南京栖霞建设股份有限公司系列报道之一(理念篇) 栖霞建设:"新城市生活主义"的主张者

　　题记:什么样的产业运行理念催生出什么样的经营模式和什么样的产品开发。而一种开发理念的持续导入从一个侧面也体现了这个企业的价值观和产业观。

　　南京栖霞建设股份有限公司董事长陈兴汉在二十年的房地产开发实践中,体察到由于老城区改造、郊迁居民内心深处的那份无奈和怅然,在房地产开发中率先提出了新城市生活主义的理论,主张在城市空心化之前,用街坊型的开发模式改造旧城区,在旧城区内打造出一个个 环境优美、和谐自然的新街坊化社区,让人们在市中心也能享受到郊区的山水及自然风光,营造人居新天地,从而留住一部分人,让其固守城市中心区,避免城市空心化所带来的市中心商业和文化的衰退。月牙湖花园、汇林绿洲、东方城、太阳城、云锦美地等栖霞建设近年所开发的每一个楼盘无不体现了要在有限的土地资源中,创造更适宜于人们居住的生活空间。这是一种值得我们解读的人本主义的房地产开发与城市优化发展的产业理念。

　　新城市生活主义脱胎于西方发达国家提出的城市建设新主张--新城市主义,在西方,回归都市核心区是城市发展的主旋律。而在当代中国,需要的则是郊迁与回归的平衡,探索一种崭新的城市可持续发展之路,成为房地产开发企业肩负的责任和使命。

　　基于此,南京栖霞建设股份有限公司董事长、2001年度房地产十大风云人物之一陈兴汉女士,在中国房地产行业率先提出了新城市生活主义的理论。她认为在当今中国建筑时代刚刚到来、城市化进程正在加快、郊迁浪潮尚未兴起的时候,在城市建设与发展过程中,重视居住文化中的城市情结,坚持旧城改造与新区开发同步进行的前提下,用街坊式的开发模式打造优美的社区环境、完善的社区配套,使人们无论居住在城内还是郊区,都能享受到同样便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。这成了栖霞建设多年来一以贯之的产业主张。

　　解读一、新城市生活主义是迎接建筑时代到来的前瞻性开发理论

　　建筑时代的显著特征是:当社会进入大规模转型期、人们的观念发生了巨变,旧有的建筑和城市面貌已经明显落后于时代,于是,人们大兴土木,以满足整个社会经济充满活力的良性发展的要求。比如巴黎,她在19世纪中叶暨拿破仑三世时期迎来了城市青春时代,巴黎在那个时代完成了城市建筑的80%。同样的高度、同样的式样、同样的建材使这些建筑呈现出统一的时代风格。这一城市风格使巴黎成为19世纪世界上的代表性城市,并在20世纪进入了风韵持久的壮年时代。苏联的谢拉菲莫维奇大街上的居住综合体,则是上个世纪20年代末30年代初莫期科规模最大的大型多功能综合体之一,这是一个别具特色的城中之城,建筑师充分考虑了住宅与服务设施之间的关系,把住宅、商店、餐厅、体育馆、幼儿园、俱乐部、图书馆、邮局、银行等连成了一个整体。

　　由此可以看出,一个国家、一座城市,在建筑时代到来的时候,能否以一种富有远见的先进的理念来指导城市建设,就显得十分重要。

　　在陈兴汉看来,一些城市旧城改造步伐明显滞后,城市中心区见缝插针式的零散开发时有出现,这必然导致城市空间杂乱无序,建筑风格极不和谐,人们蜗居于钢筋混凝土架构的建筑中,见不到花草树木,呼吸不到清新空气；而在新区开发中,令人同样痛心的是,有不少城市的郊区自然风貌遭到破坏,建设呈现无序状态,一个个小区及组团任意散落,形成不了街市,生活在这里的人们上学、购物、就医、就业都极为不便。于是,人们在购房时,在鱼(完善的生活配套)与熊掌(优美的自然风光)不可兼得的情况下不知该如何选择。陈兴汉倡导的新城市生活主义的开发模式是:产业化打造的换代住宅＋街坊化的配套与服务＋和谐优美的自然环境＋浓郁迷人的文化氛围。

　　旧城改造也好,新区开发亦是,都须遵循新城市生活主义的理论进行统一规划,并在严格的规划指导下实现住宅的标准化系列化开发、集成化规模化生产、社会化配套化供应、专业化高效化服务,从而全面提高人们的居住水平和居住质量。

　　解读二、新城市生活主义是符合中国国情与文化传统的居住理论

　　众所周知,人多地少乃是我国的基本国情。人多的现状决定了城市人口不能都积聚在城市中心地带,地少的事实又敦促人们不能无节制地进行大规模的新区开发,去浪费和侵占耕地。住房是地球的一个生态系统,它使建材老化、能源变废气、清水变污水、太阳能变成废热,所以在住房的全生命周期中,要尽量地节能,有效而合理地使用水、电、气、土地、能源、森林、生物等多样性的自然资源。

