小区停车场“争议”扫描(图)

楼市聚焦　　随着私家车的不断增加，小区中停车的问题也开始变得越来越“尖锐”，增加了车主、业主及物业管理公司之间的“摩擦”甚至纠纷。而目前关于小区停车位的焦点问题，主要集中在车位的产权归属及车辆毁损、丢失时，物业管理公司的责任等两大问题。　三大“争议”焦点

　　小区丢车谁之过？

　　法丞律师事务所的某位律师认为，应该坚持“谁收费谁负责”的原则，物业管理公司提供了车辆的保管服务，并收取了业主的停车保管费。如果物业管理公司没有履行保管的义务，则肯定要负起责任，但是法律界一直对其应当尽何种保管责任尚有争议，法规不全。且新的《物业管理条例》出台后，仍然未能给出明确的规定。

　　戴德梁行物业管理公司陈云玲小姐则根据其管理公司代理东湖御苑的做法，建议发展商为车场购买保险。

　　陈云玲表示，在这种情况下发生意外的话，由保险公司来鉴定，如果是由于不可抗力的原因而车辆丢失，如抢劫、抢匪开车后强行冲卡，则管理公司责任不大；如果在事后调查中发现，是由于业主的疏忽大意，如没有锁好车等原因，则管理公司的责任也不大；如果发现是由于物业管理公司方面的工作不善，有疏忽，则应该负全责。但由于停车场及车主本身都有购买保险，所以损失不会太大。

　　该公司的做法是为长期租户的车位上停车场责任险，而对临保的车位则较少。记者从保险公司处获悉，停车场责任险的前提是“应由停车场承担的经济赔偿责任”，即由于停车场经营者的过失、管理不善引起的碰撞、剐蹭、火灾、爆炸、建筑物倒塌、盗抢和他人恶意行为，造成的车辆损失和人身伤亡，由保险公司负责赔偿。而保险公司赔偿的每次事故、每辆车最高限额由停车场在投保时选定。另外这种保险属于财产险，其本身只赔偿损失、不盈利的原则，即使是业主自己买了盗抢险的车辆，在上了责任险的停车场，因停车场原因造成的损失，车主不会得到双份赔偿，而只是实际的损失额度。

　　公共停车场收费谁受益？

　　在属于非经营性的公共停车场（多为露天形式），停车费用都由物业管理公司代理收费，根据有关规定，小区的共用场地共用设施都属于所有业主所有，在兼顾到所有业主的公平原则，物业管理公司向停车的车主收取一定额度的停车保管费是正常的。但收取的费用装进了谁的口袋呢？

　　带着这样的问题，记者采访了广州宜家创生物业管理公司的负责人，他介绍，其公司的操作是将这部分收益全部纳入管理费里面，就像业主每个月交纳的管理费用一样，其支出都要受到协议的约定，且每个季度都会公开一次费用的收、支明细情况。该项收费主要用于弥补物业管理费的不足。物业管理公司认为：停车费中主要是包含了管理、维护、修缮等费用成本。

　　法律条文：国务院颁发了《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，所得收益主要用于补充专项维修资金。也就是以往有些单位及个人占用物业区域内的大堂、大厅、公共广场进行经营或设置广告牌，或者利用共用部位改建成停车场（专用停车场除外）经营的，都必须按照以上规定办理。

　　律师说法：第一业主在享有共同使用权的同时，也必须承担相应的义务，这种义务包括：分担停车场的管理、维护、修缮费用。其次，从公平原则的角度来看，一个住宅小区的业主未必都有车辆，如果具有车辆的人和不具有车辆的人承担相同的停车场管理、维护、修缮费用，对不具有车辆的人来说是不公平的。按照谁受益谁付费的原则，具有车辆的业主也应该承担付费的义务。

　　因此，业主与物业管理公司签定有关合同时，要相应明确各自的权利与义务，包括在合同中写明停车费用及车辆受损、灭失时的责任等内容。

　　车位产权该归谁？

　　现在很多小区都实现两套方案，一是拿出车位出售，套现资金，这种情况也有很多是业主的强烈请求，一种情况是业主自己的私家车，另外一种情况是社会上出现了投资车位的路径，投资者认为利润高，风险低，因此小区中的车位普遍销路很好，去货快。

　　这种现象便引发了发展商的想法，将车位吊起来卖，或干脆“只租不卖”，像商铺的操作一样，有设月保的有设临保的。根据广州市机动车辆停放服务收费的规定：小区室内停车场中小型的汽车月保规定为600元／月；室外露天的停车场月保是350元／月。临保的露天为5元／小时。

　　业主观点：有业主认为停车场是属于小区公共设施配套的一部分，理应是属于业主的，且地下停车位在土地转让过程中是不计地价、不计入容积率的，所以发展商无权拿来出售。

　　发展商观点：地下停车场投资大，按照“谁投资谁收益”的原则，众多开发商都要求停车位应该尽快市场化，要求以合适的方式解决停车位的出让和转让问题，明确它的产权归属。那么，应否给予小区停车位完全的商品身份呢？

　　对此方圆集团营销总监李力怡认为：地下停车场、车库属于可销售面积，停车场的过道等面积可算入车位的分摊面积中，如果是纯粹的停车用途的，则不能算入住宅部分的分摊；如地下停车场有设备用房等，其面积可以算入住宅部分的分摊。而如小区道路两旁、绿地带周边或公共规划用地的停车场等为非经营性的，这种属于共用设施，发展商不能出卖车位的产权。

