从房贷新政中寻找多赢

　　易宪容

　　央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）之后，各种反映尤其是房地产业反映之强烈，是央行始料不及的。

　　不过，这次房贷新政，只不过是央行2001年发布的《关于规范住房金融业务的通知》 （简称195号文）的延续，可“新”之处也不会太多。但是为什么195号文出台时没有引起社会的广泛关注呢？为什么有了195号文还要出台一个121号文呢？这不仅在于原有的文件没有实行，而且在于近年来国内房地产得到飞速的发展，在于国内房地产超常发展可能引起系统性风险。

　　可以说，从1998年国内住房改革以来，由制度改革释放出来的资源很快让房地产市场得到迅速的发展。也正是在这发展过程中，由于制度安排的缺陷，钱权交易成为这次房地产市场最普遍的方式。正是通过这种钱权交易，社会财富迅速地向少数人聚集。从福布斯全球富豪榜来看，500名富豪中只有6％来自房地产业，而2002年度中国大陆100名富豪中则有50％的人与房地产有关。也就是说，通过房地产业，社会大量的财富转移到富豪手中。那么，我们要问的是，在市场体制下，如此暴利之行业为什么其他人不蜂拥而入，而是仅看着先入者挣钱？问题在于房地产业一直是政府管制下的行业，无论是廉价土地的获得还是低成本银行贷款的融集，都是政府管制下的结果。而这些离开了权力的运作一定会寸步难行。

　　也正是这种钱权的交易，房地产泡沫的吹起也就自然而然了。也就是说，为了让社会更多的资源流向房地产，房地产先入者一定会鼓吹该产业对国民经济增长如何重要，该行业的增长又是如何正常，而且加上政府的短期行为，房地产膨胀正是达成政府短期行为的最好方式。正是这种政府与房地产业者同时互动，中国的房地产在短短的几年里很快就出现了迅速扩张的局面。如2002年下半年以来，国内多数地区出现了房地产投资增长迅猛、商品房空置面积增加、房价上涨过快及商品房结构严重失衡的局面。而且一些商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，助长住房投资过热。如果对它不十分警惕，一旦泡沫破灭，其对国内经济打击是非同小可的。121号文件正是在这样的背景下出台的。

　　从目前国内房地产业发展的情况来看，该行业基本上是国有银行支持下迅速膨胀起来的。有资料表明，尽管目前房地产业对银行信贷的依赖程度看上去仅是70％，但正如《财经》杂志所披露出的信息那样，实际还不止于此。甚至于国内不少房地产商基本上“空手套白狼”，自己不花一分一毫，却赚得盘满钵满。再加上以骗贷为目的的假按揭，使得整个银行体系充满着风险。

　　一旦支持房地产开发的资金链条断裂，它对银行造成的风险，对国内金融系统以至整个经济体系将会是十分严重的。上个世纪末，日本的房地产泡沫破灭，使得日本商业银行迟迟无法走出巨大呆账的危机，也使得日本经济的复苏遥遥无期。香港的情况也是如此，1997年以来香港房价下降近70％，但是不见其底，而且房地产泡沫的破灭，也使得香港经济一蹶不振。这就是说，出台121文件，应该是对国内房地产泡沫的一种警觉，否则，中国若踏上日本与香港之路，要走出房地产泡沫泥淖是不会容易的。

　　121号文的出台就是整顿国内房地产市场秩序，挤掉其泡沫，保证国内房地产市场健康发展。而要做到这一点，一就是切断廉价土地的暗箱操作，在这方面，去年国土资源部公布并已开始实施《招标拍卖挂牌出让土地使用权规定》有相关的制度安排，同时，121文件对土地储备机构发放贷款的规定，有利于减少用银行资金来圈占土地。二是不要让暴利者轻易地获得国有银行低成本的资金。121号文对房地产企业的开发贷款和流动资金贷款的明确限定、对建筑施工企业流动资金贷款用途的规范、对个人住房贷款及商业用房贷款的管理等，在资金源头上全面规范了房地产信贷的投放，使得开发商以往的那种“以小搏大”甚至“空手套白狼”的非法经营基本上行不通。

