央行新政剑指房贷违规(图)

121号文件措词严厉，整肃房地产信贷业务　　央行新政剑指房贷违规

　　拷问地产信贷

　　地产信贷四宗罪

　　违反央行“四证”规定发放地产信贷资金

　　开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30％的情况下发放房地产开发贷款

　　自降个人住房贷款门槛

　　对期房发放个人商业用房贷款

　　据央行《2002年货币政策执行报告》

　　专题背景

　　在流火的盛夏，中国人民银行一份酝酿已久的商业银行房地产信贷通知更为炎夏浇了一瓢热油。6月13日，一个普通的周五下午，中国人民银行在其网站上公布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称“121号文件”）。121号文7大条，首次从房地产开发性贷款、土地储备贷款、建筑施工贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款和个人公积金贷款及委托贷款等严控房地产业态每一环节融资，“严禁”、“不得”等极为严厉的措词充斥通知全文，字里行间透出肃杀之气。

　　121号文中的要义其实在央行2001年下发的195号文《关于规范住房金融业务的通知》中体现了。121号文中多数条文是对195号文的重申和进一步明确，只是措辞更严厉且更明细。如开发商必须拥有30％自有资金、商业银行不得以其他科目发放流动资金、个人商铺按揭不得超过6成10年等等。195号的出台源于1999年全国性大房改。其时，在政府对土地和商品房管理尚缺乏一系列配套制度之际，各种人马涌入房地产业，许多房地产项目匆忙上马，引发各种房地产业问题。央行为避免全国重蹈海南和北海上世纪90年代初的房地产崩溃的覆辙，随即出台了195号文。此文被称为央行整顿房地产金融的标志性文件。

　　如果仅仅是195号文的重申和明确，央行121号文大概不会引发如此全国大热论。恰恰是121号文的三处创新引发了针锋相对观点：121号文第四、六两条分别规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放按揭贷款；购买第二套及以上住宅和高档商品房及别墅的个人，首付比例和贷款利率均将有提高。与此同时，121号文还首次要求商业银行适当限制向开发大面积、大户型、商档商品房和别墅项目发放贷款。

　　违规放贷占压巨额资金，房地产成为高危行业

　　央行历数地产信贷四宗罪

　　在央行房贷新政遭受国内房地产业鼓噪质疑之际，全球著名资信评等机构标准普尔却盛赞中国人民银行此举是防止信贷失控的一项正面措施。

　　房地产成高危行业

　　国内房地产业警报已足以令人担忧。据有关权威报告称，2002年，全国商品房空置面积达1亿多平方米，其中空置一年以上者达50％，占压资金2500多亿元，居所有行业不良资产之首。央行货币政策司司长戴有根更指出，商业银行新增房贷占房地产投资的66％，我国部分城市和地区确实出现房地产过热现象，应引起商业银行警惕。新华社更引述有关高层的话指出，快速走高的房价与大众实际消费能力脱节。房地产业再次成为高危行业。

　　四分之一房贷违规

　　此后，央行在2002年连续三次在货币执行政策报告中一次比一次严厉地指出房地产业风险，颇具“窗口指导”意义。2002年11月的一次全国性房贷业务抽查结果更令央行下决心整顿房贷业务。对2001年7月至2002年9月发放的房贷检查不仅印证了部分地区存在投资增幅过大且房价上涨过快及住房结构不合理等问题，还揭示了商业银行无视央行195号文的种种违规行为。央行透露，被抽查的房地产贷款20901笔，金额1468亿元中，违规贷款和违规金额分别达9·8％和24·9％。这意味着四分之一的房贷款项属于违规！如果这一数字具有代表性，这意味着违规房贷达数千亿之巨！

　　央行历数商行四“罪状”

　　央行指出，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款；股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。央行还公开历数商业银行的四大“罪行”主要表现为：一是对“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）不齐全的项目发放房地产开发贷款；逃避人民银行“四证”规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30％的情况下发放房地产开发贷款；三是放松个人住房贷款的条件：降低首付比例；以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款；违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定；四是违反现房管理规定，对期房发放个人商业用房贷款；违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60％及贷款期限不得超过10年的规定。

