房地产金融如何健康发展

　　易宪容

　　在计划经济体制下，中国的城市住房一直是以公房为主，住房建筑的投融资基本上是以政府计划拨款的方式进行，住房金融市场也无从生起。1998年住房体制改革有重大历史性突破，全面停止福利分房，实行住房货币化、市场化。住房金融市场在短时间内迅速崛起。1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%； 个人住房贷款余额1997年190亿元，2002年达到8253亿元，年增长一倍以上。到今年4月底，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。也就是说，近几年来，在政策效应的拉动下，国内的住房金融市场得到了快速的发展。我们也可以看到，在国内住房金融市场迅速发展的同时，住房金融市场的弊端与风险也慢慢地表现了出来。如2002年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增长迅猛、商品房空置面积增加、房价上涨过快及商品房结构严重失衡的局面。而且一些商业银行为了抢占市场份额，出违反有关规定，放松信贷条件，助长住房投资过热的态势。最近中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)也就是在这种背景下出台的。可以说，在市场经济条件下，如何建立起一个适中国住房改革的住房金融体系，是中国住房金融市场能否健康发展的关键，也就是中国住房能否持续成为中国经济的增长点必须不可的条件。因为在市场经济中，住房作为一种特殊的商品，它不仅是人们生活必不可少的，而且其使用年限极长，相对价值也高，一般人难以一次性付款购买。这样，要把住房这种特殊商品市场化，建立一种长期分摊成本机制也就十分必要了。只有这样才能把市场潜在的需求转化为现实的有效需求，保持市场持续发展。也就是说，住房投资的一级市场的建立，还是住房转让二级市场的建立都需要有一个相应的住房金融体系。这也是世界上许多国家行之有效的解决居民住房的好方法。因为这样既能使购房者支付较少的房款而得以提前拥有自己住房，又能使开发商迅速地回笼资金，也能使银行获得资金运作安全性的利息收入，即各方当事人都可以从中受益。在发达的市场经济中，住房金融都是十分发达与完善。例如，美国住房金融业就发展得比较好。长期以来美国政府就认同“有恒产者始有恒心”的看法，认为提高个人的自有住房比例，落实“住者有其屋”政策，可使社会较为稳定，有利于社会财富公平分配。因此，早在1931年胡佛总统建立了联邦住宅借贷银行系统，1933年罗斯福总统在这个银行系统下建立了住宅借贷公司，1934年就颂布了《国家住宅法》，并根据其法律由政策设立几重要住宅融资机构，发行债券取得长期资金，然后转交给金融机构办理购房贷款。1968年和1970年分别建立了政府全国抵押贷款协会和联邦住宅借贷抵押公司。在这一系列的法律安排下，美国的住房金融得到了迅速的发展。就美国人的住房贷款为例，1950年时美国的住房贷款余额730亿美元，猛增到2002年底6万多亿美元，增长了90倍。而住房金融市场的迅速发展，不仅让大多数美国民众有了自己的住房，更重要的是提高美国民众的消费倾向。面对着扑面而来的国内住房金融市场，是任其疯然而长呢？还是必须有意识促使它健康成长呢？如果国内住房金融市场从一开始就是一个自然发展的过程，那么顺其自然是市场秩序生成的最好条件，如国内的农贸市场的发展、家电市场的形成都是一个自然发展之过程。但是国内的住房金融市场则不然，它完全是政府管制下的结果。无论是住房金融市场规则的制定、市场主体的厘定与生成、金融产品的确立等哪一点没有政府对住房金融市场管制的倩影。加上金融市场的特殊性，政府对住房金融市场的主导也是题中之义了。可以说，目前《通知》之出台，也是政府希望促进国内住房金融市场健康发展的一个重要举措。央行的《通知》出台，立即在全国产生的巨大的反响，特别是房地产业反响强烈。有人比喻是“上海生病，全国吃药”。现在我们要问题的是，《通知》的近期出台是否必要？它国内房地产业会导致什么影响？特别是对国内房地产金融市场发展是产生什么影响？首先我要问题的是国内房地产是否出现了泡沫？这些泡沫是什么因素造成的，它的破灭将会对国内经济造成什么影响？可以说，还是从去年7月起，我就撰文指出，中国的房地产泡沫早起出现，如果不对它十分警惕，一旦泡沫破灭，其对国内经济打击是非同小可的。因为，从目前国内房地产业发展的情况来看，基本上是国有银行支持下迅速膨胀起来的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61%的资金是来自于银行。从此也可以看到，一旦支持房地产开发的资金链条断裂，它对银行造成的风险，对国内金融系统以至整个经济体系打击非同小可。上个世纪末，日本的房地产泡沫破灭，使得日本商业银行迟迟无法走出巨大呆账的危机，也使得日本经济的复苏遥遥无期。香港的情况也是如此，从1997年房地产泡沫破灭以来，香港的住房价格下降近70%，而住房价格的下降，不仅使得房地产业及上下游产业输得忍不惨睹，而且使香港的金融业受到打击也不小。可以说，目前香港经济迟迟不能够复苏，与香港房地产泡沫破灭分不开的。因为，最近上海周正毅事件暴发，央行能够出台《通知》，应该是对国内房地产泡沫的一种警觉。否则，中国若踏上日本之路，要走出房地产泡沫的泥淖是不会容易的。有人认为，央行政策对房地产业的影响比非典还严重。因为，该《通知》从土地储备、建筑施工垫资、预售款三个环节切断了房地产业的生产链条。当然，从商家的本身来说，他们是不愿银行这样做的。因为，从国有银行获得贷款不仅成本低，而且赖债文化的盛行也为这些企业同为一丘之貉。用国有银行的钱赚钱，赚了是自己，亏了是国家，何乐而不为？更何况房地产一直是政府管制下的高赢利行业，一旦利用国家的资源为单位或个人攫取社会财富的路被切断，该行业表示对《通知》出台不满也就十分正常了。但是央行不这样做，房地产企业把风险转稼给银行，最后承担风险的则是整个社会。因此，〈通知〉的出台把房地产泡沫的风险防范为未然应该是明智之举。同时，政府以〈通知〉的新规定来调整国内住房的结构，也是一件好的事情。目前，商家为了企业利润最大化，让其产品在大户型、大面积、高档商品房、别墅等为少数人服务方面发展。如果在一个竞争性的市场体系下，商家这样做也不没有什么不可。中国的房地产市场不是一个完全竞争的市场，它是政府管制下的市场。在这个市场中，由于政府管制，企业获得的利润多以是政府管制下的租。政府通过新的规则对这些租重新分配也是自然的。因此，通过新规则让企业的产品结构来满足广大民众的需求，既是市场的要求也是社会的需要。这也是房地产业企业健康发展的重要方面。总之，国内房地产金融市场的健康发展在于确立其市场秩序的法律法规，在于为其市场的开放性与金融产品的增加，在于其微观主体的活力与健康，在于银行、企业、及个人如何在好的游戏规则下运作。