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地产融资渴盼新通路(图)

http://finance.sina.com.cn 2003年07月19日 10:40 南方都市报
地产金融产品稀缺、融资渠道狭窄加剧银行信贷风险
  地产融资渴盼新通路

  拷问地产信贷

  北京华远的老总任志强在央行121号文发布两天后,即发布了洋洋洒洒的四千文字,直指“因为中国并没有开放房地产的金融市场,没有除银行信贷之外的更多金融工具,所以全部的风险均成为了银行风险”。

  要解决房地产业发展的这些副作用,长期治本之策不在“堵”、不在限制银行的信贷,而在于健全房地产金融体系、提供多种金融产品。不妨看看国内地产企业正在尝试的其他地产融资渠道的现状。

  地产商热衷借壳上市

  自1993年以后,房地产企业直接上市之门被监管层禁闭了约8年时间,直到2001年天鸿宝业上市,陆续有深圳金地集团、天津天房发展、南京栖霞建设及历史遗留问题公司东华实业等首发上市(IPO)。

  但当更多房地产企业感受到资金的压力而怯于繁琐的IPO程序时,他们选择了借壳上市、海外上市等曲线融资之路。2001年以来,就有湖北金环、万里电池、贵华旅业、ST达声、ST华源、福建三农、辽房天等多家上市公司的第一大股东变更为房地产企业。近期备受广州房地产界关注的恒大实业集团入主琼能源,使恒大集团从一个民营的房地产公司成功蜕变成为上市公司,也说明了“借壳”已成为房企上市的首选途径。如今在深沪两市已有超过80家以房地产为主业的上市公司。

  中房集团总裁孟晓苏博士甚至预言,五年后,中国房地产市场2/3的市场份额将被上市公司占据,他们会成为房地产市场的主宰。

  房地产信托杯水车薪

  自信托业从去年底复苏以来,到今年5月份为止,市场上57个信托产品中募集资金投向房地产行业的高达19个,募资总额超过27亿元。在各信托公司重新走向市场的新生中,居然不约而同的选择了房地产行业亮相。

  从去年底,银行对地产业紧缩信贷以来,信托公司迅速获得地产业青睐,自金信信托成功为北京新奥特科技大厦发放1亿元集合资金信托后,新华信托、北方信托、中煤信托、湖南信托、百瑞信托、深圳国投等10多家信托公司纷纷推出针对地产投资的集合资金信托,金信信托一家就推出5个针对地产投资的信托产品。

  但19个信托计划,募资总额才27亿元,如任志远所言,2002年房地产业从银行贷款6000多亿,27亿在其中连“皮毛”都够不上。目前桎梏在信托业身上的200份份额限制、禁止市场宣传等等都决定了信托要承担房地产金融的重任为时尚远。

  房地产基金仍在纸上谈兵

  从成熟市场的角度看,地产基金通常是以地产的项目为投资对象,其交易形式实际上也就是把所投资地产项目的资产划分为若干份额进行买卖。

  中国地产界对地产基金的憧憬由来已久。然而无论是2001年万通发起的“大中华基金”、中国住宅产业商会发起的“精瑞基金”,还是最近由加拿大投行专家James等发起的主要面向北美资本市场募集的“第一中国不动产基金”,包括世纪华夏、伟业顾问、东方恒基等机构策划的准基金(私募或面向国内),这些基金策划几乎都虎头蛇尾有始无终。

  香港第一中国地产的合伙人朱凌波指出,监管层的不允许、《产业基金法》迟迟不能出台、中国房地产行业多年暗箱操作养成的会计制度造成的严重不透明和信息披露的严重不对称,还有中国房地产行业的短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率,都使中国地产界的产业基金梦难圆。

  创新有赖金融体制改革

  房地产业期待金融创新,但如何防止银行业的风险积累在信托、在基金业重蹈覆辙呢?中国人民大学金融系的赵锡军教授说,房地产行业作为特殊的资金密集型行业,在国外也同样走的是多元化融资之路,但国外的金融机构是完全从商业利益出发、从多方面对房地产项目进行评估,以防范风险。

  国内的金融机构,不仅仅是银行,都处在权利、义务不明晰的模糊机制下,靠政府的面子、靠人际关系即可打通融资之路,一旦发生了坏账,银行是国家的银行、信托是国家的信托,坏账最终由国家,也就是老百姓的血汗钱来承担。赵锡军教授直言,这样的教训以前是发生过的,金融业要建立起真正的风险防范,机制是真正不可缺失的。 本报记者 岳毅桦

  图:

  房地产企业融资时可以选择的金融产品过于单一。 本报记者 吴伟洪 摄




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