地产商自述土地交易黑幕_滚动新闻_财经纵横

地产商自述土地交易黑幕

http://finance.sina.com.cn 2003年07月23日 09:28 中国经济时报

　　本报记者王小霞

　　国土资源部最近决定，按全国进一步治理整顿土地市场秩序的总体部署，将分三批，每批10个督查组，对全国31个省、区、市的土地市场秩序治理整顿进行督查指导。第一批的10个督查工作组已于6月30日开始陆续出发，范围是天津、辽宁等10个省、市。与此同时，此前一直对此默默承受的地产商们，也纷纷站出来厉声痛斥房地产界的土地交易黑幕。

　　土地黑幕交易猖獗

　　今典集团董事长张宝全在接受中国经济时报采访时说，开发一个项目其它成本是恒定的，钢筋、水泥等费用都没有太大变化，最有变化的就是土地的价格。以前，开发商经常通过各种关系进行土地的囤积，有关系的人能够很轻易拿到地，拿一块不够再拿一块，进行炒卖，谋取暴利，这种现象在房地产市场非常普遍。一块地皮没关系的人拿5亿元，有关系的人拿3亿元甚至2亿元。这样，没关系人的房子卖5000元／平方米只能赚取小额利润，而有关系人的房子卖4500元／平方米赚取的却是超额利润。

　　华润置地北京　股份有限公司研究发展部经理傅强，曾在国土资源部做过土地估价师，他在接受本报记者采访时说，北京有3000多家房地产公司，真正做项目开发的只有300多家，其它的大部分都是“地虫子”，做倒地生意的。目前，土地价格在北京房地产项目的开发成本中占到了40％，这是一个非常高的比例。

　　作为公司土地方面的负责人，傅经理说他经常接待一些地虫子，差不多每天有五六个，多的时候十来个，这几年在为公司找地皮的过程中，他深刻地感受到土地市场太乱了，其原因是政府缺乏严格的管理制度。他说，北京城区的土地大部分都被各大开发商和一些地虫子给瓜分了，以前的协议出让土地制度让地虫子通过各种关系拿到了土地的开发权，但由于没有实力开发就又倒卖出去。

　　房地产界一位不愿透露姓名的老总曾向媒体记者披露：“我从来就没有从正规渠道批到过地皮。”据他讲，按规定，房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事，地皮早就被有关系的人瓜分了。

　　“比如几年前深圳宝安土地分局的一个负责人事发后畏罪自杀　，独自一人就把城区的土地卖光了。权钱交易成了楼盘开发的第一块基石，由此衍生的地下土地交易市场在许多城市都存在，凡是大权在握者基本上都捏着几张紧俏的批文，即使手头没有，他也会通过一些渠道弄到手。一个号称总成本1亿元人民币的楼盘，开发商实际总成本不超过1000万元，有背景的人连这1000万元都可以不用出。一个开发商的实际成本主要由两部分组成——公关费和关系费，二者缺一不可，其他成本则向银行贷款。”该老总揭露了房地产界拿地皮的真实内幕。

　　“圈地”、“倒地”负面影响非常大

　　据华润置地的傅经理介绍，在北京，土地的来源有工厂、旧城改造、集体土地征用为国有土地、从其他开发商手里买的二手地。由于土地市场信息的不透明与不对称，能够掌握这些资源的人会抢先控制大家想要的地皮，而且拿地的成本也比较低。因为原土地方绝大部分并不是做房地产的专业人员，不清楚一块土地的价格，同时也无法了解到土地的真实价格；另外，就是土地买卖双方通过地下交易，中饱私囊，过分压低土地的价格。等到“地虫子”低价拿到这些地皮后，再高价倒卖给真正想搞开发的房地产企业，这样导致项目开发时土地成本越来越高。

　　北京的市场很独特、复杂，各种各样的利益错综交织，倒地的现象就更加严重。要拿一块地皮先找村长或者厂长、关系去谈，一是浪费过多的时间，另外在谈的过程中为了保证能顺利拿到地，还得打点各方面的人物，这些额外的花费都是不小的数目。

　　“有时候我们公司在拿一些项目的土地时，已经是倒了两三手之后才到我们手里，土地的价格也是层层加高，占到了项目开发成本的40％－45％，这样开发商只有提高房子的附加值，提高房价才能保住利润。我认为，以前我们所面临的情况不是一家两家大开发商所面临的，而是房地产界的普遍现象。”这位找地皮的傅经理深有感触地说。

　　今典集团董事长张宝全认为，现在进行的查处问题土地的作法和建立土地储备制度对大企业有好处，有能力的企业可以随时从土地储备中心买地，土地市场规范化也等于是提高了行业竞争门槛，实质上带来的是房地产业的一次洗牌。现在北京有3000多家房地产开发企业，正常的应该是一个城市有一二百家就已经够了。试想，如果三千个项目，怎么可能有三千个很好的土地区域、三千个企业都很好呢？不同的地区、不同的人员素质、不同管理方式和建设水平，必然呈现出地产项目参差不齐，产品、成本和房价差异很大，品质差异也很大，房地产市场怎么能不乱得很？

　　华中农业大学土地管理学院袁丽丽教授表示，目前房地产界大规模无序“圈地”、“倒地”负面影响非常大，开发企业圈地黑幕多，靠“人情”、“条子”以协议出让方式获得土地的现象普遍，造成国有土地资产大量流失。

　　据权威人士提供的数字，目前全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5％，其他高达95％是协议出让。国土资源部于2002年5月9日发布11号令——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，自2002年7月1日起施行。这一规定的出台后，不少房地产企业各显神通，使出浑身解数，争取能够搭上协议拿地的末班车。

　　大规模圈地、倒地，容易造成土地后备资源的紧张。以此前圈地较热的北京市为例，目前北京市未利用土地中可开发复垦的耕地仅有40万亩。根据北京市总体规划，北京市现有的可用储备土地资源仅能满足2010年耕地平衡的需求，2010年以后，北京市将面临无地可开发的窘境。不仅北京市，其他城市圈地也硝烟四起，同样也面临着不同程度的后备土地资源短缺的问题。

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