许世坛：楼价何必上涨过快

　　“金茂大厦可能是上海最好的商业建筑，而我们正要造的则是上海最好的住宅……”许世坛兴致勃勃地对记者说。昨天，世茂集团执行董事许世坛在金茂大厦45层的办公室里接受晨报财经的独家专访。

　　“大鱼”做大“快鱼”制胜

　　1999年年底，世茂集团进入上海，四年时间里，世茂先后投资兴建了世茂滨江、世茂湖滨和世茂国际广场等六个项目。对于动辄几十亿的地产项目，许世坛显得踌躇满志。

　　“香港地产市场已发展得很成熟，市场前景预期很小，但上海房地产业却刚起步，还有很大发展空间。1999年年底我们进入上海时正处上海楼市低迷期，对任何一个开发商来讲，时机的选择和把握是至关重要的。”许世坛说。

　　除了时机，速度也是一个问题。

　　材料显示，截至2002年年底，虽然全上海注册的房地产开发企业有4774家，但一年内实际开发动工的却仅百余家。当记者就此询问许世坛的看法时，许世坛认为，“大鱼吃小鱼”的道理已很明白，但地产开发商除了做大规模同时应该注重项目运作的专业高效，“快鱼吃慢鱼也很有效。”许世坛说。

　　虽然很多人都会用“大户”来形容地产开发商，但许世坛则更强调品牌的重要性：“首先，我们的确看中项目赢利能力。世茂滨江花园连续两年销售金额本市排名第一，世茂湖滨花园一经推出即获本市同年排名第七。但开发商也是这个城市的一分子，最好的开发商应该是能为城市整体经营增值及环境发展起到实际作用的那种，社会贡献是企业同时看中的。”

　　楼价可升但忌过快

　　如果许世坛的“快鱼”理论能获成功，那么上海的楼价是否也会如“快鱼”一样一跃千丈呢？

　　“上海近年来的GDP增长率都保持在两位数，市民的年收入每年也有5％到10％的稳步增长，这些都给上海楼价的上涨提供了一个合理化空间。”许世坛分析说。

　　购房者在面对楼价上涨这一问题时总会“把账算到开发商头上”，但事实上，作为开发商，许世坛本人却并不希望楼价上涨过快。许世坛告诉记者：“上海楼价上涨过快对开发商和购房者都没有好处，因为楼价突然间升值太快，会对后续楼盘市场销售价格造过大压力。如果楼价的年增幅在10％以上，这个市场是不健康的。”

　　“上海市中心楼价可保持每年4％到5％的增幅，而郊外楼价则可维持在每平方米4000元到6000元这一区间。”许世坛给出了他对未来上海楼价的一个观点性预期。

　　而在谈及上海中低价楼盘开发的这一问题时，许世坛表示，低价房的开发也属他和世茂今后将要考虑的范围。“我个人比较青睐‘造城’，香港地方小，所以只能‘造镇’，比如后来开发的元朗就是。但只要交通落实的好，在宝山等区‘造城’，以此改变市民住宅质量和中低价房的供应，我看是完全可行的。”许世坛谈道。他认为，宝山和松江等郊县今后将成为市中心住宅的一种外延。在这些城区将可能出现大量中低价楼盘，以供市场之需。

　　分散投资市场洗牌

　　如果能够在升值的同时避免下滑的压力，那对任何一家房地产商来说都无疑是一件幸事。但作为向来有着较高回报率的地产业，高风险率却亦是每个投资者都不得不重视的问题。在许世坛看来，集中房地产业综合开发，形态上进行分散投资无疑是一个较理想的经营策略，诸如酒店、旅游区综合商业区等多种开发并重，短长线收益兼具。

　　许荣茂名下的世茂集团除在上海开发世茂滨江和世茂湖滨两大高档楼盘外，还在南京路第一百货对面投资兴建了上海世茂国际广场。许世坛本人则还在北外滩双子星酒店项目上和凯悦国际酒店管理集团谋求在酒店业领域的进一步合作。此外，许世坛还计划在世茂滨江花园沿黄浦江边的一带投资兴建一些高档酒店式公寓并加以灯光特效处理，使得外滩对岸的风景更加璀璨。

　　而事实上，分散投资也是目前诸多地产商降低风险的一条有效之道。

　　而对于央行近期出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121号文件），许世坛分析说其目的还是在于降低风险，但也同时会形成业界的一次“洗牌”。

　　“一些小的开发商可能在此时被淘汰，我相信将来上海也会像现在的香港一样，存在5到10家规模比较大也更具实力和专业水准的房地产企业。”许世坛说。