物管公司将会频频大换岗

　　记者张伟湘

　　施行《物业管理条例》后，更换物业管理公司的案例将大量增加。目前，广州市不少律师都接到业主的咨询电话，询问如何才能炒物业管理公司“鱿鱼”。的确，近期广州地产界发生的纠纷几乎有半数都与物业管理有关。自9月1日新《条例》施行后，各省市原有的《物业管理条例》凡与新《条例》冲突的，一律无效。而新《条例》中就赋予了业主更换物业 管理公司的权利。

　　广东华安联合律师所合伙人徐飞认为，新《条例》最令消费者关注的有两部分，第一部分是对业主和业主委员会职能的分配，例如重大事项需经2/3业主同意、业主大会掌管决策权等，第二部分是规定物业管理公司与业主的关系。

　　发展商指定物管易产生矛盾

　　不可否认的是，迄今广州楼盘的物业管理大多仍由发展商指定。根据《物业管理条例》，业主大会有权作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，同时，只需经过全体业主所持投票权2/3以上通过。尽管通过数量比《广东省物业管理例》的1/2稍高，但是，这并不会影响业主们的决策权。

　　据分析，可能发生的案例多为两类，一类是物业管理费的纠纷，一类是更换物业管理公司的纠纷。由于目前发展商时常介入物业管理公司与业主之间的纠纷，因此，这两类纠纷往往也会涉及发展商。

　　徐飞透露，在协商不成的情况下，业主更换物业管理公司最有效的方式就是提起诉讼。业主有一个“撒手锏”，就是要求物业管理公司提供业主所缴纳的物业管理费的使用情况，如果物业管理公司不愿公开财务报表，业主可以质疑物业管理费的使用，并提起诉讼。如果物业管理公司公开了财务报表，业主则可以审核，新《条例》规定了物业管理的利润比例，如果物业管理公司的获利超过比例，业主有权要求物业管理公司退回多余部分。

　　开发商如何交管理费？

　　日前有关官员曾表示，新《条例》规定，空置物业由开发商交管理费。以前各省市有关《条例》与其有冲突的，都有修改的必要。那么，发展商如何缴纳管理费呢？

　　徐飞认为，新《条例》规定，已竣工但尚未交吉的物业，由建设单位缴纳物业管理费。时间是自楼盘竣工始，至楼盘交吉止，实际上现行的《民法通则》中已有相关规定，只是新《条例》加以明确并令消费者意识到这也是自己的权利。

　　但是，面临的现实问题是，如果业主不满意发展商指定的物业管理公司并予以更换，发展商是否会承担管理费并交给新进场的物业管理公司？估计各省市修改后的地方性法规中会有所涉及。

　　维修基金决策权属谁？

　　新《条例》明确建立专项维修资金的物业类型是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，对写字楼、商业楼则没有强制要求。并且缴纳专项维修资金的对象是上述物业的业主。但是，基金由谁管理，以及收取的标准，由谁公开财务报表，新《条例》都没有具体规定。

　　衍生的问题是，遇到由业主决定的重大维修事项，是遵循入住时已签定的全权委托呢？还是经过单独授权？建议业主可与物业管理公司约定单独条款。因为只要是不违反法律禁止性规定的约定都是有效的。