关注二手房贷款

　　有关数据表明，南京市乃至全国的二手房交易正以惊人的速度增长。仅今年一季度南京二手房交易量就已达到8000套，日均成交89套之多！而同比一手房成交仅5177套。有关人士介绍，虽然二手房价比一手房价是低了些，但毕竟是大额消费，不少买房人并不能做到一次性付款，这就需要银行贷款的介入。随着这一市场的逐步放大，在南京的十几家商业银行中，大都已开办二手房贷款业务，并且在产品和服务上都呈现较好的发展势头，有些股份制商业银行甚至欲将其发展为个贷的主营业务。而由这一巨大市场衍生出的一些中间业务，如华 夏银行的“个人履约保函”，也成为金融产品创新的一个较成功的缩影。

　　哪些人乐办贷款

　　民生银行南京分行零售银行部总经理助理王晓明介绍，下面四类人群是二手房贷款的主要群体：

　　一，购买一手房经济实力暂时不够的人群，主要代表如刚工作不久的年轻人、刚刚拆迁得到一部分补助的老城区居民，他们大约占到二手房贷款业务的6070%。

　　二，为子女上学购买学区房的人群，大约占到总业务的10%。但因为教育局最近出台了对最高赞助费的限制，有些家长考虑成本不一定非要买学区房，这部分人群在“总盘子”的占比中有下降趋势。

　　三，钟情于某些稀缺资源房产的高端客户。比如说一些有实力的客户，因为早些年没购买月牙湖旁高档住宅，恰逢原房主转让或出国等机会，愿意购买。他们大约占到5%左右。

　　四，用于购买门面房或连家店。随着城市道路的不断拓宽，原本“缩”在马路里面的一些旧房子开始变成临街房，比较适于开店，有67%的顾客是出于这个因素来办理二手房贷款。

　　链接二手房贷款一般流程

　　1.买卖双方经中介（或自发）撮合达成并签订二手房买卖协议。（出于卖方对买方实力的担忧，此前一般要求买方提前咨询银行可否贷到预期贷款额度）2.买方将首付款（不得低于总房款的20％）付给卖方，买卖双方到房产局进行房产证过户，因需审核此过程约耗时10天。3.新产权证和老土地证交由银行保管，以备到房产局和国土局进行抵押设定。银行将买方所申请贷款一次性打入卖方账户。4.担保公司为买方提供“期间担保”，时间为1－2个月。5.买方开始按月还按揭购房贷款，直至还清。6.新产权证、老土地证返还买方，买方将老土地证换新。（注：此流程由民生银行提供，但由于该行近期正酝酿调整，有意将交易移至银行大厅办理，以省却客户奔波麻烦，并加大银行信用介入力度，以保证二手房买卖市场的诚信经营，加之各家银行出于业务办理考虑，细节可能略有不同，请读者在办理业务时注意咨询。）赵为　李灿　马燕

　　看贷款人办房产抵押

　　黄先生是江苏广电局的职工，他想将自己的一处房产进行抵押贷款。日前，记者在民生银行客户经理肖洪涛的陪同下，与黄先生一家来到了南京市房产管理交易登记中心，完成了最后的公证及保险手续。

　　交易中心里一片繁忙，黄先生一家人忙得焦头烂额。他面前摊放了一叠合同，包括《个人授信业务审批意见书》、《个人借款合同》、《南京市房产抵押合同》等。单是《个人借款合同》就要填写三份。只见他不停地在各种合同上签字，记者疑惑地问道：“你能搞清这么多合同到底有什么效用吗？”黄先生说：“抵押房子要了解的文件多，手续更是烦人。但对我们来说，选家信得过的银行，程序全由银行设定好，我就只管在上面签字了。”

　　这样完全的信任银行，也并不是每个人都能做到。黄先生坦言：“如果是第一次作抵押，又不认识什么熟人，肯定会烦透了。”有过房产抵押经验的黄先生，在选择的过程中，发现了一些诀窍：有些银行将所有的合同、材料都交给客户自己填写。客户由于不清楚规定，常常会填写错误，被银行将合同又退了回去。这样一来一往就会耽搁很多的时间。而一些做得比较好的银行则只要求客户将各种材料准备齐全，由信贷员代为填写完善，最后交由客户确认，再行签字。黄先生在银行的个人信贷中心做了必要的咨询后，准备好自己的身份证、户口本、房产证、土地证以及收入证明等材料，向银行申请，并交由银行审批。

　　能否得到贷款，主要取决于贷款人的抵押偿还能力。经过评估，得到相关信贷负责人的批准。整个过程所需时间长短视各个银行办事效率而定，得到批准之后，就是一些合同签定和手续问题了。赵为　李灿

　　提醒：

　　一位银行客户经理坦言，随着二手房交易市场的红火发展，近年来银行已经一改以往“看不上”的态度了，不仅可办理二手房贷款业务，还希望用银行的信用介入市场，从而提高市场的诚信度。在传统交易过程中，存在一个信任的问题：买方担心贷款不成功，卖方担心收不到房款，中介要保证能从中收到手续费。如假设一套房子40万，买方首付了15万，倘若对方产权证有问题房产证办不下来，追讨起来就颇为棘手，此时买方只能祈祷对方及早将15万元如数归还，否则打起官司一趟趟太耗精力；同时卖方也担心过户后产权已属于买方，如对方故意拖欠或有困难不付尾款怎么办？能打张欠条可何时才能落袋为安？据了解，华夏银行已经推出“个人履约保函”，即，双方签订购房合约后，买方首付（或全款）不再交给卖方或中介，而是存入华夏银行账户，凭此向银行申请保函。银行将保函出具给卖方，承诺过户后保证将买方所存购房款如数付给卖方。庭喜