　　陈兴汉的新城市生活主义倡导在住宅开发过程中,将公益设施与环境绿化同步配套到位,并注重对历史文脉的构建及传统文化的弘扬,从而在有限的土地资源中,创造出更多更适宜人们居住的生活空间。此外,与西方人相比,东方人更愿意在城市环境中进行交流,如《清明上河图》展现的便是这种生活方式。这也可以从东亚、东南亚遍布繁华都市的现象中得到佐证。在拥有较高经济水平的日本、韩国以及中国台湾地区,从未产生明显的郊迁现象,一定程度上与东方文化中的城市情结密不可分。

　　新城市生活主义主张在新城市中进行规模化的旧城改造,成片地开发旧城,这不仅有助于形成统一的建筑风格,也有更多的空间给开发商做环境,做公益设施。从而,留住人群,让他们固守城市中心地带,避免城市空心化的现象在我国出现。

　　新城市生活主义同时主张在新区开发中要有城市的感觉,即用街坊型的开发模式营造居住小城(镇),名闻遐尔的观光胜地比利时布鲁日小城就是最好的典范。

　　长期以来,居住社区的分类一直沿用居住区--居住小区--居住组团这种分级体系,但事实上城市住宅一直存在着另一种更具城市形态的居住形式--街坊型社区。这种社区由城市街道、城市街区等基本构架单元组成,比起一般居住社区,更强调具有城市味的序列空间体系及商业公建系统的配套。

　　解读三、新城市生活主义是适应经济发展,社会进步要求的城市建设理论

　　过度的城市人口郊迁所带来的不仅是城市中心区的衰败与萧条,同时还有城市税收锐减等多种负面影响。一个成功的开发商,通过其房产项目的实施,不仅会带动周边土地的增值,而且会对区域性经济、政治、文化发展起到推动作用。新城市生活主义所倡导的街坊型开发模式,超越了小区配套的常规概念,主张通过营造与公共空间紧密结合的城市商业气氛,使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、办公等都能在社区中得到一揽子的解决,连锁餐饮、连锁会所、连锁超市、书吧、网吧、影剧院等都能在一个个街坊安家落户,这势必带来地区经济和文化的繁荣。

　　住宅建设的最高境界,就是让住宅成为一种历史文化,从而做到地域性、民族文化和现代建筑艺术的有机交融和完美统一。居住建筑都是用文化来传承文明和丰富建筑内涵的,因此,在陈兴汉眼里,一个好的房地产商,所开发的建筑要有鲜明的时代特征和深厚的文化内涵。去年,栖霞建设推出的位于城市中心区的汇林绿洲就是用新城市生活主义的理念来建造的街坊和小区。作为用住宅产业现代化手段精心打造的换代住宅,该小区套型时尚前卫,主打套型为两卧两书房和两卧一书房,充分适应了知识经济时代人们对知识的普遍需求。在书房的设计中,引入了居家办公这一时尚概念,书房中可独立分割出宽敞的工作间。此外,数年内还将建成日、月、星、辰四个会所,以及幼儿园、商业街等,使人们享受到舒适、方便、安逸的城市生活氛围。在保留了原有的几百棵大树的同时,还用绿草地、透水的砖铺地代替过去的水泥地,通过雨水的收集、水景的营造、住宅节能节水及智能化技术的运用,使该地区的生态环境大为改善。沿用魏晋竹林七贤的文化,在小区内大量种植松竹,充分挖掘街区周边的隐逸文化,营造闹中取静之雅趣。这就非常符合现代人在忙碌了一天之后,希望能听胡琴之婉转,发思古之幽情的隐逸心态。古人云小隐隐于山,大隐隐于市。在进入二十一世纪的今天,真正的隐士去处应是用新城市生活主义理念打造的高尚住宅区。

　　解读四、新城市生活主义对土地供给、住宅开发、社区管理都将提出新的要求

　　既然,新城市生活主义打造的住宅都是街坊式社区,这就要求土地招标、拍卖要一个街坊、一个街区地推出。住宅区规划也不能再沿用以往的组团、小区、居住区的概念,而是要按一个个的街坊进行人性化的配套开发建设。开发商也不仅仅是简单地盖楼,而是要根据当地居民的生活习惯、历史文脉、人们的生活需求来建设新的街区文化和新的街区经济环境。让入住的居民们生活得更加舒适、方便、宁静、自然。这样,建设出来的街区才能最大限度地满足人们安居的需求,反过来,房地产开发商才会从中大大获益。

　　国人喜欢置业,然后把它代代传承,……其实任何一座建筑,几十年、几百年以后,只有两种归宿--或被拆除,或被列入人类文化遗产。作为从事房地产开发建设的专业人士,陈兴汉承担起了在城市建设事业中属于自己的那份责任和使命,执着于新城市生活主义的开发理念,努力打造出既符合时代特征和社会需求的作品,又能体现独特的文化底蕴、具历史典范价值的建筑艺术品。·CIS·上海证券报吴耘