企业总部开发搅动京城写字楼市场

　　北京报道6月19日，位于中关村科技园丰台园的中关村(丰台)总部基地(以下简称总部基地)开工、7月5日总部基地首届招商会举行、7月9日，位于西长安街的华润置地(北京)股份有限公司(以下简称华润置地)开发的企业总部项目——置地星座开始对外招商、7月16日建行北京分行提供给总部基地10亿元人民币信贷支持的签约协议在京举行……

　　“风乍起，吹皱一池春水”。近一个月来，随着SARS的渐渐远去，北京写字楼开发波 流涌动，有关企业总部项目的消息一个接一个，不停地搅动着京城的写字楼市场。

　　大城市兴起“总部经济”

　　改革开放后，中国经济经过二十多年的快速发展，自身已经开始整合。经济形态向经济优势的集中化发展，随之也出现了诸如研发经济、产业经济、总部经济、服务经济等经济现象。

　　总部基地董事长、总经理许为平先生对此解释说：“企业总部经济是随着经济的发展应运而生的，尤其是中国的科技园创园已经十几年了，逐渐形成了总部的办公和研发中心，从而形成了‘总部经济’。”

　　据了解，在我国经济集中地区，已有建立总部经济区域的发展趋势，如上海、浦东(以金融、产业为主)和广东、深圳(以经贸、外贸为主)。根据美国《财富》杂志的一项调查，全球4万多家跨国公司92%以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，其中首选北京的占15%，排名前三的另两家为上海(30%)和深圳(11%)。

　　北京作为首都，其不可多得的政治、经济、信息资源，也越来越成为跨国公司设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部、研发总部、商务总部、销售总部的首选城市之一。再加上北京本土企业的不断扩大、外地进京企业不断增多，他们都想充分利用北京的地缘优势，向全国和全世界展示自己企业的形象，企业对总部的需求也越来越迫切。

　　许为平对记者说：“我们的项目开工后，一对社会公布消息，很多企业非常热衷，这表明他们确实需要。”据说，曾有位国资委下属企业的董事长对许开玩笑说：“我们正想睡觉呢，你就给了一个枕头。”

　　总部基地、置地星座各自为营

　　正是看到了企业总部项目的无限商机，投资开发商为企业打造总部的设想正迅速地成为现实。

　　据记者了解，目前在北京专门为企业打造总部的楼盘有两个，一是北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司开发的总部基地，另一个是华润置地在金融街附近开发的长安宏图计划———置地星座。其中，总部基地位于北京西南四环路边，建成后总面积达110万平方米，独栋总部楼将达500余座，每栋总部楼建筑面积均为1000平方米至5000平方米，可容纳500家大中型企业；置地星座则位于西长安街国家部委、金融机构的云集之地，总建筑面积7万余平方米，由8栋独立4000平方米～12000平方米的企业总部楼组成。可见，总部基地和置地星座的写字楼都是小体量的，这种定位正迎合了不少企业“花小钱，办大事”的出发点。

　　总部基地一开始定位就非常明显，就是要为企业做总部楼，据说许为民与丰台区政府整整谈判了4年才将此项目拿下，该项目目前已被列为北京市69大重点工程项目之一和北京市60大外资项目之一。

　　由于总部基地和置地星座所处位置不同，其卖点的设计也就有所差别。总部基地因地处四环边上，有65公顷的一整片土地来发挥想象的空间，所以在园区内建设商务停机坪、五星级商务酒店、总部小公寓以及近50%的绿化率和享受中关村科技园区“三减三免”优惠政策等，对企业都很有吸引力。除此而外，企业总部聚集，总部之间信息互动、资源共享，形成群体优势的“规模效应”也是其力推的卖点。“1000多个老总在一起，我不能想象是一个什么概念。”已经签订协议等待入驻的欧典企业总裁闫培金先生对记者说，“在这里会有个互动效应，1000个企业总部聚集在这里，其人气是很旺的，活力非常大。可以实现我们‘合作、共赢’的经营理念。”

