利用物业共用部位、共用设施设备进行经营要征得业主同意，所得收益主要用于补充专项维修资金

　　记者 殷小杰 通讯员 陈梅英 陈昂鹏

　　物业维修基金该由谁出？广州市曾有文件明确：1998年10月1日以后取得预售许可证的物业，维修基金由开发商负责；在此之前预售的商品房，则由业主承担。而国务院新近颁发并于今年9月1日施行的《物业管理条例》却规定，物业维修基金应由业主缴付。日前，广州市国土资源和房屋管理局组织专家对国务院《条例》进行研究后，认为对比现正执行的《广 东省物业管理条例》及《广州市物业管理办法》，《条例》主要有以下一些特点和区别:

　　重大事项需经2/3业主同意

　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案这些重大事项的决定，必须经过全体业主所持投票权2/3以上通过。这跟《广东省物业管理例》的1/2有所区别；

　　业主大会掌管决策权

　　业主大会由全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，其决策作用主要体现在三个方面：选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施。

　　业主委员会的职能是“执行”

　　业主委员会是业主大会的执行机构，职责主要是监督和协助物业管理企业履行物业服务合同及监督业主公约的实施。

　　物业管理用房产权属业主

　　建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，其所有权依法属于业主，且未经业主大会同意，物业管理企业不得改变用途。

　　空置物业由开发商交管理费

　　已竣工但尚未交吉的物业，由建设单位缴纳物业管理费。这也与《广东省物业管理条例》中规定建设单位只需缴纳空置物业50%的物业管理费有所区别。

　　物业维修基金由业主出

　　《条例》第五十四条修订了原物业维修基金的有关规定，明确建立专项维修资金的物业类型是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，对写字楼、商业楼则没有强制要求。缴纳专项维修资金的对象是上述物业的业主，而不涉及《广东省物业管理条例》中的物业建设单位。

　　专项维修资金的用途，是“专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造”。

　　代收水电费不得收服务费

　　物业管理企业接受委托代收管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　经营共用物业要业主同意

　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得业主、业主大会、物业管理企业的同意后，所得收益主要用于补充专项维修资金。

　　也就是说，现在一些单位及个人占用物业区域内的大堂、大厅、公共广场进行经营或设置广告牌，或者利用共用地方改建停车场（专用停车场除外）经营的，都必须按照以上规定办理。