房贷新政收敛厉色 指导意见进入会签阶段

　　北京报道有人说，6月13日颁布的“121文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，在地产界引起的冲击波甚至“猛于”SARS。如今，该政策引发的舆论仍然此消彼涨，尤其传闻中会率先试点的上海静默无声更加剧了人们的猜测。近日，有消息灵通人士透露，房地产主管政府部门会同其他政府相关职能部门正在广泛听取业界人士反映，一个对121文件中部分条款进行了较大变动、较具操作性的行业指导性文件正在会签，可望于近日出台。其中，对高档住宅开发贷款和购买二手房的按揭贷款的规定变动最大。“如果不是有开发商 代表参与意见，政策修订的几率就不大了”，一位知情人士反映。

　　截流不开源影响的将是一整条生物链

　　一位头脑敏锐的开发商指出：在房地产这个业态上，其实是商业银行、建筑商、开发商、消费者同此一条船。尽管房贷新政出台，反应最激烈的是开发商，其实最着急的是建筑商。建筑商垫资在房地产开发中是极为普遍的现象。换言之，占相当比例的开发资金是通过建筑商从银行贷款来的。如今，卡紧建筑贷款，意味着自有资金不多的建筑商可能没有能力接到工程因而最先断炊了。与建筑商同样急火攻心的还有各地方商业银行，囤积了大量的款项贷不出去，业务周转不起来，银行的日子也不好过；另外，已放贷的一些房地产开发企业如果无法续贷最后工程下马，意味着银行又要增加烂账。作为开发业务主体的开发企业，失去建筑商和银行的支持，自然会陷入瘫痪状态。

　　房地产=半个资本业拓宽融资渠道势在必行

　　清华大学EMBA主办的最近一期“房地产沙龙”的主持人、当代投资集团副总裁周学军打了个生动的比喻，他说：“火箭要想脱离地心对他的吸引力必须得有强有力的助动器，那么房地产的发展也需要助动器，金融应该是推动房地产业腾飞的一股重要力量”。

　　我们知道，当前中国房地产金融的主要方式都是银行贷款，所以风险全部都集中在银行，在这种情况下，央行出台121文件，主要目的可能有二：一个是控制、收紧房地产信贷；另一个是开始区别不同房地产的风险。显然，这是个信号。一些房地产企业、项目在121文件出台以后，取得贷款比较困难，在这种情况下，有没有其他的金融手段？

　　就此，华远总裁任志强在清华大学EMBA“房地产沙龙”发表演讲时，毫不客气地指出：“从严格意义上来讲，中国没有房地产金融。在缺乏除银行信贷之外的更多金融工具的现有条件下，房地产企业必须探寻其他可能的融资方式”。在业界以善于钻研著称的任志强在比较了公开发行、股权私募的利弊后做出判断，利用综合销售结构通过债权证券化来出售房地产较为可行。尽管债权证券化操作复杂，并面临相关的管理和控制，但对房地产商而言，因可保留特殊目的公司一定比例的股权，所以，能与投资者的经济利益保持一致，并提供额外的管理和控制权。

　　另外一个呼声较高的融资渠道是“信托计划”。北京东方赛睿投资顾问有限公司总经理陈建明介绍，房地产投资信托是美国房地产业的驱动力，目前总规模达2500亿美元。依托房地产投资信托，美国的房地产业，包括对长期资金有更多需求的商业房地产业都取得了长期、持续、稳定的发展。现在，在美国操作的房地产投资信托(REITs)大约有300家，约200家在股票市场上交易。其中，纽约证券交易所有155家，北美证券交易所有30家，纳斯达克股票交易市场有13家，其他近百家不在股票市场上交易。明确地讲，支撑美国房地产业发展的资金主要来自投资信托，而不是银行类金融机构。一方面，有效降低了金融风险，另一方面，鉴于这些房地产投资信托规模庞大，资本市场为其提供了充足的资金支持，其竞争表现为强者之间高端、高技术水平、高服务质量的竞争，所以房地产投资信托或其他股权投资类型的资金无论对国家的金融安全，还是对行业自身的发展，以及消费者得到的消费保证，都是极为有利的。但住宅产业商会香港分会会长高广垣对此项业务也提出异议：“我觉着国内信托公司在实施每一个项目、每一个发展的信托计划时没有真正关注风险方面的问题，而是较为注意发行这个信托计划能赚到多少钱、提供多少担保、收到多少管理费，所以我觉着这在将来也会出问题”。