　　律师观点：《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中讲到了非经营性车场、车库是属于共用设施，则非共用性设施如车场等不属此列。因此律师认为，划分的标准应是其面积是否计入住宅的公摊面积。　四大纠纷隐患

　　智能系统认卡不认人

　　东山区某豪宅停车场，安装了全智能化的系统，对进入小区的车都有很好的识别功能，车主只能凭卡进、出。有时业主要出外，却把卡落在家里，这时车场管理人员是不会放行的。因为系统中对汽车的进出时间、型号、车牌等都有记录，如果不凭卡而要求开出车辆的话，一般管理人员会要求车主签名、确认才给予放行。

　　该小区物业管理负责人陈云玲经理告诉记者，一般出现这种纠纷时，业主的观点就是这套管理很麻烦，很不灵活，因为一般车场的管理人员都已经认得业主了，也认得是车的主人了，但就是因其没有带卡而不给放出。有些业主认为是一种“刁难”，不可理喻。但站在物业管理者的立场上来讲，这是为了维护受保管者的利益，为了整个停车场的安全，管理人员的做法并没有错，不应该受到指责。

　　症结：这种纠纷虽然听起来微不足道，但却是停车场中比较普遍的日常问题，症结在于大家的意识上，对停车场技术运作层面上的不理解，有些业主认为既然交了车辆的管理费，就必须给其服务而非有意的“刁难”，但管理人员却认为要认真执行规范，而且智能系统是只认卡不认人的。

　　解决之道：大家都要端正认识，认真遵守规则，避免不必要的纠纷。

　　业主车与外来车“争位”

　　有些小区发展商看好楼盘周边的停车“生意”，会采取一些措施，比如部分车位是给业主的，有些车位是接受临保的，指定是给外来车位的。一般是处于商圈地带、政府部门都有外来车辆到此办理业务的地带，发展商就不惜“牺牲”业主的车位，而为外来车辆提供“栖身之所”。而外来车主要的方式是采取“临保”，按钟点收费，这就很容易出现小区出租停车场，而业主没地方停车的现象，从而导致了纠纷的产生。

　　发展商的说法：业主停车一般都是晚上用的，而外来车，尤其是前来办理业务的车辆则是白天来的，这样一来就可以将停车场的利用率充分提高起来，滚动使用，既提高了利润也为外来车辆的车主找到放心的车场，一举多得。

　　症结：有时业主车与外来车有冲突，相互“争位”。有时外来车不遵守停车规则，乱停乱放，造成业主车无容身之所。

　　解决之道：现场加强管理，所谓“君子爱财取之有道”，要在充分保证业主的停车权利不受“侵犯”的前提下，再引入外来车辆。最好另外开辟通道，或者设立不同的楼层、出入口，以示区别，避免纠纷。

　　车场设计不好易“出事”

　　一位有着十年开车经验的陆先生告诉记者，要说小区里面停车场的问题吧，最大的问题是停车位、停车场的位置、进出口等设计非常不合理，这也为开车业主、管理工作带来一定的难题，以致产生纠纷。

　　比如，由于设计上的不合理，有时在行车、倒车等过程中容易与外来车或迎面车造成碰撞等，带来不愉快的后果甚至一定的损失；再有就是汽车与摩托车、自行车三种车辆的停车场，没有配备不同的出入口，也容易产生安全隐患；第三是从停车场不能直接上到住宅，人要绕道而行；另外一个问题是，由于车道设计不合理，车要绕道而行。比如“人车分流”的做法，被誉为是“以人为本”的一大例证，是减少污染、减少噪音、提高安全系数的做法之一，但也给业主带来某些不方便，比如开车回到家了，停了车还要走很长一段路才能到自己家里。

　　症结：由于施工、设计等原因造成了不必要的纠纷。

　　解决之道：私家车越来越多，停车场的建设及管理也就显得越来越重要了，所以从楼盘的规划设计到施工、到管理都是不可或缺、不可丢的一个重要环节。

　　车辆“伤痕”责任难界定

　　有些业主要外出的时候，发现车有了擦痕或者撞伤、掉皮等情况，并与现场的管理人员发生纠纷。因为大家都没有“亲眼看到”某辆车的在场记录，所以这样的纠纷很难“摆平”。车主认为既然交了管理费，把车交给了管理公司，现场工作人员就有责任为其看好车辆。但管理人员有时会认为车的“伤痕”是旧痕，是业主从外面带回来的，不关停车场的事。

　　陈云玲经理介绍了在这样的情况下的一些处理方式，会让值班人员拿出巡查的记录，对监控到的情况作进一步的调查，并检查车辆附近的情况。由于该楼盘的做法非常规范，物业管理公司建议大业主，即发展商为车场购买保险，且车主一般都会为车辆购买保险，这样一来，出现这样的纠纷便会第一时间通知保险公司到现场进行专业的鉴定，比如对新痕、旧痕等有个说法，这在很大程度上减少了业主与管理公司之间的纠纷。而且如果发生了比较大的撞伤等事件后，查明情况在赔偿范围内，保险公司还要负责任，所以车主或管理公司都相对地减轻了经济负担。

　　症结：现场较难监控，取证较难。

　　解决之道：停车场有录像，或者像东湖御苑的做法一样，为停车场购买保险。图：

　　有业主认为，小区公共停车场（露天）的收费应该纳入小区物业维修基金管理并使用，否则，就损害了无车业主的利益。

　　迟到　摄