　　置地星座则凭借其所处区位的独特优势，在上面做足了文章。“尊贵地段”、“搜寻天安门旁边的企业总部”、“把企业门牌悬挂在中国第一街上”这些字眼不断出现在其“卖点陈述”上。事实上，从其所处地段来看，在西单商圈和金融街之间，附近拥有众多国字头企业、金融机构和政府的部委，如国家信息中心、财政部、教育部、工商联、内贸局、国家粮食局等等，同时中国银行、中国人民银行、交通银行等金融机构的总部也在这里，可以说，“借鸡下蛋”，置地星座有得天独厚的优势。

　　北京华润置地房地产经纪有限公司策划经理胡永健表示，该地段对国外一些大的跨国集团是有吸引力的，企业在这里可以获取更多的政经机会。但置地星座的定位却没有针对大的跨国集团，因为他们需要的是大体量的写字楼。“在做这个项目之前，我们也作过一定的调查。像上海，一栋写字楼大概2万平方米起，2500美元／平方米，价格大概得7亿元人民币左右，我们做的这个小体量的写字楼，最便宜的只卖到七八千万人民币，这在国贸，只相当于买一层楼的价格。”

　　自古英雄谁无梦？实际上，有不少企业的老总都梦想有一座以自己企业独立冠名的总部大楼，这也为企业总部项目开发商们多了一个极具吸引力的卖点。同时这也是置地星座和总部基地共同的卖点。北京华润房地产经纪有限公司策划总监蒋智生先生认为，如果一个人的名片上印着一个以该企业名字来冠名的公司地址，这个企业会给人一种有雄厚实力的感觉，这个人也会感觉很自信，所以给企业总部独立冠名，其精神价值要远远大于其总部的实际功能，独立冠名的背后意味着相当高的含金量。

　　蒋智生的同事胡永健则将其形象地称为“面子”，“企业为什么要进京？一是要获得面子，在长安街上，中国的顶级地段有自己的一席之地，很有面子。二是企业需要和其上级产业部门进行很好的沟通，需要获取一些金融的信息。”

　　据悉，建好后的总部基地所有500余栋总部楼，企业入驻后也都可以在自己的总部楼上独立冠名，从而令每座总部楼都有强烈标识性和浓郁的企业个性风格。

　　谁在买企业总部？

　　7月15日，记者来到北京西四环定慧桥旁的一个院落里，这里矗立着一座小楼，楼的外体搭着脚手架，工人们正在忙着装修。这里是欧典企业的总部，该公司总裁闫培金先生告诉记者，他们是不久前才搬到这里的，正在装修。

　　根据记者的了解，前不久，欧典企业刚刚与总部基地签订了一期的入驻协议，最快明年初就可搬到总部基地。当记者疑惑欧典在这里呆的时间不长，为什么还要大动干戈来重新装修时，闫培金先生告诉记者，这座小楼外观有点旧，外面人来这里办事，对企业形象不好。当记者谈到他们在总部基地的独立冠名时，闫培金指着模型图片自豪地对记者说：“楼都是我的了，当然我就可以冠名了。”之所以看中了总部基地，除了能在那里获得企业总部聚集地整体效应，还因为那里整体环境很好，绿化程度高，交通也顺畅，而且欧典同欧洲企业的合作比较多，他们是比较看重整体环境的。

　　据总部基地董事长、总经理许为平介绍，像欧典这样的民营企业对总部的需求不在少数。他告诉记者，总部基地对客户群的定位是高新技术企业、跨国企业、国资委下属的中字头的企业(他们在改制的过程中也需要企业总部)、外地进京的高新技术企业等。目前已经签订了30多家企业入驻，所涉行业包括物资、建材、机电、通讯电子、医疗等高新技术领域。其中外地进京企业占10%左右，外资企业占30%左右，中央到地方的企业大概有40%左右，其他的大多为北京本地的企业。还有一部分是从中关村迁过来的，其比例也不算小，因为这些企业已经放宽了思路，不会局限在一个地区，他们把原来高科技产品的商贸这一块还是放在海淀，但总部迁过来了，毕竟这里的成本低。

　　另据悉，总部基地正式入驻的企业有中国诚通集团及其6家直属大型集团公司，联通的大股东———中华通信系统有限责任公司也准备将总部从CBD迁过来。