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房企信贷资金何止七成?

http://finance.sina.com.cn 2003年07月11日 12:01 粤港信息日报

  张文豪

  中国人民银行于6月13日出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下称121号文)后,在一场被媒体形容为“央行房贷新政风暴”的旋涡中,一个数字成为耀眼的明星:“70%”——房地产企业70%的资金来自银行。一夜之间,这个数字出现在大大小小的媒体上,而房地产业“一本万利”的说法,也在此得到证明。

  相信看到媒体及房地产中人对于70%这一数字关注得如此煞有介事,央行的政策决策者们可能只有摇头苦笑:假如房地产企业真能做到只有70%的资金来自银行,无论按旧规还是按新政,都属合规。

  70%之外还有多少资金以什么方式来自银行?这才是房地产业界真正的秘密。 明面上的规则

  在《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》齐全后,工地即开工。在此阶段发生的是建筑安装费用。房地产企业可凭“四证”向商业银行申请开发贷款,前提条件是自有资金不低于总投资的30%。

  在主体结构封顶(多层住宅)或是完成总投资的2/3(高层住宅)后,商业银行可向个人购房者发放按揭贷款,而贷款额不得超过房价的80%。如果销售顺利,购房者向开发商支付的房款即可用来清偿开发贷款。

  在这样一个地产开发资金链条中,地产商需凭其自有资金支付土地出让金、获得“四证”,并开始建筑施工,而银行信贷资金则在这之后进入并助推,形成地产商、银行共担风险之安排。

  然而,在许多时候,遵循的不是这一套明面上的程序,而是一套潜规则。

  暗地里的规则

  中国人民银行副行长吴晓灵在5月底6月初接受采访时告诉记者,许多银行并未严格执行195号文,因此“主要的任务是落实这些规定”。

  世纪华夏资产管理公司总经理黄玺庆告诉记者,开发贷款数额一般比较大,但条件比较严格,要求“四证”齐全。但开发商往往实力有限,达不到“四证”齐全的地步。SOHO中国董事长潘石屹称,以他的经验,拿到“四证”开始施工之时,所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50%。而流动资金贷款的要求则较松,有抵押物或担保即可。所以,以流动资金贷款来顶替开发贷款的做法,在地产商间非常普遍。一位银行界人士说,流动资金贷款期限为一年,但一般都还不了,于是便展期。短贷加展期,实际转化成长期开发贷款——这就钻了195号文的空子。

  据黄玺庆说,在北京,地产商缴纳15%的土地出让金,就可以拿下临时土地证,即可启动开发程序,办理其它几个许可证。如果一个地产商实力非常弱,连土地出让金的15%的自有资金都没有,就可能从银行作流动资金贷款,以支付这笔款项。这种公司的自有资金与其项目总投资之比,当然低得惊人。银行信贷风险之大亦不言而喻。

  取得了开发贷款,只是地产商资金链的一半,其使用也是随工程进度分段发放,受银行的监控。土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本,一般占整个开发成本的1/5以上,市中心甚至达到成本的一半。很多开发商的资金(包括借贷资金),在支付哪怕是部分出让金后,余下的部分可能也只够建几层楼。此时,必须得到新的贷款。得到销售许可证后通过预售回笼资金,继续开发建设,个人按揭贷款无疑成了一个绝好的替代。

  尽快实现销售,启动银行按揭贷款程序,成为地产商当务之急。195号文件虽有规定,银行只能对购买已封顶的多层住宅或完成2/3的高层住宅者发放按揭贷款。但此规定即便在北京亦未被执行,北京房地产业界几乎只知正负零(打好地基,基础建筑与地面取齐)即可启动银行个人购房贷款按揭程序。银行向购房者发放的按揭贷款一到位,即以购房者的购房款形式打入地产商账上,地产商此前的开发贷款亦就此解决。据潘石屹称,按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重,目前已肯定超过50%。

  正是因为按揭贷款如此关键,自1997年房地产贷款的重点从开发贷款向消费贷款转移开始,就有“假按揭”的情况出现,到现在,这已经成了相当普遍的现象。国家审计署审计长李金华在6月25日向全国人大常委会报告2002年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况时披露,中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。

  假按揭有多种做法。一种是发展商通过自己的员工、亲戚、熟人等充当购房者“购买”自己的物业,通过办理“假按揭”套取贷款。

  另一种做假形式是虚增房价。如买家以45万元的价格在购置了一套实际价值为35万元的房屋,以80%贷款额计可获得36万元的贷款,而余下的9万元首付,则通过抵发展商“保租期”支付买家“返租”租金的形式分期“支付”。发展商这种所谓“返租让利”事实上几乎完全免去了买家的首付。结果是,买家几乎不用自有资金便购买了该房屋,地产商则取得了高额贷款,而银行发放的贷款因接近或相当于物业总市值而处于高风险状态。

  除从银行套取贷款,地产商还利用建筑施工企业垫资的方式降低自有资金投入。现在,垫资实际上已成为众多施工企业承揽项目的先决条件。

  银行对策

  一家国有商业银行北京分行房贷部的工作人员告诉记者,他所在的银行正在根据人民银行新政策,对已经发放的房地产开发贷款项目摸底,“看看哪些项目不能够在按揭贷款进来前实现主体结构封顶”。

  与过去建至“正负零”相比,建至封顶方可作按揭贷款,意味着地产商要撑的时间比过去多了一年到一年半。对于主要靠贷款资金链转运的地产商们来说,压力变得非常沉重,可能是无法承受之重。

  “也许许多项目永远也看不到封顶的那一天了。”潘石屹说。





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