　　高广垣先生指出，在中国房地产金融可分为两块，第一块是资产证券化，资产证券化包括股权证券化，即房地产信托投资基金(REIT)和贷款资产的证券化(MBS)；第二块是产业基金，从性质上说是投资在房地产行业的产业基金。高先生透露，产业基金法正在进行研究，今年内出来的可能性很大，出来以后会对房地产发展带来很大的好处，基金最初可能会受到一定的限制，比如说只能让一些机构投资者来投资。

　　出路：走企业资本和金融资本相结合的道路

　　当代投资集团董事长张雷认为，中国经济一定也必将融入到世界经济的发展当中。世界经济的发展正在呈现如下趋势：首先是私人资本向社会资本发展，实务资本向虚拟资本发展，物质资本向人力资本发展。张雷分析，房地产企业过去主要是依靠银行来吃饭的。中国的房地产企业能够评上3A级的也就是真正具有资本实力的大约占到总

　　数的不足1%。张雷算了一笔账：预售收入和按揭收入大约占一个房地产企业收入的40%左右，这40%直接来源于银行，还有一部分贷资是让施工单位帮助贷的，也靠银行。甚至连一些企业的所谓“自有资金”很多也是依靠银行的支持。张雷说：“银行永远给你办喜事不给你办丧事，当一个社会发生动荡或者你企业发生波动时，银行就会釜底抽薪，所以中国的房地产企业要走企业资本和金融资本结合的道路。值得庆幸的是，包括中国信托业在内的金融业经过8年的整顿，现正在迅速发展。而且2002年中国全部的信托业对产业的投资大约150亿元，这150亿元中的80%资金信托计划都投资在房地产。那么房地产和金融，有钱的你一定和金融资本结合起来，金融资本不一定喜欢房地产。

　　致命问题：中国的房地产业尚需增加智慧

　　在业界以思想敏锐著称的中体奥林匹克花园管理有限公司总裁郭钧先生评价：“今天中国的房地产的智慧还不足够大，我们的政府管理者、投资者，包括我们职业经理，包括消费者，并不真正了解和掌握房地产市场的规律。”

　　郭钧举了几个例子说明中国的房地产如何缺乏智慧。第一个例子，在当今时代，房地产已经是关系到国计民生的一个产业或一个生意，它要比任何一个生意更加紧密的和消费者的利益联系在一起。在这个时候，它已经不是一个单纯的经济行为，其实是个社会变迁的行为。但我们中国城市化很重，产业化很重，发展思路非常混乱。第二个例子，四大国有银行搞出了四大国有资产管理公司，据说百分之八十或者相当高比例的资产都是土地和房屋。郭钧分析指出，这里面会有些其他的问题，可能做这些房屋和土地的本来就没想做好生意，有些其他的交易或非法的东西在里面。但是，我们也应该承认大多数问题还是因为我们不了解房地产，我们缺乏这个行业的足够的经营管理的水准，所以就造成现在这样一个局面。

　　郭钧分析，121号文件显然是由两个逻辑来支撑的，一个逻辑就是房地产本身是个高风险的行业，尤其是高档的房子，它认为风险很高，这种逻辑无可厚非。第二个逻辑就是金融资源。因为房地产是一个关系国计民生的事业，尤其是关系到老百姓改善居住条件、衣食住行的一个行业，那么我们的金融资源要倾斜到消费者身上去，郭钧认为这个逻辑也是对的，也同样无可厚非。“我并不是在这里说这个文件非常好，但是我们看到把这两个逻辑加在一起，我认为是有问题的。如果我们只从商业的角度判断，那么你把这个商业风险的判断交给商业银行去选择，因为我可以在每一个项目上做每一个风险的判断，那么今天这样做是家长式的。如果你要做支持一般的消费者，我觉得我们可以用政策性的方法，动一些福利的基金或者其他的东西。你很难说低收入的按揭贷款是不是就有风险，这是另外一个问题。所以我觉得在这个时候，这些都说明我们今天还是要更多的增加中国房地产的质量，增加我们对房地产这个行业的了解。”郭补充道。