市场竞争加剧 地价明显走高

　　在央行出台房款新政策的同时，广州市拟调高基准价地，土地一级市场竞争加剧，而房价的上涨空间不大，开发成本提高，市场形势日趋严重。

　　过江龙强攻广州抬高地价

　　前不久，在广州市挂牌转让白云区同和路段一块地时，广州开发商恒大集团与北京新 恒基房地产集团经过25个回合举牌竞价，北京新恒基房地产集团以1.47亿元夺魁，高出挂牌起始价4311万元。据了解，该地块为商业住宅用地，位于同和京溪村以北，南方医院以南，占地22297平方米，总建筑面积124343平方米，经过双方竞价后，该地块地价从原来的836元/平方米跃升至1182元/平方米，以地价占开发成本的三分之一计算，该项目开发成本将达3500元/平方米以上，而云景花园的售价是该区域最高的楼盘，销售均价4200元/平方米，但销售业绩并不理想，而同和路段一手楼盘的均价仅为3500元/平方米。恒大集团的征地专家认为，这块地叫价到1.47亿元，对恒大而言，已没有太高的开发价值，但对北京新恒基房地产集团也许不同，首先，该地产商急于进驻广州，从策略上讲，应该先有一块开发项目好立足；再者，刚从北京过来，对广州市场不了解，拿地块与北京相比较，当然价格较低。

　　回想去年拍卖广船两块地时的情形，由于万科的加入，发展商在你争我抢中抬高地价，从正面理解是政府能够增加收入，从反面看增加了开发难度，提高了开发门槛，这种情况不能不引起业界思考。

　　同样的事情也发生在深圳。在近期深圳举行是一幅39万平方米土地使用权的拍卖会上，由于广州珠江投资参与竞投，几个回合下来，把地价抬高到9.7亿元，万科最后夺标，但要比起拍价多付出5.2亿。

　　调高地价加大开发成本

　　日前，广东省物价局和广东省国土资源厅公布了广东省城市国有土地分等级及基准地价标准。广州作为一级城市，三类一级用地基准地价有所调整，其中调整幅度最大的为一级商业用地基准地价，升幅为7135元/平方米。

　　据悉，2003年后，广州的一级商业用地基准地价调为12715元/平方米，一级住宅用地基准地价调为3100元/平方米，一级工业用地基准地价调为1900元/平方米。

　　而1999年制定的基准地价，一级商业用地基准地价为5580元/平方米，一级住宅用地基准地价为2880元/平方米，一级工业用地基准地价为1980元/平方米。相比之下，商业用地基准地价调整幅度最大，提高了7135元/平方米，一级住宅用地基准地价微调，调升幅度为220元/平方米，而工业用地基准地价略有下降，降幅为80元/平方米。

　　基准地价的调高，将会提高新地产商入行的门槛。据开发商介绍，在房地产开发成本结构中，土地成本几乎是建安成本和宣传成本的总和，占总开发成本的五成。地产专家认为，由于地价走高令开发成本提高，会使新地产商入行付出更高的代价，而对老地产商则目前影响不大，甚至利好，因为他们一般都有许多储备用地，地价调高，那些储备用地自然升值。地价走高，对整个楼市而言则有两种利好，一是有利于消化已经建好待售的住宅和商业物业，一是有利于烂尾楼和尚未开发的地块的复苏和开发。除此之外，地价走高也给已售物业带来了一定的升值空间。　刘天　陈艳