解读《条例》三大特点

　　日前，国务院颁发了《物业管理条例》(以下简称《条例》)，并于今年9月1日起施行，对比《广东省物业管理条例》及《广州市物业管理办法》，《条例》有以下一些特点和区别：

　　一、突出业主在物业管理活动中的地位

　　(一)对物业管理的定义

　　《条例》第二条明确规定物业管理是“业主通过选聘物业管理企业”，并且“由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定”，进行相关的维修、养护、管理等方面的活动。

　　(二)对业主、业主大会和业主委员会的定位

　　1、业主的权益与义务

　　《条例》第十二条第二款充分体现了业主的权益，规定业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案这些重大事项的决定，必须经过全体业主所持投票权2/3以上通过。这也跟《广东省物业管理条例》的1/2有所区别；第三款则体现了业主的义务，规定业主大会的决定对全体业主具有约束力。第十七条规定了业主公约应该约定的内容，其中加入了对违反公约应当承担的责任等事项，并规定对全体业主都具有约束力。第二十三条第二款规定物业买受人(即未来的业主)在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第四十一条提出业主和物业管理企业要按照有关规定在物业服务合同中约定物业服务收费办法。第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，且对约定由物业使用人交纳的情况负连带交纳责任。这与《广东省物业管理条例》中牵涉物业综合验收的必要条件区别开来，明确了交纳物业服务费用是业主的义务。

　　2、业主大会的决策机构定位及其职责

　　《条例》第八条明确了业主大会的决策机构地位，规定业主大会是由全体业主组成的，应当代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十一条规定了业主大会的职责，阐明了业主大会如何进行决策。

　　3、业主委员会的执行机构定位及其职责

　　《条例》第十五条明确了业主委员会是业主大会的执行机构这一定位，并规定其职责主要是监督和协助物业管理企业履行物业服务合同及监督业主公约的实施，从而避免了当前存在的一些业主委员会职权过大及滥用职权的现象发生。

　　二、明确建设单位在物业管理活动中的责任

　　(一)制定临时业主公约

　　《条例》第二十二条规定建设单位应当在销售物业前制定业主临时公约，并不得侵害购房者的合法权益。同时第二十三条要求其在物业销售前向购房者明示并予以说明。

　　(二)依法选聘物业管理企业

　　《条例》第二十四条要求建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业管理企业。同时明确规定住宅物业除投标人少于3个或者住宅规模较小可经主管部门批准采用协议方式外，建设单位都应当通过招投标方式选聘物业管理企业，第二十五条也规定建设单位与购房者签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容，即包括招投标选聘物业管理企业提供的服务、收费内容和标准等，从而可以避免现有一些建设和管理“一家人”造成责任不清管理混乱的状况，也充分保障了业主的合法权益。至于不需采取招投标方式选聘物业管理企业的住宅物业，目前仅《广州市物业管理办法》第二十三条作出“多层低于3万平方米，或者高层(包括高层与多层混合)低于1万平方米”的物业适用该方式的规定。

　　(三)配置物业管理用房

　　《条例》第三十条规定建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条又规定物业管理用房的所有权依法属于业主，且未经业主大会同意，物业管理企业不得改变用途。

　　(四)交纳空置物业的管理费

　　《条例》第四十二条第二款规定已竣工但尚未交给物业买受人的物业，由建设单位交纳物业服务费。这也与《广东省物业管理条例》中规定建设单位只需交纳空置物业50%的物业服务费有所区别。

　　三、对原物业管理活动中存在的几个问题的修订规定

　　(一)关于原物业维修基金问题

　　《条例》第五十四条修订了原物业维修基金的有关规定，一是推出“专项维修资金”的新提法；二是明确建立专项维修资金的物业类型，是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，对写字楼、商业楼则没有强制要求；三是明确交纳专项维修资金的对象，是上述物业的业主，而不涉及《广东省物业管理条例》中的物业建设单位；四是明确专项维修资金的用途，是”专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造“。

　　(二)关于水电等费用的收取问题

　　《条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，专帐存款，专款专用；物业管理企业接受委托代收以上费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　(三)关于利用物业共用部位进行经营问题

　　《条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金。也就是以往有些单位及个人占用物业区域内的大堂、大厅、公共广场进行经营或设置广告牌，或者利用共用部位改建成停车场(专用停车场除外)经营的，都必须按照以上规定办理。

　　(四)关于主管部门行政处罚问题

　　《条例》专列一章从第五十七条开始列明了对违反条例的各种法律责任及处罚规定，包括不按规定选聘物业管理企业、擅自处分属于业主的共用部位及共用设施设备、不按规定配置及使用物业管理用房、挪用专项维修资金等情况。今后主管部门也将加强行政处罚及行政执法力度，最大限度地保障业主、业主大会及物业管理企业等物业管理主体的合法权益。

　　叶青林　陈梅英　陈昂鹏