海的经济“飞速”增长。据统计在国家宏观调控后，近200多亿元沉淀在房地产上面。

　　另据统计，1994－1996年，仅大亚湾地区被抽走的资金就达160亿元，惠州工商部门注册的房地产企业从1000多家一下子锐减到400来家，房地产业瞬间从高峰跌到了谷底。

　　上海梦想

　　2000年以来，APEC会议的顺利举行、世博的成功申办，使上海这颗“东方明珠”日益璀璨。自身综合实力的不断增长，国际影响力的逐渐提高，上海，以其蓬勃的活力和跃动的生气吸引着众人的目光。其融合中西的文化底蕴，兼容并蓄的开放心态，逐渐完善的市场体制，愈发理性的政府行为，使众多海内外房地产投资者热衷于此。

　　2002年，上海房地产业增长值占全市GDP6.9%，增加值达到了373.6亿元，超过了14%，增幅高出全市GDP3个多百分点。同年，上海房地产开发投资749亿元，比2001年增长了18.7%，在全社会固定资产投资中占34.2%。房产业税收97.61亿元，同比再次攀升五成。房地产业迅速成长为上海的支柱产业。而今年，虽有SARS风波，上海楼市并未受太大影响。

　　上海市居民收入随着上海GDP的增长而有所提高，与此同时，有住房分配货币化的推动和住房抵押货款的支持，居民的住房消费需求持续旺盛。商品住房个人购买的比例连续三年超过90%，2002年高达98%。

　　特别是中等收入者大批进入房市，日渐成为购房主体。而城市吸引力的增加，建设的需要，愈来愈多的港台和海外白领人士到来，他们首先是房屋高档租赁市场的主要客户。港人在沪投资对物业的价位承受能力普遍较高，购房心理价位在7000元/平方米———11000元/平方米，地段首选徐汇、浦东、静安，带动了上海房地产业的发展。

　　此外，来自中国地产业最发达的广东的巨头们早就看准了华东尤其是上海市场的投资机会，万科、中海、珠江地产等纷纷抢滩黄浦江，走上了上海扩张之路。与此同时，上海的房地产市场还受到海外资金的追捧，其中，几乎所有的香港大地产“巨头”都聚集上海，纷纷增加土地储备，将资金和注意力渐渐转至上海，寻找新的获利之处，期有所为。

　　但是，热也有问题。虚热吗？还是过热了？已经“热”了3年了，还能热多久？

　　当年国际上几大都市房产泡沫成灾，最终导致众多投资者被套牢，教训深重。上海房价已连续两年涨幅超过10%，超过了大多购房者的心理预期。在商言商，房地产商投资上海，根本目的在于获利，追求的就是利润最大化，而不是流行语所说的造福于民的。而现今上海的相关法规制度，配套的金融体制尚未完全跟上，楼市还处于发展期，这就给炒楼提供了空间。

　　现在人们常议论，上海房地产业已经连续三年上涨，上海楼市还能涨多久呢？有人说两年，有人言10年，无论怎样，上海的房地产业仍然让投资者满怀希望和憧憬。