两种还款方式哪种划算？

　　目前个人住房贷款的还款方式基本上有两种：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。哪种还款方式更适合自己？在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己的经济实力和还款前景、单位性质等因素多加考虑，并兼顾未来的大额支出因素，对自己今后的收入和支出作一次客观的预测后，再较为实际地确定适合自己的贷款金额、贷款期限及还款方式。根据自己的收入水平设计还款计划，还要注意适当地留有余地。

　　1　等额本金还款方式

　　特点：在整个还款期内，每个月的还款额保持不变（遇调整利率除外），供楼压力平均，并且方便记忆。在还款初期，利息占每月供款的大部分。随着本金逐渐返还，供款中的本金比重将不断增加。

　　优点：便于借款人准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的财政收支。

　　缺点：因占用本金时间相对等额本金还款方式长，所以所承担的利息较多。

　　适合人群：预期收入稳定但现阶段收入不高、人口负担少的借款人，如部分年轻人。

　　2　等额本息还款方式

　　特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。

　　优点：能较早、较多地归还本金，承担的利息相对等额本息还款方式少。

　　缺点：每月偿还金额不同，借款人要费精力计算月供款。并且供楼初期每月偿还的本息和要比等额本息还款高。

　　适合人群：这种还款方式较适合于有一定积蓄，初期还款能力较强，事业正处于高峰期，但家庭负担将日益加重或收入将逐渐减少的借款人，如中老年人；或者是希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。

　　要提醒的是，选择还款方式不能只考虑哪种还款方式能节省利息，还要结合自己的事业、收入趋势以及家庭各项开支等情况定夺，并不是每个家庭都适合等额本金还款方式的。尽管各商业银行目前允许借款人在借款期内可中途变更还款方式，但因这将对银行的贷款计划有影响，银行有可能在今后会取消这个规定，所以，消费者在贷款时就要想好。

　　此外，还款期限也是需要着重考虑的一个方面，还款期限过长，虽然每月还款压力较小，但如果是将每月多余的钱存入银行，肯定是不合算的，因为，存贷款的利率有差额，一边欠着银行的钱付贷款利息，一边把余钱存在银行获取存款利息，明显是亏本的买卖。由此，具体选择哪种方法还款，买楼人可根据自身情况，再综合理财专家的建议来确定。

　　3　等额本金还款是否很麻烦？

　　一直以来，银行在对等额本金还款方式的宣传和解释上都认为，等额本金还款方式因为月供款每月都不同，对借款人来说，每月偿还不同的贷款不便记忆，所以比较麻烦。记者向几家银行求证时，银行也认同这一说法，认为等额本金对消费者确实存有不便，而对银行来说，并无任何不便。某银行房信部的负责人告诉记者，他们银行有一些客户曾经选择了等额本金还款方式，但因为每月还款额不同，计算不准确，经常存错钱，后来都改回等额本息法还款。

　　4　等额本息还款可否先还本金？

　　从等额本息还款月供的本金和利息比例可看出，在还款初期，利息比例比本金多，以后逐年递减。既然如此，出于节省利息的考虑，有消费者提出一个问题：我在等额本息还款方式中，能否先还本金，再还利息呢？

　　建行有关人士解释说，其实无论在每期偿还金额中还多少本金、多少利息，应偿还的金额都是相同的，因为对没有如期支付的“利息”同样要计付利息，则下一期未偿还银行的金额仍然是一样的。银行在贷款业务中是按月收息，每月结息一次，如果借款人先还本金，而不还利息，那么这些利息将计算“复利”，即俗称的“利滚利”，而利息所产生的利息的年利率是7％，高于房地产贷款5％的年利率，这样计算的话，借款人所承担的利息将更多。

　　中行个人消费信贷科负责人的解释是，等额本息还款法之所以还款前期的利息高于本金，并非银行故意制定一个公式提高借款人还款初期的利息比例，而是因为刚开始，借款人的借款额度大，所产生的利息当然就多，随着以后归还的本金增多，利息也随之减少。

　　5　其他还款方式

　　1、递增法；

　　2、到期一次还本付息法；

　　3、月等额本金到期次付息法；

　　4、由银行和顾客商定的非等额还款法等。

　　但是由于这些还款法有的因为利息负担过重，有的因为操作上比较麻烦，所以一时还不能进入个人住房商业贷款领域，而只能在其他领域采用。

　　指南

　　在选择贷款方式时请您注意

　　1、善于投资的家庭，若有投资回报率高于贷款利率的，可考虑选择等额还款法。这可以延长贷款占用时间，借助其他投资渠道赚取利差。

　　2、按揭买房后，预测家庭收入仍比较宽裕，且积蓄资金以存入银行或购买债券为主的家庭，最好选择等本不等息的还款法。因为不论选择怎样的贷款期限，贷款利率总要高于存款或债券利率。

　　3、就利率这一角度而言，目前的利率已处于历史的最低点，选择先多后少的还款方法（即等本不等息）相对较好。因为一般住房贷款期限多在10—30年，漫长的还款期内，利率变化的可能性很大，一旦贷款利率上调，对还款压力逐渐减轻者来说，其影响较弱。当然，若判断利率还有较大的下调空间，则应考虑选择等额还款法。

　　特别提醒

　　记者向各家银行了解到，在提前还款的问题上，两种还款方式在办理手续时并无太多差异，遵循的原则都是，归还了多少本金，利息就减少多少。在利率相同、提前归还的本金额度相同的前提下，这些本金所节省的利息是一样的，与采取哪种还款方式还款并无直接关系。

　　专题撰文　马羽飞