寻觅资本———谈房地产企业的融资渠道与问题

　　郑健美

　　内地房地产上市公司企业规模与国际化企业相差甚远。香港最大房地产上市公司长江实业市值1247亿元，是内地市值10强之首张江高科83．5亿元的15倍。如何打造我们的房地产航母？

　　有关专家指出，房地产业是资金密集型产业，高投入、高风险、高产出。房地产企业是否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为企业发展的瓶颈。随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。

　　银行：只“添花”不“送炭”

　　作为一个典型的资金密集型行业，房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是分不开的。

　　1998年后，为进一步支持、深化住房制度改革，支持住房产业发展和培育新的经济增长点，中国人民银行相继颁布一系列政策和规定，修订《个人住房贷款管理办法》，调整个人住房贷款利率和期限，引导和推动了住房金融业务的发展。随着商业银行调整信贷结构，逐步将发展个人住房贷款业务确立为重要发展战略和新利润增长点，金融住房政策有力地推动了房地产业的崛起。

　　但是，随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争日趋激烈，一些违规信贷行为屡屡发生。为了防范信贷风险，2001年6月26日中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》，要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。日渐严格的企业贷款和个人房贷控制，抬高了房地产行业准入门槛，对“虚火”上升的房地产市场造成不小的影响。

　　6月13日,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。通知要求，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。

　　严格控制土地储备贷款的发放。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　规范建筑施工企业流动资金贷款用途。 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。

　　加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。

　　强化个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

　　充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用。对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

　　消息一出，引发了房地产业内外的普遍关注。多数人士认为，对期房和现房贷款出台一些相应的政策，有利于引导房地产公司的规范发展，避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域。另外，新政策将会引导企业拓宽融资渠道，不要仅仅局限于银行贷款，而是要发挥社会多元化的融资功能。它在这方面的作用是非常积极的。

　　股市：门槛高走曲线

　　在货币市场融资日渐艰难之际，地产商们自然而然地将目光转向资本市场。自1993年以后，房地产企业在内地直接上市之门禁闭了约8年时间，直到2001年天鸿宝业上市，陆续有深圳金地集团、天津天房发展、南京栖霞建设及历史遗留问题公司东华实业等首发上市（ＩＰＯ），但总体来说数量相当小，说明证券监管部门对房地产企业ＩＰＯ的审核是较严格的，政策面并不宽松，上市是有相当难度的。

　　那么，海外上市如何？

　　2003年3月3日，也就是在原定的在港挂牌上市日的前三天，上海复地集团的招股行动戛然而止，宣布不定期延期上市。其推迟上市真正的原因是，在2月28日中午截止认购时仍然未取得足额认购。

　　与内地房地产企业的热潮相比，海外资本市场的反应可以用冷淡来形容。“忽然那么多内地房地产股上市，实在使人有点担心。”一位香港基金经理称。

　　事实上，房地产开发商从来就不是海外股票市场的宠儿。房地产行业的地域性、产品的异质化很强，比较和评估起来难度本来就更大。

　　既然内地和海外的首发上市之路如此崎岖艰难，于是买壳上市几乎成了众多地产商进入资本市场的惟一通道了。从目前情况看，通过买壳上市修成“正果”，获得在证券市场二次融资的房地产企业只有两家———中远发展和金融街。其余的房地产企业控股上市公司仍在资本市场的门外徘徊。

　　尽管如此，根据证监会第105号文的有关规定，收购方只要置换进去的资产是完整实体、经营稳定、借壳后完成辅导期及其它一些条件，提前扩股增发并非没有可能。因此，买壳上市仍不失为一种较好的融资途径。于是，北京科技园置业入主万里电池；北京天创房地产开发公司与贵华旅业进行股权置换，公司名称改为天创置业；北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥；北京星标竞买大连渤海2000万股股份，成为第一大股东。另外，华顿国际受让辽房天76万股法人股，公司简称变更华顿投资。北京万通星河实业公司入主先锋股份，万通旗下亚运新新家园等部分资产注入上市公司，北京华普产业集团有限公司、北京中联普拓技术开发有限公司分别成为武昌鱼第二、第三大股东，这些资本重组目前都已经完成。在东部沿海发达城市，通过买壳上市的地产公司也不胜枚举。

　　新渠道：缺依据欠规范

　　伴随着市场的需求，近年来，房地产信托、类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务应运而生。

　　事实上，在去年央行给商业银行的房贷戴上“紧箍咒”的时候，信托公司和房产商之间就开始了亲密接触。到去年年底，房地产信托计划共计融资10．3亿元。今年以来更是呈现加速发展的趋势，信托公司纷纷推出针对房地产投资的集合资金信托，金信信托一家就推出5个针对房地产投资的信托产品，浙江省国际信托有限责任公司在4月份一个月里连推了两个房地产信托产品。

　　统计显示，房地产信托成了信托公司的主流产品。今年以来，房地产信托已募资20多亿元，为去年的一倍，其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。

　　据了解，自去年起，北国投、上国投、上爱建、厦门国投等信托投资公司都十分看好房地产开发信托业务。北国投有关人士透露，今年北国投根据房地产市场的需要，特别成立了房地产信托部，将通过信托计划为房地产企业前期开发或后期装修提供“过桥贷款”，以解决开发项目的短时资金缺口。

　　伟业资产管理公司经过两年的摸索，建立了阶段性股权质押和物业面积抵押相结合的资金保障机制，已推出阶段性股权投资业务（阶段性资金拆借）。该公司已为两个项目提供了资金。

　　由于目前房地产开发的资金需求量很大，一些房地产企业也根据各自的资源优势，纷纷涉足阶段性股权投资和房地产基金业务。据了解，目前，万通集团的冯仑在房地产企业联盟———中城房网以12家公司为股东，成立了一家基金管理公司———中城投资，正积极地与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。上市公司金地房地产公司、深国商以及由几家大国企联手组成的世纪华夏集团，目前也都在尝试建立房地产投资基金和阶段性股权投资业务。

　　去年年底，在国内首次亮相的外资房地产基金———精瑞基金已拥有40个亿的资金规模。目前，该基金公司正在请麦金石公司为精瑞基金提供最佳的结构设计方案。精瑞基金筹备组副组长、惠泽中国控股有限公司主席高广垣表示，精瑞基金的长远目标是国内房地产投资的证券化。高广垣表示，国内商用物业出租者遇到的长期融资问题在现有环境下已经可以解决。在资产证券化尚未实现前，可由业主成立一个信托机构，由信托人将物业业权转为债券，大业主则可通过资本市场一次性取得比银行贷款规模大得多的资金。

　　房地产金融新业务的涌现无疑给资金短缺的开发企业提供了更多的融资机会，但由于目前《基金法》尚未出台，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作的，而不是以基金形式运作的，而《公司法》无法规范产业投资基金的相关问题。境外投资在用外债形式和合资形式运作中，往往遇到外债管制、资金出境困难的问题。还有一些不规范的做法，都给这种融资方式带来了很大风险。