　　央行此后一再警告称，要防止房地产泡沫引发金融风险。据称，四大金融资产公司剥离的4万亿不良资产有15％—20％与房地产相关。仅20世纪90年代初期，海南一个省的房地产泡沫就套牢上千亿的银行贷款。央行的担忧正源于此。

　　公众追问地产信贷

　　一家小银行怎么会发生几千万元假按揭？

　　银行到底有多少资金贷款给了房地产商？

　　银行到底有多少违规贷款？

　　除央行外，广大公众也将舆论矛头直指商业银行，毕竟商业银行的资金来源于存款。

　　一位资产管理公司的资深人士称，央行房贷新政实属必要。目前高档房、高档别墅过多，且楼价过高。一边是积压的房地产未消化，一边是大量贷款投入开发。那么多烂尾楼，为何没多少人跳楼呢？因为房地产投资很多是银行贷款。上海一个地产信贷案竟牵涉沪上几乎所有银行。银行到底有多少资金贷款给了房地产商？其中多少是违规贷款？商业银行的信息披露应该更加透明。

　　对于假按揭中的内外勾结案件，业内外人士都质疑商业银行的内控制度和道德风险。商业银行怎能容忍一个支行发生几千万的假按揭？一位原银行员工称，除却一些商业银行确实无法审查的造假案件外，相当部分违规案件是由于银行自身审查不严，或员工素质不高、或存在道德风险等等。

　　如果综合开发商利用旗下子公司套取流动性资金用于房地产开发，商业银行常称自己是受害者。但一位老银行员工对记者表示，银行不能仅审查此类综合开发商的单笔资金，而应将其整个资金状况摸清楚。虽然这是一个很复杂的过程，但这一点在技术上肯定能做到。此人士断言，一些商业银行对央行房贷新政“不感冒”的一个原因可能是担心刚性收紧资金后，许多不良资产可能很快暴露。

　　商业银行自称太冤屈

　　违规放贷“不一定有风险”　银行难以查验假按揭　房地产风险不应全归咎于银行

　　面对公众的批评和质疑，商业银行甚觉冤屈。被采访的多家商业银行人士均称，自1999年起各行已对房贷实行“严控”政策，并早于195号文之前从严管理房贷。

　　违规放贷“不一定有风险”

　　鉴于自身是被监管者，一位不愿透露姓名的商业银行人士称，央行所指的商业银行违规放贷仅指商业银行没有按照央行规定操作，但违规放贷并不一定就有风险。比如说，某房地产商正在办理预售证，银行到有关部门查证的结果也是该房地产符合所有条件，预售证正在办理之中。有时为了应客户之需，银行会灵活处理提前几天办理按揭。这在央行眼中就是违规行为，但实际上并无风险。“四证”不齐就发贷款有时也是这种情形。而对于央行所称的房地产业开发资金的66％来源于银行，有银行人士认为这纯属合规，因为央行规定商业银行可以在开发商自有资金30％的基础上放贷。

　　最大风险是缺乏信用体系

　　对于假按揭，多位银行人士称，即便是开发商发动其职员及家属利用假按揭套取贷款，银行也无从查验，因为只要这些人提供的证明是真实的且符合按揭条件，银行就不会拒绝。只有这些人清楚自己是假按揭。缺乏信用体系，才是银行的风险。

　　相关部门应负一定责任

　　还有一些银行人士认为，房地产业的风险不应全部归咎于商业银行。土地管理部门、房地产管理部门、规划部门等应担负一定的责任。有关部门更应该尽快着手建立全国统一个人征信体系，以利银行在放贷时有据可查。

　　本版撰文／本报记者　谢艳霞

　　央行2002年底房贷抽查结果

　　据央行《2002年货币政策执行报告》

　　（表略，详见报。）

　　图：

　　我国部分城市和地区确实出现房地产过热现象，占压巨额商业银行资金。摄影：法满