摩根士丹利谢国忠：上海房地产有过度投机征兆

　　国际金融报记者 袁梅 发自上海

　　上海房地产业的发展主要依赖于外来资本的流入，这和10年前香港的宏观环境十分相似。非本地居民购房大部分是一种投机行为，这给上海的房地产市场留下了隐患

　　资金的不断流入导致了上海房地产市场价格不断走高，出现了房地产价格与本地居民 收入脱节的现象。本地大部分居民大多数都难以承受现在的房价

　　上海正在成为中国的梦工厂，每天都可以看到它的变化，就像上世纪20年代的芝加哥和90年代的香港，人们纷纷从四面八方涌向上海淘金，上海的人均收入超越深圳，成为中国最富有的城市。上海一天比一天更像一个现代的国际大都市，有很多外地人、外国人都到上海参与建房、置业。

　　7月16日，摩根士丹利亚洲区董事总经理谢国忠表示，在所有好现象的后面，却隐藏着过度投资和投机的征兆，这在上海的房地产行业的表现最为明显。

　　对于很多人，特别是外地和国外的买家来说，购买上海房产一个最合乎逻辑的理由就是因为上海的房价比纽约和伦敦要便宜很多。但谢国忠说：“在不同的城市之间比较房地产总是很危险的，上海市的房价应该基于本地居民的购买力，上海房价现在的相对价值已经不再那么吸引人了。”

　　是泡沫还是奇迹？

　　从1999年走出谷底，申城房价连续上涨已3年有余，尤其是不少热点地区，累计涨幅已超过50％。上海房价今年的涨幅同样十分惊人。上海中房指数的最新报告显示，上海房价6月份继续攀升，6月中房上海综合指数为1002点，较去年末上涨111点，升幅为12.5%；较去年同期上涨179点，升幅为21.7%。今年上海有可能完成2000万平方米的房地产项目，从1999—2002年的房地产销售增长占上海年GDP增长的34%。

　　去年上海房地产销售总额达到了810亿元人民币，相当于上海GDP的15%，谢国忠认为今年这个比例很有可能达到16%，房地产业已是上海经济发展的关键性行业。

　　谢国忠说：“我一直在思考一个问题，上海房地产市场的发展到底是泡沫还是奇迹？1997年的时候，香港的房价是上海的20倍，现在只有3倍，但香港的人均财富却是上海的10倍多。”

　　外地资本进行投机

　　谢国忠指出，上海房地产业的发展主要依赖于外来资本的流入，这和10年前香港的宏观环境十分相似。长三角地区的崛起给上海楼市注入了活力，长三角地区的出口从1999到2002年翻了一番，2002年达到1020亿元人民币，今年前5个月又增长了45%。上海外资直接投资的增速也十分惊人，但这些都不是资金流入的主要推动力，上海房地产市场的主要动力来自于非本地居民购买上海地产。

　　长三角地区与珠三角相比是更为便宜的出口基地，台湾电子厂商从3年前就开始大规模地涌入该地区，台湾人把上海作为了安居之地，现有50万台湾人居住在上海。而浙江人在出口中赚了钱之后也到上海楼市淘金，成为台湾购房群体的主要竞争对象。在上海的虹桥地区就有一个浙江人购买整栋商品房的案例。

　　但谢国忠发现，非本地居民购房大部分是一种投机行为，这给上海的房地产市场留下了隐患。台湾人是最大的投机群体，浙江的企业家是第二大购房群体。本地居民对房地产的巨大需求主要来自那些获得拆迁费从而寻求新的居住地的居民，他们获得的拆迁费来自于那些愿意付3倍拆迁费来购买新房屋的台湾人或是浙江的投机者。

　　资金的不断流入导致了上海房地产市场价格不断走高，出现了房地产价格与本地居民收入脱节的现象。谢国忠在上海作了一个调查，发现出租汽车司机的月收入约为2000元人民币，大学毕业生的收入为2500—3000元人民币，更好一点的有4000元左右，但本地楼市的均价在4000—5000元/平方米，本地大部分居民大多数难以承受现在的房价。

　　在经济学家的眼里，上海确实发展非常快，但是上海房地产市场的过分投机却是十分危险的。谢国忠称，他相信有一天上海的房价可能会与伦敦的房价一样，但那还需要相当长的时间，需要用多长的时间来解决巨大的财富落差是摆在上海面前的一个问题。