房贷新政对企业影响与冲击

　　易宪容

　　《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称121号文件)出台，尽管银行与消费者这边静悄悄，但对房地产业来则是一片哗然。房地产业界立即通过电视、报纸等媒体用激烈言辞表达了自己的意见，如有人惊呼，"房地产的冬天来了"，也有人认为，121号文的一纸令下，"使得房地产企业突遭最冷峻的信贷严寒"等等。反映之强烈，是人们始料不 及的，个中的道理人们心知肚明，不过，也不可否认，121号文件的出台对房地产企业的冲击与影响肯定也是巨大的。因为，任何一种政策的出台，都是利益关系的调整与重新分配，当某些人的利益受损时，他们总是会出来表达意见。但其表达意见是否在理，并不在于其作出反映强烈程度，因为这仅表示了其话语权的大小。可以说，121号文件的出台，房地产业对此反映十分强烈，并不说明其利益受损之程度大小，而是表明房地产业者能够利用所掌握的话语权向社会挑战的程度。

　　道理很简单，从福布斯全球富豪榜来看，500名富豪中只有6%来自房地产业，而2002年度中国大陆100名富豪中则有40%的人与房地产有关。也就是说，通过房地产业，社会大量的财富转移到富豪手中。那么，我们要问的是，在市场体制下，如此暴利之行业为什么其他人不蜂拥而入，而是仅看着先入者挣钱？问题在于房地产业一直是政府管制下的行业，无论是廉价土地的获得还是低成本银行贷款的融集，都是政府管制下的结果。而这些离开了权力的运作一定会寸步难行。在政府管制下，先进入该行业者获得暴利时，没有哪家企业想过会因为获暴利而向政府或社会贡献点什么(比如多纳税或做些公益事业)，反之，还会以为获得这种暴利是心安理得。但是，当政府以政策的方式来调整该行业的利益结构时，这些人则利用掌握话语权的优势，大呼小叫，对此于情于理都说不过去。

　　不仅于此，121号文件的出台，还有其深刻的经济背景，即国内房地产泡沫的出现。如2002年下半年以来，国内多数地区出现了房地产投资增长迅猛、商品房空置面积增加、房价上涨过快及商品房结构严重失衡的局面。而且一些商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，助长住房投资过热。如果对它不十分警惕，一旦泡沫破灭，其对国内经济打击是非同小可的。

　　因为，从目前国内房地产业发展的情况来看，基本上是国有银行支持下迅速膨胀起来的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61%的资金是来自于银行。一旦支持房地产开发的资金链条断裂，它对银行造成的风险，对国内金融系统以至整个经济体系是会十分严重。上个世纪末，日本的房地产泡沫破灭，使得日本商业银行迟迟无法走出巨大呆账的危机，也使得日本经济的复苏遥遥无期。香港的情况也是如此，97年以来香港房价下降67%。这就是说，出台121文件，应该是对国内房地产泡沫的一种警觉，否则，中国若踏上日本与香港之路，要走出房地产泡沫泥淖是不会容易的。

　　当然，整顿国内房地产市场秩序，挤掉其泡沫，就得从源头上入手。一就是切断廉价土地的暗箱操作，在这方面，去年国土资源部公布并已开始实施《招标拍卖挂牌出让土地使用权规定》有相关的制度安排，同时，121文件对土地储备机构发放贷款的规定，有利于减少用银行资金来圈占土地。二是不要让暴利者轻易地获得国有银行低成本的资金。地产商获得暴利另一关键就是利用银行低成本的资金以小博大。比如，地产开发商获得土地后，就以土地作抵押到银行申请贷款，而建筑企业则带资金入场进行项目建设(因为建筑业是一个完全竞争性行业)，开发商向社会公众预售期房，回笼资金进行滚动开发。这样，开发商只要有很少资金就可以开发一个总投资规模巨大的项目。比如，一个总规模投资上十亿的房地产项目，只要有几千万资金就可启动。而121文件对房地产企业的开发贷款和流动资金贷款的明确限定、对建筑施工企业流动资金贷款用途的规范、对个人住房贷款及商业用房贷款的管理等，在资金源头上全面规范了房地产信贷的投放，使得开发商以往的那种"以小博大"甚至"空手套白狼"的非法经营基本上行不通。

　　可以说，121文件的出台，并非政府要整垮房地产业，而是房地产业作为目前国家经济增长的支柱产业，如何保证它能够持续稳定的发展。如果让房地产业泡沫化，最后受到伤害的不仅是整个社会，房地产业一蹶不振同样也不可避免，看看现在香港房地产业的情况就是如此。从1997年到现在已经跌了近70%，但仍然没有见底。而香港房地产的下跌，严重危害了该地经济。

