商服投资持续火热

　　相比较去年的火热局面，2003年上半年深圳商服市场继续保持稳定增长态势，已实现销售面积约20万平方米。市场上在售的除了去年延续下来的太古购物广场、钻石广场、龙兴家居广场等项目外，新增供应项目有保利城、奥特城汽贸中心、新龙岗商业中心、缤纷世界美妆城、南头商业广场、新新商业长廊、皇御商场等，广泛分布于深圳各区，整个市场呈现相对理性的状态。“漂移”的商圈人民南商圈即将改造。人民南商圈原本是深圳开发最早、开发强度最高的商业片区，但近年来整体环境日益滞后。为重振人民南往日繁荣，罗湖区决定 建设“罗湖口岸经济区”，改善人民南地区的交通状况，改造公共空间设施，美化环境，营造良好的休闲空间，并进一步强化食、住、购、娱、游功能。改造后的人民南商圈将成为品牌专门店集中的大型百货商场和购物中心的集聚区。

　　南山商圈潜力看好。近几年，南山区人口增长迅速，房地产发展蓬勃，南山商圈作为深圳西部的商业中心正在迅速崛起，南山商圈的发展空间被普遍看好。

　　龙岗中心城商圈崛起。去年以来，龙岗中心城的商业地产开发日渐升温，发展速度之快引起各方广泛关注。目前的龙岗中心城，除了传统的街铺外，已形成大型百货零售业、专业主题商场、SHOPINGMALL等商业模式齐头并进的商业格局。有万佳百货、龙岗世贸、人人购物广场等大型百货公司，有集银皮革市场、龙兴国际家居广场、龙岗电子世界、东部汽配市场等专业主题商城，以及五洲风情MALL、星河MALL等大型SHOPINGMALL。政府的引导、大型商业项目的上马、私家车的普及、假日经济的兴起等各方面利好因素，加速了龙岗中心城商圈的崛起。

　　实质上，随着商业竞争的加剧，商家之间的竞争已上升到片区与片区、商圈与商圈之间的竞争。现在的深圳商圈，处于一种“漂移”状态，市政规划、人口分布、购买力、消费方式的变化均会引起商圈的变动。“漂移”状态的深圳商圈，既为商服物业的开发创造了机会，同时又增大了风险。商服物业供销两旺2003上半年，深圳延续去年的商铺开发浪潮，新增供应量较大。南山的保利城、罗湖的奥特城汽贸中心、福田的新新商业长廊、皇御商场等相继进入市场，尤其是关外龙岗成为市场供应最大热点，新增项目有新龙岗商业中心、缤纷世界美妆城等，加上去年延续下来的龙兴家居广场等，供应量较大（见图一）。

　　1999年到2002年，深圳市商服物业新增供应量一直呈上升趋势。今年上半年商服物业新增供应面积达40万平方米，比去年同期的28.82万平方米增长了38％，表明开发商看好商服物业市场前景。

　　与此同时，深圳商服物业的成交量在2002年大幅上升至46.3万平方米，比2001年的27.4万平方米增长了69％，显示投资者对商业前景的信心快速增强。2003年上半年，商服市场仅半年的销售面积就已经达到20万平方米，比去年同期的14.07万增长38％。销售面积的增长接近新增供应量的增长，表明商服市场发展呈理性增长态势。

　　从各区的商服物业销售量来看，罗湖、福田、南山三区销量基本持平，所占比例较小；关外商服物业市场异军突起，今年上半年，龙岗和宝安两区销售总量占全市销售总量的一半以上，且保持了近三年的持续显著增长态势，关外商服物业开始普遍被人们看好，发展空间巨大。

　　在供销两旺的同时，近几年，深圳商业用房的销售价格走势平稳，并且稳中有降（见图二）。

　　如图所示，罗湖区凭借人民南、东门等传统商业旺区，加上人民南商圈改造后的前景，物业售价依然保持在最高的位置，有小幅下挫；福田位居第二，随着中心区CBD的逐步建成，商务氛围越来越浓，售价略有增长；南山由于西部通道建设、商业文化中心的兴建、当地居民的巨大消费力，商服物业售价明显上升；盐田及关外则变化不大。租赁成交持续增长深圳商服物业历年租赁成交状况（见图三）。

　　从1999年开始，深圳市商服物业一直保持增长状态，到2003年上半年，深圳市商服物业的租赁总量近1120万平方米，商业空间增长的背后是社会消费的增长，深圳经济的持续快速增长为商服物业租赁市场提供了坚实基础，随着绝对量的增加，租赁面积的增长率呈逐渐递减态势。

　　分区来看，2003年上半年，福田区的商服物业的租赁面积最大，达到了313万平方米，占全市总量的28％；罗湖则占24％，位居第二；宝安商服物业租赁的交投活跃，略低于罗湖，占22％，；龙岗区、南山区的比例较近，分别为12％与11％，发展潜力较大；最少为盐田区，仅3％。（有关资料由中原地产提供）

　　作者:深圳商报记者陈芳