房地产行业运行状况及趋势分析

　　江南证券研究发展部徐明

　　一、2002年国房景气指数基本保持在104点与105点之间，行业整体状况运行平稳；2003年一季度，受国民经济强劲增长拉动及政策影响，国房景气指数迅速攀升并保持在高位运行，房地产行业有加快发展的迹象；同时，2003年一季度，商品房累计销售面积开始出现大于商品房竣工面积的良好势头，房地产行业有望重拾升势。

　　2003年第一季度，我国国内生产总值达23562亿元，同比增长9．9％，比去年同期加快2．3个百分点，是1997年以来同期增长最快的。与此对应，我国的房地产行业出现了久违的良好发展势态。在这一期间房地产行业景气水平迅速攀升,与2002年的平稳运行形成鲜明对比。最令人觉得可喜的是，商品房累计销售面积达到3125万平方米，大于累计商品房竣工面积2990万平方米，商品房消费较供给出现了更强的增长势头，一直困扰房地产行业的商品房空置率高居不小的难题开始出现缓解的兆头（见表1）。

　　表1：2003年一季度房地产行业各重要指标同比变化情况

　　从表1我们也可看出，对景气程度贡献最大的是完成土地开发面积的迅速增长。这表明，未来房地产的供给将会保持较高的增长速度，虽然我国的房地产需求旺盛，但仍不能对过快的供给增长速度掉以轻心。

　　以下几个方面的变化对房地产行业在今年一季度的良好表现有较大影响。

　　一是国家经济增长迅速并且主要增长来自投资拉动。今年第一季度全社会固定资产投资6155亿元，同比增长27．8％，比上年同期加快8．2个百分点，而社会消费品零售总额11109亿元，增长9．2％，商品零售价格同比下降0．2％。从上面的数据可以很清楚的看到我国国民经济目前的高速增长主要是受投资拉动，而房地产行业作为固定资产投资中的重要项目，受到我国国民经济固定资产投资高速增长的影响，表现出较快的增长趋势。

　　二是相关房地产政策的短期效应。2002年下半年，国土资源部发令取消国有土地协议转让。而在命令正式生效之前，一些地方已经开始趁机大量协议转让土地。从表1购置土地面积这一指标我们也能看出这一特点。这一政策在客观上造成房地产行业的投资有短期突涨现象。

　　三是房地产需求有增速迹象。我国房地产需求一直保持在一个较高的水平，而前几年房地产不景气的主要原因来自供给的结构性失衡，并且供给总量的增长速度大于需求的增长。而从房地产行业第一季度的情况看，供需情况发生的微妙变化，累计商品销售房面积达到3125万平方米，同比增长45．20％。

　　二、我国ＧＤＰ增长速度受非典疫情的影响，在接下来的三个季度将会明显低于一季度的将近10％的水平，作为对国民经济增长有重大拉动作用的房地产行业，将有较大可能会得到宽松政策环境的支持，但是针对房地产行业的供需结构失衡等方面的政策将会得到严格推行。

　　2003年以来，有关房地产行业是否存在严重泡沫的讨论已经渐渐平息，大家的意见都统一在了一点上，那就是泡沫的确存在，但仅仅在于供给结构，也就是房地产投资结构上存在较大的泡沫成分；房地产价格在部分地区的增长速度的确过快，但全国的总体情况却仍处于良性发展的状态。从对我国固定资产投资的统计数据分析中也能得到这一结论。

　　2002年我国第二产业的固定资产投资呈现出加速的趋势，2002年第二产业投资10703亿元，增长22．9％，2003年第一季度第二产业投资又增长50．6％。而2002年房地产开发投资为7736亿元，增长21．9％，今年第一季度增长34．90％，相对于第二行业的固定投资增长速度而言，房地产开发投资的增长速度并不快，相对第二产业其他部门，房地产投资还偏小。这也许可以解释为什么在“房地产行业存在严重泡沫”的情况下，相关的紧缩政策却迟迟得不到推出。

　　我国的房地产行业在国民经济中的地位，以及房地产开发投资在固定资产投资中的地位也越来越重要。从长期来看房地产行业是国家大力支持发展的行业，从短期来看2003年第一季度的经济增长主要还是投资拉动型，并且在2003年二季度，非典疫情的不利影响尚未完全体现，如果在这样的背景下强行对房地产行业采取调控措施，极有可能对当前的固定资产投资增长并进而对当前良好的经济形势产生不利影响。

　　三、 预期2003年房地产行业将保持稳定运行态势，总体景气情况将好于2002年。

　　我国房地产业的波动周期与国民经济的波动周期大体相同，即以4—6年左右为一个周期。房地产业前一个波峰是1993年，最近的一个波峰是1998年，可以预期房地产行业发展的下一个波峰将在2004年左右。而2003年将会成为房地产行业加速发展的重要一年，房地产行业将保持稳中有升的运行态势。这主要出于以下两个方面考虑：

　　一是城镇居民高速增长的房地产需求将继续支持房地产供给的高增长（见表2）。

　　表2：2003年一季度全国城镇居民家庭收支情况

　　从1998年到2002年，全国城镇居民人均可支配收入己由5424元提高到7703元，而城镇居民家庭恩格尔系数则由44．5％下降到37．7％,这势必会进一步启动住房消费。而从表2可以看出，2003年一季度全国城镇居民家庭购房与建房支出增长82．60％，增长速度惊人。房地产消费需求将能长期支持房地产业发展。

　　二是国民经济持续高速发展将继续带动房地产投资持续增长。据国家统计局发布的公报，1998—2002年这五年，国民经济增长率分别为9．2％、7．1％、8％、7．3％和7．8％；房地产开发投资增长率相应为6．1％、11％、19．5％、25．3％和21．9％。随着国民经济的持续增长，房地产投资也呈现持续增长的势头。2003年一季度国民经济增长速度将近10％，虽然在二季度全国大面积发生非典疫情，但一般认为，今年我国仍可保持7％－8％的增长速度，国民经济发展将继续带动房地产投资持续增长。