　　既然要对房地产业无序的状态进行整顿，那么121文件的实施，一些不按规则经营的房地产企业会遭受到严重的打击，甚至于使这些企业的资金链断裂、不少房地产项目的停建或缓建、一些企业的破产与倒闭，即房地产市场要付出很大的成本，但是这不仅可能挤掉一些房地产的泡沫，而且有利整顿房地产市场的秩序，让它步上健康发展之轨道。正是这意义上说，121文件的实施将对国内房地产市场产生巨大的冲击，那些资质差，特别是那些"空手套白狼"房地产企业会出现资金链的断裂。有人预计经过这次冲击国内2万多家房地产企业经过市场竞争大部分会淘汰出局，能够生存下来会不下200百家。如香港，大的房地产商不会有多少家。这些企业基本上支撑着香港整个房地产市场，从而也会改变目前千军万马混战房地产市场的局面。

　　其次，由上面讨论可以看到，国内房地产的发展基本上依靠国有银行的资金促成了，如果没有国有银行低成本的资金，房地产市场要这样飞速的发展是不可能的。但是到目前为止，国有商业银行仍然垄断着主要的金融资源，国有银行的高层主管仍然行政化并受政府政策所左右，加上利率仍然没有市场化而银行不可能形成风险定价机制，使得种种融资渠道仍然受到层层政府管制，黑箱操作严重，权钱交易不绝。而121号文件的发布，既是整顿国有银行内控机制、减少钱权交易、调整银企关系的契机，也是为各银行金融产品创新、金融市场拓展提供了机会。因为，在未来一个很长的时间，对房地产的贷款，仍然是银行业竞争最为激烈市场，而对该市场某些限制，一方面会促使银行加强对贷款的风险管理，房地产企业想越过规则寻求贷款会面临着困难；另一方面加剧对那些优质房地产企业的竞争，迫使开发新的房地产市场的产品。如民生银行推出的"不指不指定楼盘按揭贷款"、房屋超市等。可见，121号文件的出台对银行业的影响会波及房地产企业业绩的调整。

　　还有，121号文件的新规定也会促进国内住房结构的调整。目前，房地产商家为了企业利润最大化，让其产品在大户型、大面积、高档商品房、别墅等为少数人服务方面发展。121号文件对这些住房产品的适当限制，也就是向房地产市场传达了一个明确的信号：政府将通过金融政策导向，力促房地产市场结构的调整，鼓励开发适应中低层民众购买的住宅项目。其实，在一个竞争性的市场体系下，目前商家这样做也不是不可的，利润最大化是企业的要义。但是，中国的房地产市场不是一个完全竞争的市场，它是政府管制下的市场。在这个市场中，由于政府管制，企业获得的利润(特别是暴利)多以是政府管制下的租，而不是市场的平均利润。因此，政府通过新的规则对这些租重新分配也是自然的。特别是，无论发展中国家，还是发达国家，对中低层民众住房补助一直是政府应该承担之责任(如香港的公屋)。121号文件以新规则的方式要求房地产企业的产品结构满足广大民众的需求，这应该是情理之中的事情。有人把这种以新规则促进房地产结构调整为"仇富行为"，实在是"只许周官放火，不许百姓点灯"，毫无道理。实际上这种住房结构的调整既是市场的要求也是房地产企业的需要。面对市场才是，房地产业应该向市场提供什么样的产品。

　　最后，目前房地产业为什么融资渠道仅集中在银行，并由此导致了一系列问题？这可能与中国的金融市场开放度不高有关。有人举例，美国的房地产业股权融资的比重有多高，而中国的房地产业的股权融资比重是如何低，因此提高国内房地产企业的股权融资比例势在必行。其实，这样的看法似是而非。因为，一家企业的资本结构如何完全是由企业的财务状况、融资成本等方面的约束条件决定的，如何根据企业本身的条件作出好的选择。但是，由于国内金融市场的开放度低、金融瓶颈严重，使得企业融资没有选择之余地，也就无法比较出融资成本的高低。121号文件对一些融资条件与方式的限制，迫使一些房地产企业为了生存，必然另辟融资途径与市场。在这样的情况下，新的融资工具与融资市场也会慢慢地在这夹缝生发。

　　总之，这次的房贷新政策，由于基本上涉及到房地产及相关行业最敏感问题。它的出台将对中国的房地产业企业会产生巨大的冲击，面对这些影响与冲击，房地产企业不是如何来指责这些政策不合理，而是应该根据新的规则如何来调整企业的行为方式。正是这意义上说，房贷新政对相关的影响与冲击是巨大的。