六月新政对房地产业的影响

本报邀请业界人士和专家座谈———

六月新政对房地产业的影响

深圳商报记者罗曼／文张小禹／摄

六月，中央出台了系列有关房地产的文件，从商品房买卖的司法解释、加强房地产信贷管理、物业管理条例等诸多方面对房地产进行调整和规范。

这三个影响全国房地产“重典”的出台，无疑加速了中国房地产业的法治进程，而对于业界具有指标意义的是，“重典”牵动了房地产产业链条上的诸多环节。

深圳商报召开了“六月新政·机遇与挑战”研讨会，邀请了地产专家、开发商、中介老总，畅谈新形式下深圳房地产业面临的机遇和挑战，共同探索新的商机。

“六月新政”的“大气候”

汪开诚：2003年6月，将成为是我国房地产历史很重要的一个月份。中央一系列调整和规范房地产的文件，均在此时发布实施。

6月1日，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正式施行；

6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；

6月19日，国务院公布《物业管理条例》。

如此密集地出台相关文件，意味着国家将对房地产“气候”进行调整。

去年，房地产界盛行的“泡沫论”、“豪宅年”说法，引起了管理层的重视，这次自上而下加强房地产业规范，进一步调整和充实房地产业的法规，表明了中央政府的一贯政策和决心。

当前，中国正处于一个重要的转轨时期，六月份这一系列新的政策，只是房地产行业进一步向纵深健康发展的一个信号而已。与此相关的一些话题，如民间资本的活跃、信贷基金的发展、金融风险防范等问题，也是本次研讨会的内容，非常想听听各位嘉宾的看法。

特邀嘉宾：宋丁（综合开发研究院创新与品牌研究中心主任）王波（深圳市同致行物业顾问有限公司董事长）张一帆（中科智集团副总裁、深圳市富宁达物业发展有限公司董事长）罗雷（深圳百仕达实业有限公司副总经理）梁兴安（世联地产顾问（中国）有限公司董事、副总经理）主持人：汪开诚（深圳商报房地产部副主编）

张一帆：总的来说，国内房地产的“气候”还是很好的。银行在发放贷款上，也比较偏重房地产行业。退一万步说，就算是房子没盖起来，地皮还是值钱的。房地产作为不动产，比那些“空手道”好很多。

罗雷：房地产作为国民经济的支柱行业，它的作用是非常大的，推动着其它产业的快速发展所以，国家在这方面也比较慎重。虽然出台文件进行规范和调整，但是总的来说是支持房地产业的。

王波：“非典”的时候，国家大力支持房地产业发展，我认为“六月新政”是对房地产市场以前政策的延续和总结。国家要想完成GDP增长比率，还得大力发展房地产。下半年的形式一定会更好，房地产行业至少还有20年的发展空间。

客观看待目前房地产业

宋丁：央行作为货币“总公司”，必须平衡消费与投资的关系。这些文件的出台，不仅是央行的规定，也是国家的声音，通过央行得以体现。新一届政府总体来说给人以清风扑面的感觉。比如前段时间修改的《交通条例》，对车辆撞人进行进一步规范，不管什么情况，车撞了人不能白撞。政策都在是保护相对的弱势。新文件对豪宅、高档楼盘、第二套房等进行控制，对经济适用房大力支持，对玩猫腻、暴富等现象封杀，都是在这种思想下产生的。

必须客观地看待目前房地产业出现的情况，千万不要把这两年房地产的发展看成1993年再现，动力是完全不一样的。1993年是盲目投资拉动市场，过度的投机导致泡沫经济；现在是在市场需求的推动下合理地发展，虽然局部地区有过热，但总体来说，规范的还是占绝大多数。

中国需要房地产高度发展，这是毋庸置疑的。规范是为了更健康，这是一个必然的过程。

梁兴安：新的局面势必创造新发展思路。发展商过去通过预售收入进行融资，这种资金链条实际上很脆弱，容易因突发事件而中断。

过去我们接触过一些地产开发项目，本来不具备操作条件，但通过银行资金链得以启动，无论从哪个角度，都不是件好事。新文件会加速使他们退出，使资源得到优化和转移。对于社会资金，会自觉地流向好的地方，选择绩优房地产项目。那些优秀的品牌开发商，将会得到更多的支持。