　　可以说，121号文的实施，由于对房地产市场的严厉整顿，会使一些不按规则经营的房地产企业遭受到严重的打击，甚至使一些企业的资金链断裂、不少房地产项目停建或缓建、一些企业破产与倒闭。房地产市场要付出很大的成本，但这将挤掉一些房地产的泡沫，并让它步上健康发展之轨道，否则国内房地产泡沫一旦破灭，其受伤害的肯定是国内的整个房地产。

　　121号文对房地产市场的整顿，同时也是对国有银行的整顿。很简单，为什么早已公布的195号文不能执行？为什么大量的国有银行贷款会违规进行房地产企业？这肯定是与国有银行制度存在缺陷有关。因为，改革开放20多年来，尽管中国的金融体制改革一天都没有停止过，但金融业仍然国内经济发展的最大瓶颈。特别银行体制的缺失更是如此。到目前为止，国有商业银行基本上垄断着主要的金融资源，国有银行的高层主管仍然行政化并受政府政策所左右，加上利率仍然没有市场化而银行不可能形成风险定价机制，使得种种融资渠道仍然受到层层政府管制，黑箱操作严重，权钱交易不绝。

　　从形式上看，国有银行的风险制度也在逐渐地建立起来，但是这种风险控制机制时常会失灵，或为行长所左右，这也使得信贷活动中的腐败与不应有的失误时有发生。而121号文件的发布，既是整顿国有银行内控机制、减少钱权交易、调整银企关系的契机，也为各银行金融产品创新、金融市场拓展提供了机会，特别对挤出泡沫房地产泡沫及其所引发的风险会大有裨益。

　　121号文件的新规定也会促进国内住房结构的调整。121号文件对高档住房产品的适当限制，也就是向房地产市场传达了一个明确的信号：政府将通过金融政策导向，力促房地产市场结构的调整，鼓励开发适应中低层民众购买的住宅项目。其实，在一个竞争性的市场体系下，目前商家这样做也不是不可的，利润最大化是企业的要义。但是，中国的房地产市场不是一个完全竞争的市场，它是政府管制下的市场。在这个市场中，由于政府管制，企业获得的利润（特别是暴利）多以是政府管制下的租，而不是市场的平均利润。因此，政府通过新的规则对这些租重新分配也是自然的。特别是，无论发展中国家，还是发达国家，对中低层民众住房补助一直是政府应该承担之责任（如香港的公屋）。121号文件以新规则的方式要求房地产企业的产品结构满足广大民众的需求，这应该是情理之中的事情。有人把这种以新规则促进房地产结构调整视为“仇富行为”，毫无道理。

　　最后，121号文也为国内金融市场发展提供了一个好的机会。目前房地产业为什么融资渠道仅集中在银行，并由此导致了一系列问题？这可能与中国的金融市场开放度不高有关。为了解决这个问题，不少人认为应该如美国那样增加直接融资的比例，让更多的房地产企业到股市上市。其实，这样的看法似是而非。因为，一家企业的资本结构如何完全是由企业的财务状况、融资成本等方面的约束条件决定的，如何根据企业本身的条件作出好的选择。如果该企业上市能够给投资者提供好的收益，那么企业上市也没有什么不好；如果上市仅是如现在那样到股市“圈钱”，那么这种上市不上也罢。

　　因此，发展房地产金融市场，并不在于股权融资还是债权融资，而是在于企业可以选择多种渠道，在于改变目前只有银行贷款一条路的状况，让企业有融资成本的比较与选择。121号文件对一些融资条件与方式的限制，迫使一些房地产企业为了生存，必然另辟融资途径与市场。在这样的情况下，新的融资工具与融资市场也会慢慢地在这夹缝生发。它可能促进国内金融市场新发展。