房产信贷真会紧缩吗

　　屈宏斌

　　央行的一项调查表明，目前国内房地产开发投资额中约45%来自于银行贷款。而建设部等部委的调查显示目前房地产项目中61%的资金来自于银行，其中房地产开发企业的项目投资中约20%—30%来自银行贷款，30%—40%来自建筑施工企业的垫付资金，而这部分垫付资金也是源于银行贷款，此外至少一半以上预付购房者申请了个人住房贷款。

　　房地产过热直接推动了中国固定资产投资的快速增长。中国固定资产投资在过去18个月内一直是中国经济的主要推动力。今年第一季度，中国的固定生产投资在去年上涨16%的基础上再度飙升27%，其结果是中国固定资产投资占国内生产总值的比重已经到了42%———20年来的高点———远远超过韩国和泰国在1997—1998年金融危机中的水平。

　　由于房地产投资占总投资的比重约20%多，如果央行要防范金融风险，很有可能拿房地产行业开刀。

　　而要对房地产下猛药，就必须找准房地产过热的根源。

　　笔者认为，房地产行业过热的主要原因在于政府的财政压力，尤其是政府迫切希望能够顺利筹集社会保障系统所需的资金。

　　现有的政府社保缺口约在5万亿元，而下岗工人的持续增加使得这一缺口不断变大。根据我们的分析，如果国有企业要达到民营企业现有的效率，就必须将其为数8000万的工人队伍削减30%。于是，政府在出售国有企业产权、公共住房产权等选择之外，将目光瞄向了城市土地：以“经营城市”的名义，政府在城市廉价征集土地，然后在市场上高价卖出。

　　一个佐证是中国城市土地交易价格今年一季度上涨了8.5%。此外，建设部对杭州的一项调查发现，杭州1998年房屋开发土地每平方米的价格仅为593元，而到2002年猛涨到6143元。土地价格急剧上涨使得地价占房价的比重已经从过去的20%上升到现在的40%，某些地方甚至达到50%。

　　如果地方政府为了继续获取收入而向各家银行施加压力，央行紧缩房地产贷款的效果就会打折扣。

　　(作者为汇丰银行高级经济学家)

　　(风翔/编制)