我个人觉得，开发商的反应远没有网上说的那么强烈，客观上没有那么严重。这次出台的文件其实都在过去的公布的文件中出现过，只是在执行中有偏差，或因为其他问题没有彻底贯彻落实。

此次央行主要是从融资的角度出发，籍此预防金融危机，把原来的政策落实、集中、强化。

张一帆：央行加强对房地产信贷业务的管理，有助于抑制房价上涨过快、中低价位住房短缺等现状，而且对发展商进行了约束，提出了更高的要求，这是很有意义的。

按照新的规定，发展商的贷款不能超过所购土地评估价值的70％，且贷款时间不能超过两年；还规定了楼盘必须封顶才能销售。这些细则对发展商而言，是很严峻的考验。此次房贷新政将加速发展商的优胜劣汰，使地产业重新“洗牌”，推动新一轮房地产企业间的兼并。

王波：从去年到今年初，国家纪委、建设部、人民银行及省市各有关部门对房地产业进行调查，研究中国目前房地产是否过热的问题。《福布斯》富豪榜上近半数人是房地产业出身，加上周正毅出事，政府更把房地产调研工作提到了重要的高度。

综合来看，上海、北京房地产结构可能存在一些问题。现在上海很多地方有成批的“温州楼”、“宁波楼”、“扬州楼”，从老人、小孩到保姆，都说一个地方话，吃一种口味的菜，俨然一个小的地方社区。还有的人专门投机炒楼，一买就是7、8套。象这些都应该属于严格控制的范围。

宋丁：国际上把超过10％－15％的空置率，看作泡沫；目前国内空置率为19％，从发展中国家的经济增长角度来看，算不上泡沫。

罗雷：从市场经济发展的角度看，新政是符合市场经济的基本规律的。从企业运行的角度来看，宏观政策的波动，应当在企业的发展战略的考虑当中。

百仕达一直采取比较稳健的经营方式，因此，新政的出台不会对百仕达产生大的影响。

新政的出台，对于不同企业的影响是不一样的，可以说，它对于真正有实力的企业、资产质量好的企业而言，反而意味着一种机会。

深圳房地产的地域性

梁兴安：我认为国内房地产业发展确实严重不协调，这主要表现在区域发展不平衡上。所谓的“泡沫论”在局部地区的产品也有，但深圳并没有如此严重。去年深圳地产消化了700多平方米，市场验证了深圳供需结构总体是健康合理的。

王波：深圳人买房是从消费的角度出发，是实际生活需要，就算是第二次、第三次买房，也是在经济条件允许的前提下，对自己生活条件进行改善和提高，并非炒楼、投机行为。在深圳买房，是消费的概念，是置业的概念，这与其他地方是完全不相同的。

张一帆：深圳的房地产是比较规范的，可以说比内地要规范至少3年，很多内地出现的漏洞在深圳都成功地避免了。所以这次国家作出调整以后，北京、上海、天津和其他地方引起很强烈的震动，但在深圳基本上没有多大反应，就是这个原因。

王波：今年3月份，国家建筑部派了小组到各地考察，对豪宅进行充分调查，想对其价格一刀切。到了深圳，调查后发现，90％买房的是个人，而且集团用户几乎没有。在北京、上海等地，买房的有很大一部分是单位资金，集团用户占的比率也很大。他们不能不惊叹深圳房地产市场的巨大潜力和消费能力。

宋丁：目前国内空置率为19％，从发展中国家的经济增长角度来看，算不上泡沫。

王波：六月份系列新政策是对以前政策的延续和总结。

张一帆：总的来说，国内房地产的“气候”还是很好的。

罗雷：出台文件进行规范和调整，但是总体是支持房地产业的。

梁兴安：新的局面势必创造新发展思路。

（图片见PDF版E1版）

作者:深圳商报记者罗曼／文张小禹／摄

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